Заключение договора управления коммерческой недвижимостью с одним из арендаторов

3088

Вопрос

В торговом центре три Собственника помещений (у каждого свой этаж) ЗАО 1, ЗАО 2 и ЗАО 3. У них в числе прочих арендаторов есть ОАО. Могут ли Собственники помещений, объединившись в целях эксплуатации здания заключить Договор управления со своим арендатором ОАО, т.е. поручить ему выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставления коммунальных услуг Собственникам помещений в таком здании и другим арендаторам? Таким образом ОАО будет выполнять функции Управляющей компании, (основным видом деятельности данного ОАО является розничная торговля). Знаем, что понятие "управляющая организация" закреплено жилищным законодательством и что нормами законодательства выбор управляющей компании в отношении торговых, административных и иных нежилых зданий не предусмотрен. В данном случае, наверное, это посредническая схема, при которой арендатор в качестве посредника будет приобретать коммунальные услуги для собственников здания. Может ли данное ОАО заключать от своего имени, в качестве Управляющей компании/Посредника/Агента, договоры с ресурсоснабжающими организациями (водоканал, теплосети, электросети и т.д.), а затем перевыставлять счета Собственникам? Какой все таки договор лучше заключить: агентский или посреднический? Какие особенности данной деятельности надо учесть ОАО и Собственникам?

Ответ

Действующее законодательство допускает заключение договора управления коммерческой недвижимостью, т.е. собственники помещений вправе заключить с одним из арендаторов договор на выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания. В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В силу ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 6 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.Таким образом, закон допускает заключения соглашения об определении порядка использования мест общего пользования и порядка несения расходов или передачу данных обязанностей на возмездной основе третьему лицу (в т.ч. арендатору, что не противоречит закону). Представляется возможным заключить агентский договор, т.к. данный договор целесообразен в тех случаях, когда посредник должен совершить целый комплекс разнообразных действий: как юридических, так и фактических. В данном случае посредник может действовать либо от своего имени, либо от имени клиента, что указывается в договоре. Это важнейший критерий для выбора посреднического договора. Практическое значение состоит в том, у кого (у посредника или у его клиента) возникают права и обязанности по сделке с третьим лицом и кто несет ответственность по этой сделке. Следует отметить, что договора коммунальных услуг могут быть заключены агентом от имени собственников помещений. К примеру, агент от своего имени не сможет заключить договор водоснабжения. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому заключить такой договор от своего имени посредник не имеет возможности. Договоры электроснабжения также могут быть заключены агентом от имени собственников, а порядок оплаты потребленных собственниками ресурсов согласован в договоре. Стоит отметить что лицо, которое единолично понесло расходы на содержания имущества находящегося в долевой собственности, вправе взыскать неосновательное обогащение с других долевых собственников. Так в Определении ВАС РФ от 19.09.2013 № А32-17240/2012 суд взыскал с собственника нежилого помещения в здании торгового комплекса задолженность за услуги по содержанию, техническому обслуживанию и управлению зданием торгового комплекса, находящимся в долевой собственности. При определении размера взыскиваемой суммы суд руководствовался сметой расходов на управление и содержание торгового комплекса, утвержденной на общем собрании собственников помещений. Аналогичная судебная практика приведена в Постановлении ФАС ВВО от 28.10.2013 № А38-3393/2012, Постановлении ФАС ВВО от 19.04.2013 № А82-7264/2012, Постановлении ФАС ДВО от 15.11.2011 № А73-1347/2011, Постановлении ФАС ЗСО от 16.09.2011 № А45-19241/2010. Дополнительно Вы можете ознакомиться: Какой вид договора выбрать при работе через посредника: комиссия, агентирование, поручение; Что необходимо проверить при заключении договора с посредником; Агентский договор. Агент действует от имени принципала; Агентский договор. Агент действует от своего имени; Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом <…> «Долю в общем имуществе имеет каждый собственник помещения В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 содержится целый ряд выводов, которые должны кардинальным образом изменить подход судебных инстанций к решению вопросов по поводу содержания и распоряжения общим имуществом нежилого здания. Во-первых, теперь к отношениям компаний – собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания можно по аналогии применять нормы, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости. Во-вторых, для нежилых зданий в постановлении введено понятие «общее имущество здания» и приведен примерный список объектов, которые относятся к такому имуществу. В-третьих, право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Таким образом, если право собственности на помещение перешло к новому собственнику, одновременно переходит и доля в праве на общее имущество здания. Не важно, имеется ли указание на это в договоре об отчуждении помещения. В-четвертых, теперь размер долей в праве собственности на общее имущество здания фиксирован. Он определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Так что, если в результате перепланировки собственник увеличил площадь своего помещения, должна увеличиться и его доля в праве на общее имущество здания. Суд может определить и иной размер доли, если «объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». А вот по соглашению собственников помещений размер доли в праве общей собственности поменять нельзя.

