Заключен целевой договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома

271

Вопрос

Заключен целевой договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома. После передачи земельного участка выяснилось, что на его территории находится городские леса. В соответствии со ст. 105 Лесного Кодекса на территории городских лесов запрещается строительство. Таким образом, арендатор получил возможность использовать земельный участок по назначению только после получения разрешения на вырубку лесов, и не мог использовать земельный участок в течение половины срока аренды. Арендатор не вносил своевременно арендную плату, что привело к начислению пеней. В связи с тем, что земельный участок первоначально передан арендодателем в состоянии непригодном для его целевого использования, арендатор ходатайствует в суде о снижении пеней по правилам ст. 404 ГК РФ из-за просрочки кредитора. Приведите, пожалуйста, примеры арбитражной практики по снижению пеней за арендную плату за земельный участок в связи с тем, что переданный земельный участок не соответствует целевому назначению.

Ответ

: При заявлении ходатайства о снижении размера неустойки по причине невозможности использовать земельный участок по целевому назначению, суд может уменьшить размер неустойки по основаниям, предусмотренных ст.333 ГК РФ (см. решение АС Ярославской области от 05.05.2012 №А82-8275/2011). Однако если арендатор не обращался с требованием об уменьшении арендной платы в установленном законом порядке к арендодателю также, а также не изъявил отказ от права аренды ввиду невозможности пользования земельным участком, суд может отказать в уменьшении неустойки (см. Постановление ФАС СЗО от 14.09.2012 № А21-8226/2011, Постановление 19 ААС от 13.03.2012 № А14-5211/2011, Постановление 9ААС от 25.09.2012 № А40-48176/2012).

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как убедить суд уменьшить размер неустойки

<...>

"Как доказать несоразмерность неустойки нарушенному обязательству

В пункте 1 Постановления № 81 установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Соответственно, бремя доказывания несоразмерности начисленной неустойки возлагается на должника (ответчика).

Поэтому юрист, чтобы убедить суд снизить размер неустойки, должен основательно подготовиться и собрать доказательную базу в обоснование своих требований.

1. Какие аргументы помогут уменьшить неустойку

При этом необходимо представить доказательства явной несоразмерности выставленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Например, доказать, что возможный размер убытков, которые могли возникнуть у истца вследствие нарушения договора, значительно ниже начисленной неустойки.

Или что для истца вообще не возникло негативных последствий, вызванных просрочкой исполнения обязательства (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 апреля 2012 г. по делу № А28-5647/2011).

Собранные доказательства должны помочь судьям установить, как соотносится сумма предъявленной неустойки с последствиями невыполнения ответчиком обязательства по договору. Это необходимо, чтобы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Ведь неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты (такой вывод был сделан, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 23 апреля 2010 г. № А56-16721/2009, но актуален и сейчас).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть:

  • чрезвычайно высокий процент неустойки;
  • значительное превышение неустойкой размера убытков, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательств;
  • длительность неисполнения принятых обязательств.

Рассмотрим отдельные критерии более подробно.*

В пункте 2 Постановления № 81 ВАС РФ определил предел, свыше которого неустойка может являться чрезмерной, — двукратный размер учетной ставки (ставки рефинансирования) Центрального банка РФ на момент нарушения.

Так, к примеру, размер неустойки в 36,5 процента годовых является явно завышенным, на что обратили внимание судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 30 марта 2012 г. по делу № А29-5723/2011).

Но даже если неустойка установлена в размере, не превышающем двукратного размера ставки рефинансирования, в исключительных случаях у ответчика есть возможность снизить ее до однократного размера ставки рефинансирования.

Для этого необходимо представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым банками субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Дальнейшее снижение неустойки, в соответствии с Постановлением № 81, допускается в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства, значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Например, речь идет о займе или кредите на условиях кабальных процентных ставок.

2. Какие аргументы не имеет смысла приводить

Существуют аргументы, которыми не стоит обосновывать требования об уплате неустойки, поскольку сами по себе они не являются основаниями для снижения неустойки. Они прямо сформулированы в пункте 1 Постановления № 81. Поэтому в ходатайстве об уменьшении неустойки юристу не стоит ссылаться на следующие факторы:

  • тяжелое финансовое положение;
  • неисполнение обязательств контрагентами;
  • задолженность перед другими кредиторами;
  • наложение ареста на денежные средства или иное имущество ответчика;
  • непоступление денежных средств из бюджета;
  • добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора;
  • выполнение ответчиком социально значимых функций;
  • наличие у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа)".


Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.