В обслуживаемом нашей организацией доме создано ТСЖ

92

Вопрос

В обслуживаемом нашей организацией доме создано ТСЖ. Этот дом очень неблагополучный в плане собираемости оплаты за услуги ЖКХ. Львиная часть неплательщиков - это граждане, занимающие муниципальное жильё. Организация, ведающая муниципальными квартирами - МБУ "Городское хозяйство". На наши требования о понуждении оплатить услуги или принудить указанных граждан покинуть помещения, ответов до сих пор нет. Вопрос вот в чём: в соответствии с Постановлением ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485-2009-ГЗ обязанность нести расходы за содержание и ремонт общего имущества возлагается на собственника помещения (т.е. в нашем случае это "Городское хозяйство"). Скажите, реально ли Товариществу, руководствуясь указанным актом ВАС РФ, взыскать в судебном порядке долг по статье "содержание и ремонт" именно с "Городского хозяйства" как с собственника? Поскольку с проживающих граждан взыскивать нет смысла

Ответ

По данному вопросу существует неоднозначная судебная практика.

 

В зависимости от условий договора, заключенного между ТСЖ либо у управляющей компании и представителем собственника на содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме, либо расходы на содержание и текущий ремонт взыскиваются с собственника, независимо от обязанностей нанимателей вносить плату за жилое помещение, либо с нанимателей, так как на основании п. 3 ст. ст. 153 Жилищного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 153 РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда — с момента заключения такого договора. Так как плата за жилое помещение согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ включает плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, иски о взыскании платы за содержание и ремонт жилых помещений подлежат предъявлению непосредственно к нанимателям.

Таким образом, для рассмотрения перспектив судебного разбирательства требуется более детальное изучение обстоятельств.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 24.05.2010 № А56-36692/2009

«Кассационная инстанция считает решение суда первой инстанции законным.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2 названной статьи).

Из изложенного следует, что закон не ставит исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за эти помещения и коммунальные услуги в зависимость от исполнения третьими лицами (нанимателями жилых помещений) обязанности по перечислению платы на расчетный счет ГУП «ВЦКП ЖХ».

В соответствии с чпстью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от исполнения обязанностей перед ТСЖ и не может служить препятствием для реализации права последнего на получение соответствующих платежей*.

Довод Учреждения об отсутствии у него права распоряжаться бюджетными средствами исследовался судом первой инстанции и обоснованно отклонен".

2. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2011 № А33-2786/2010

«В соответствии с пунктом 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязан вносить наниматель.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченными ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Как следует из материалов дела, исходя из договора управления многоквартирным домом от 24.12.2007 № 71 муниципальное образование г. Назарово является собственником квартир № 48, № 131, № 149 в доме № 13, расположенном по адресу г. Назарово, ул. 8 микрорайон, находящемся в управлении ООО «ТРЭЖ».

Согласно поквартирным карточкам нанимателями жилых помещений являются Вильцева Т.Н. (кв. 149), Третьяков В.Д. (кв. 131), Рябов В.А (кв. 48).

Согласно справкам ООО «ТРЭЖ» указанные лица зарегистрированы по данным адресам, что также подтверждается выписками из финансово-лицевых счетов.

Договоры социального найма жилых помещений в материалы дела не представлены. Вместе с тем, исследовав совокупность представленных ответчиком доказательств, апелляционный суд пришел к правильному выводу о найме спорных жилых помещений третьими лицами, привлеченными к участию в деле.

В соответствии с пунктами 3, 6 постановления Совета администрации города Назарово от 02.04.2007 № 457-п сбор платы за наем осуществляется наймодателем, а в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, заключившим с наймодателем соответствующий договор — организацией. Граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, управление которыми осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, уплачивают плату за наем управляющей организации.

Условиями типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415, и условиями типового договора социального найма, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315, не предусмотрена обязанность нанимателя жилого помещения по внесению платы за коммунальные услуги наймодателю.

Договор управления многоквартирным домом от 24.12.2007 № 71 не содержит условий об обязанности ответчика погашать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по внесению соответствующих платежей.

Правила содержания общего имущества с учетом положений части 2 статьи 153 и части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения в муниципальном жилищном фонде также не содержат норм об обязанности собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Как следует из статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре*.

Сделав вывод о том, что установить условия договоров социального найма жилых помещений, заключенных с Вильцевой Т.Н., Рябовым В.А., Третьяковым В.Д., не представляется возможным, в связи с отсутствием указанных договоров, а действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника муниципального жилищного фонда возмещать управляющей компании задолженность нанимателей жилых помещений по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель обязан вносить плату за коммунальные услуги управляющей компании самостоятельно. Следовательно, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО «ТРЭЖ» к муниципальному образованию г. Назарово в лице финансового управления.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль