• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Физическое лицо (Дольщик) заключило договор финансирования строительства квартиры с индивидуальным предпринимателем (Агент) (действующим в рамках агентского договора с Принципалом- застройщиком (Заказчик))

Физическое лицо (Дольщик) заключило договор финансирования строительства квартиры с индивидуальным предпринимателем (Агент) (действующим в рамках агентского договора с Принципалом- застройщиком (Заказчик))

125

Вопрос

Физическое лицо (Дольщик) заключило договор финансирования строительства квартиры с индивидуальным предпринимателем (Агент) (действующим в рамках агентского договора с Принципалом- застройщиком (Заказчик)). По договору финансирования Заказчик обязался закончить строительство и ввести в эксплуатацию дом до 31.03.2013. Для приобретения недвижимости Физическое лицо привлекло кредитные средства. Кредитным договором предусмотрено, что после предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих право собственности на готовый объект недвижимости, процентная ставка по кредиту уменьшается. В настоящий момент дом не введен в эксплуатацию. Вопрос: Каким образом привлечь Заказчика к ответственности? Как подготовить иск в суд по взысканию неустойки за нарушение сроков сдачи объекта? Какой закон применим в данной ситуации? Как максимально взыскать неустойку, убытки? Какие доводы должны быть приведены в исковом заявлении, чтобы судом не была уменьшена ответственность в виде пени по ст. 333 ГК РФ?

Ответ

: Из условий агентского договора следует, что права и обязанности по сделке с третьим лицом возникают у принципала (застройщика). Таким образом, в случае просрочки передачи квартиры дольщику, дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, если вы приобретаете квартиру для личных нужд, то на ваши отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что помимо неустойки вы можете потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1). Причем ссылки застройщика на срыв сроков из-за субподрядчика не освобождают его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 6 обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.12). Однако суды, как правило, значительно снижают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. В данном случае необходимо учитывать, что бремя доказывания несоразмерности начисленной неустойки возлагается на ответчика. Однако истец (дольщик) не лишен возможности также представить доказательства соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства — например, вынужденная уплата процентов в большем размере, вынужденные расходы за найм другого жилого помещения и т.д. Уплата процентов по кредиту (в рассматриваемом случае в большем размере, чем при получении квартиры и регистрации права собственности) также может входить в состав убытков. Данный вывод приведен в пункте 7 обзора Президиума ВС от 04.12.13.

 

Дополнительно соглашение к договору:

Долевое участие в строительстве жилья;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Как убедить суд уменьшить размер неустойки;

Исковое заявление о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков окончания работ;

Правовой статус сторон посреднических договоров;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства

«2. У меня заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик должен был передать квартиру по акту еще полгода назад, но этого не произошло. Он ссылается на то, что сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушает субподрядчик. Я могу получить компенсацию, если договор не предусматривает неустойку за просрочку?*

Да, можете. Во-первых, вы вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Во-вторых, если вы приобретаете квартиру для личных нужд, то на ваши отношения с застройщиком распространяется также Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ч. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ). А это значит, что помимо неустойки вы можете потребовать компенсацию за моральный вред и штраф в размере 50 процентов от всей суммы, присужденной судом в вашу пользу (п. 6 ст. 13, ст. 15 закона № 2300-1). Причем ссылки застройщика на срыв сроков из-за субподрядчика не освобождают его от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 6 обзора ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.12). Однако суды, как правило, значительно снижают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Так, в одном из дел сумма неустойки за нарушение срока передачи квартиры с 800 тыс. рублей была снижена до 70 тыс. рублей (определение Липецкого областного суда от 05.12.11 по делу № 33-3374/2011).

3. Застройщик не укладывается в установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию и предлагает подписать допсоглашение с новым сроком передачи квартиры, ссылаясь на то, что он продлил срок разрешения на строительство дома. Обязан ли я подписывать такое допсоглашение? Могу ли я вообще отказаться от участия в таком долгострое?

Подписание допсоглашения о продлении срока передачи квартиры является вашим правом, а не обязанностью. Если вы откажетесь от подписания, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры останется прежним. Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства (см., например, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.11 № 33-19056). Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у вас будет право взыскать неустойку (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но если вы подпишете допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока (п. 1 ст. 453 ГК РФ) и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.

Вы можете без каких-либо штрафных санкций во внесудебном порядке отказаться от договора, когда просрочка застройщика по передаче квартиры составит два месяца и более (п. 2 ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Для этого нужно просто уведомить застройщика об одностороннем отказе от договора способом, подтверждающим факт его получения застройщиком (например, заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении). Договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления (п. 3 ст. 450 ГК РФ, определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.11 № 33-14688/2011). Если же установленный в договоре срок передачи вам квартиры еще не наступил, но строительство приостановлено и очевидно, что застройщик не сможет передать вам квартиру в срок, то вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 закона № 214ФЗ).

4. В какой срок застройщик обязан вернуть мне деньги в случае расторжения мною договора?

Если вы во внесудебном порядке отказываетесь от договора в случаях, предусмотренных в части 1 статьи 9 закона № 214-ФЗ, то в течение 20 рабочих дней после расторжения договора (то есть получения от вас уведомления о расторжении) застройщик обязан вернуть вам деньги, а также проценты из расчета 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Проценты начисляются за период с того дня, когда вы заплатили деньги застройщику, до дня их возврата вам. Если вы расторгаете договор в судебном порядке, то застройщик обязан вернуть вам деньги с процентами, начисленными по таким же правилам, в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль