• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Продавцу (ОАО) на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: производственная база, состоящая из административного корпуса и складов

Продавцу (ОАО) на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: производственная база, состоящая из административного корпуса и складов

140

Вопрос

Продавцу (ОАО) на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: производственная база, состоящая из административного корпуса и складов. Объекты недвижимости находятся на земельном участке категории "земли промышленности", находящемся в постоянном бессрочном пользовании ОАО на основании государственного акта на право владения, постоянного пользования землей (акт выдан согласно решению муниципалитета в 1993 г.). В 2009 г. продавец продает недвижимое имущество ООО. Покупатель в свою очередь заключает договор аренды земельного участка, на котором находится недвижимое имущество. Согласно договору аренды арендодатель (муниципалитет) предоставляет в аренду арендатору (ООО) земельный участок сроком на 49 лет. Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости и кадастровому паспорту земельного участка от сентября 2010 г., правообладателем земельного участка является ОАО, в пользу ООО установлены обременения в виде аренды. 1. Правомерно ли заключение договора аренды между муниципалитетом и ООО? 2. Что означает надпись в кадастровом паспорте о том, что праовобладателем является ОАО и необходимо ли исправить данную запись? Не сможет ли ОАО предъявить какие-либо претензии к ООО в связи с тем, что у ОАО имеется государственный акт о предоставлении земельного участка в аренду и земельный участок принадлежал ОАО на праве постоянного бессрочного пользования? 3. Имеет ли право ООО оформить земельный участок в собственность?

Ответ

: Вопрос о правомерности заключения договора аренды необходимо разрешать, с учетом возможности наличия прав у продавцов здания на земельный участок. Возможно, что сведения в кадастровом паспорте о том, что в настоящее время правообладателем земельного участка является ОАО, находятся по той причине, что орган местного самоуправления не уведомили регистрирующий орган о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования.

 

Исходя из данных кадастрового паспорта можно сделать вывод, что в настоящее время в ЕГРП зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за ОАО. Возможным вариантом является то обстоятельство, что после продажи зданий на земельном участке в 2009 г., ОАО отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, определенным ст.ст.45, 53 ЗК РФ, т.е. путем подачи заявления об отказе от права на земельный участок, направленный в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В свою очередь, уполномоченный орган должен был принять решение о прекращении права и обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным. Это правило предусмотрено п.п.3-5 ст.53 ЗК РФ. Однако для детального выяснения данных обстоятельств, арендатор земельного участка вправе письменно обратиться в орган местного самоуправления для получения разъяснений, относительно прекращения прав на земельный участок бывшего владельца зданий.

Однако следует отметить, что в судебной практике встречаются дела, при которых один земельный участок принадлежит разным субъектам на разных правах - аренды и бессрочного пользования (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №10288/12). В соответствии с разъяснениями содержащиеся в данном постановлении, если одновременно зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования, а также право аренды разных субъектов на один земельный участок, это обстоятельство является основанием для применения пункта 52 постановления № 10/22 (подача иска о признании права отсутствующим) и разрешения в соответствии с его положениями возникшего между сторонами спора о правах на недвижимость.

Вопрос о выкупе земельного участка возможно разрешить после погашения записи о праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО в ЕГРП.

Оформить приобретение земельного участка можно путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как оформить приобретение земельного участка

<…>

«Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать)земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).*

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

  • органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

  • затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Важно отметить, что после подачи частным лицом заявки на приватизацию земельного участка в соответствии со статьей 36Земельного кодекса РФ этот участок не может быть расформирован в административном порядке по заявке публичного собственника земли. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 октября 2010 г. № 6200/10.

Внимание! (167,923) Площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок можно оформить в границах исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Собственнику недвижимости нужно представить доказательства, подтверждающие «необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях» (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10). Содержащееся в этом постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Таким образом, Президиум ВАС РФ выразил позицию, согласно которой доказывать обоснованность использования той или иной площади земельного участка должен собственник здания.

Хотя ранее в определении от 31 января 2011 г. № ВАС-501/11 ВАС РФ возложил обязанность по доказыванию обоснованности площади земельного участка для использования здания на администрацию муниципального района: «Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что площадь испрашиваемого обществом земельного участка, в том числе с учетом его назначения и фактического использования, не соответствует требованиям, предусмотренным положениями статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации».

Закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС Московского округа от 23 марта 2009 г. № КГ-А41/1979-09 по делу № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 9 августа 2010 г. № КГ-А41/8090-10-П по делу № А41-10854/09)».

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль