Я понял, что собственник доли дома может продать свою долю даже если не оформлены права на земельный участок

122

Вопрос

Я понял, что собственник доли дома может продать свою долю даже если не оформлены права на земельный участок. Но в данном случае у него даже нет кадастрового номера, он на кадастровый учет не ставился. Не потребуется ли этот номер для договора купли продажи доли дома, или включать в договор купли продажи доли дома кадастровый номер земельного участка не обязательно?

Ответ

: Из системного толкования земельного и гражданского законодательства следует, что отсутствие прав на земельный участок, не лишает права собственника доли в праве на жилой дом (который является самостоятельным объектом недвижимости), произвести отчуждение своей доли. Данный запрет распространялся только в случае, если бы собственник доли в праве на дом являлся бы собственником доли в праве на земельный участок, в результате чего отчуждение доли в праве на дом и земельный участок необходимо производить одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В случае же, если объект и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). В связи с этим, оснований для отказа в регистрации перехода доли в праве собственности на жилой дом, по причине неуказания в договоре купли-продажи кадастрового номера з/у не усматривается.

 

Тем не менее следует отметить, что использование земельного участка, без правоустанавливающих документов образует состав административного правонарушения (ст.7.1 КОАП РФ). Кроме того, с собственников может быть взыскано неосновательное обогащение, т.к. использование земли в РФ является платным (см. Постановление ФАС СЗО от 15.10.2013 № А26-9220/2012).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Переход права собственности на земельный участок*

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме двух приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

Переход права выкупа участка

Может оказаться, что здание покупателю интересно не само по себе, а именно вместе с участком. Но здание и участок находятся в собственности разных лиц. При этом у собственника здания было право выкупить участок под ним, однако собственник здания этим правом так и не воспользовался.

В такой ситуации право выкупа возникает у нового собственника здания (т. е. у покупателя). Порядок реализации этого права зависит от того, в частной или публичной собственности находится участок.

Если участок находится в частной собственности, то принудить собственника продать участок нельзя. Однако собственник здания, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ). Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник здания, расположенного на таком участке, может потребовать приватизации этого участка.

Все это является проявлением правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ)"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль