Организация выкупает помещение у Департамента городского имущества Москвы

115

Вопрос

Организация выкупает помещение у Департамента городского имущества Москвы. Включаются ли неотделимые улучшения в стоимость выкупной цены??? Должны ли они включаться? В данном случае организация превратила голое подвальное помещение в заведение, произведя за свой счет кап. ремонт. Какова судебная практика по этому вопросу, какими нормами регулируется данный вопрос?

Ответ

: Стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества засчитывается в счет его оплаты, если арендатор их осуществил с согласия арендодателя. Данное правило установлено в ч.6 ст.5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12, согласно части 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. При этом, при применении данной нормы следует учитывать, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического износа, степени повреждения и т.д.

 

Положительная судебная практика по аналогичным спорам представлена в Постановлении ФАС ПО от 27.02.2012 № А72-9435/2010, Постановлении ФАС ЦО от 20.05.2011 г. № А64-291/2010, Постановлении 3 ААС от 28.10.2013 № А33-8689/2012, Постановлении 15 ААС от 25.06.2013 № А53-135/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

«С 1 июля 2013 года установлен минимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества. Он составляет три года. Рассрочка осуществляется посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Если законом субъекта РФ не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, то применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.

Такое правило предусматривает часть 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Зачастую на практике возникают споры о порядке оплаты выкупаемого имущества. Но не все суды имеют единообразную позицию по этому вопросу.

Стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества засчитывается в счет его оплаты, если арендатор их осуществил с согласия арендодателя.

Пример из практики: суд удовлетворил исковые требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества*

ООО „Т.“ обратилось в суд с иском к администрации города об обязании заключить договор купли-продажи здания и земельного участка под ним с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили. Ответчик обратился в ФАС Центрального округа с кассационной жалобой. Арендатор, как установили суды, осуществил реконструкцию арендованного помещения с согласия арендодателя. Суды пришли к выводу, что стоимость неотделимых улучшений должна засчитываться в оплату этого имущества. В связи с этим суды обоснованно удовлетворили исковые требования. Довод заявителя о том, что истец пропустил месячный срок на подписание договора купли-продажи, а также ссылка на то, что затраты истца не подлежат зачету в счет оплаты имущества ввиду недоказанности расходов истца на реконструкцию, отклонены. Учитывая изложенное, суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения (постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А64-291/2010)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль