• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » физическое лицо по договору купли-продажи приобрело в собственность модульный минимагазин, который находился на арендованном земельном участке

физическое лицо по договору купли-продажи приобрело в собственность модульный минимагазин, который находился на арендованном земельном участке

104

Вопрос

физическое лицо по договору купли-продажи приобрело в собственность модульный минимагазин, который находился на арендованном земельном участке. Т.е между продавцом и комитетом по управлению имуществом был заключен договор аренды земельного участка для целей не связанных со строительством. После приобретения минимагазина физлицо переоформило договор аренды с прежнего собственника. Таким образом был заключен срочный договор аренды з/у м/у новым собственником и комитетом на срок до 30.10.2012. 01.07.2012 физлицо продало модульный минимагазин гражданину"А". Договор имел силу акта приема передачи, в котором указывалось на факт передачи денег денег и передачи ключей, а также была ссылка на то что новый собствееник обязуется переоформить договор аренды с комитетом по имуществу на себя , о том что на момент заключения договора аренды отсутствует задолженность по аренде. Также в пользу покупателя была выписана доверенность на совершение вышеперечисленных действии. В свою очередь письмом прежний собственник уведомил комитет о продаже имущества с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка на котором находится проданное имущество Комитет по имуществу как оказалось позже отказал в расторжении договора аренды сославшись на то что объект продолжает стоять на земельном участке. К тому же как оказалось позже переход права собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в органах госрегистрации ( составлен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами). В итоге новый собствеенник не оплачивал аренду, и образовалась задолженность по аренде и пени, о чем я была проинформирована письмом. А также мною было получено уведомление об одностороннем росторжении договора аренды и просьбой убрать объект с земельного участка. Сложилась ситуация что продавец не владел и не пользовался модульным минимагазином с момента продажи. А новый собственник владел и извлекал прибыль , но не платил аренду и благодаря его неплатежам все таки договор аренды из-за неуплаты был расторгнут с комитетом .А комитет теперь предъявляет требования по уплате арендных платежей мне и просит демонтировать магазин всвязи с окончанием срока договора аренды. В данной ситуации продавец поступил добросовестно передал имущество получив деньги , т.е выполнил свои обязательства по договору а покупатель принял и оплатил, но бездействовал в плане заключения договора аренды участка на котором стоит собственность , к тому же он извлекал прибыль от использования собственности. Подскажите как можно поступить в данной ситуации, не за горами иск комитета с требованием уплату аренды , пени а также требование о демонтаже имущества ко мне как к лицу с которым был зарегистрирован договор аренды.

Ответ

: Рассматриваемая ситуация осложняется тем, что переход права собственности на объект недвижимости не был зарегистрирован, т.е. фактически право собственности на недвижимое имущество не возникло у покупателя. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Момент возникновения обязанности у нового покупателя оплачивать арендные платежи закон связывает с переходом права собственности на объект. После перехода права собственности на объект недвижимости автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 г. № 8611/09). Таким образом, с учетом норм законодательства и сложившейся судебной практике следует, что скорее всего требования арендодателя к арендатору (собственнику объекта недвижимости) суд удовлетворит. В данной ситуации, способом защиты прав арендатора участка может служить иск к покупателю здания о взыскании упущенной выгоды (напр. от невозможности сдать объект в аренду) за пользование объектом недвижимости до регистрации перехода права собственности (см. Постановление 9ААС от 17.10.2012 № А40-14159/2012).

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

«Единственная обязанность продавца здания — уведомить собственника участка (арендодателя) о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее — постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец, причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки.*

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.