СОВЕТ В ТЕМУ Собственники, владеющие нежилыми помещениями в одном здании, могут создать юридическое лицо, осуществляющее управленческие функции. Такой вывод можно сделать из пункта 1 постановления от 23.07.09 № 64, который позволяет применять к нежилым помещениям нормы, регулирующие отношения между собственниками квартир. Данное юридическое лицо (к примеру, некоммерческое партнерство) фактически может выполнять функции товарищества собственников жилья по отношению к собственникам нежилых помещений. Собственник всех помещений может стать собственником здания До сих пор в российском законодательстве не решен вопрос о том, что представляет собой здание: самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов (помещений). Эта законодательная неточность создает возможность одновременной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем помещения. В результате собственник может, например, передать в залог здание, в котором ему не принадлежит ни одного помещения. Пленум предпринял попытку разрешить эту проблему, установив правила «дробления» здания на отдельные помещения и «слияния» всех помещений в здании. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений (ст. 24 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), то при этом автоматически прекращается право собственности на здание. Такое здание перестает быть объектом недвижимости. Об этом делается соответствующая запись в ЕГРП. С момента, когда хотя бы одно из помещений, находящихся в здании, поступило в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания. Возможна и обратная ситуация, когда совокупность помещений «превращается» в здание. У всех помещений может появиться единый собственник, например, в результате их скупки у остальных собственников или слияния двух собственников-компаний. В таком случае хозяин всех помещений может выбрать один из двух вариантов регистрации своих прав. Во-первых, он вправе просто оставить все как есть – быть собственником помещений, не регистрируя здание как «возникший» после скупки помещений объект права. Во-вторых, собственник может избрать правовой режим здания как единого объекта. Для этого ему нужно обратиться в орган Росреестра с соответствующим заявлением. С момента внесения в ЕГРП соответствующей записи у заявителя возникает право собственности на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения. Получается, что объектом права может быть либо здание, либо расположенные в нем помещения, но не то и другое одновременно. При таком подходе здание не существует как объект права, если помещения в нем принадлежат хотя бы двум собственникам. Соответственно в отношении такого здания нельзя заключить сделку купли-продажи, ипотеки и т. п. Продать или заложить можно лишь определенные помещения. ВОПРОС В ТЕМУ Можно ли сдать в пользование такую часть общего имущества здания, как кровля или стена? Да. Такое имущество можно передать в пользование с согласия всех собственников. Стороной договора о предоставлении общего имущества в пользование будут все сособственники помещений. К такому договору по аналогии применяются нормы об аренде, в том числе о регистрации договора, заключенного на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Общее имущество не может принадлежать одному лицу На практике возможны ситуации, когда один из собственников основных помещений в нежилом здании значится в ЕГРП и в качестве единственного собственника вспомогательных помещений. Ссылаясь на свое право собственности, он может чинить соседям препятствия в пользовании этими помещениями. В данной ситуации другие собственники могут обратиться в суд. Злоупотребления, связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. На этот счет в постановлении от 23.07.09 № 64 есть специальное пояснение: собственник вправе подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, лица, которые числятся индивидуальными собственниками подвалов, чердаков и тому подобных вспомогательных помещений, фактически имеют лишь долю в праве собственности на них независимо от того, что на этот счет записано в ЕГРП. Злоупотребления, не связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. Пленум не рассматривал вопрос о том, какие требования должен предъявлять истец, если нарушение его прав не связано с лишением доступа во вспомогательные помещения. Однако судебная практика показывает, что в такой ситуации можно применять негаторный иск. Например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа удовлетворил иск одного собственника нежилых помещений к другому собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Суд согласился с тем, что действия ответчика по отключению водоснабжения нарушали права и законные интересы истца (постановление от 11.09.07 № Ф03-А51/07-1/3190). Сособственники могут договориться о расходах Собственники могут заключить договор о порядке пользования общим имуществом. Суды и раньше признавали возможность их заключения (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.11.07 № Ф03-А73/07-1/3826). Но постановление от 23.07.09 № 64 предъявляет новые требования: решение о режиме использования общего имущества должно приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ). В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи в аренду. Правда, нужно учитывать, что даже соглашение, подписанное всеми соседями, не всегда гарантирует, что собственнику компенсируют расходы на содержание общего имущества. Проблема в том, что оправданность таких расходов надо еще доказать (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.08 № А06-6139/2007-7). Поэтому в соглашении собственников лучше прописать как возможные расходы на содержание общего имущества, так и состав этого имущества (вспомогательные помещения и коммуникации)*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.