Моя организация в городе Смоленске имеет в собственности объект недвижимости - здание

68

Вопрос

Моя организация в городе Смоленске имеет в собственности объект недвижимости - здание. Земельный участок под зданием находиться у организации в аренде Право собственности на здание возникло в 2005 году на основании решения суда, вступившего в законную силу тогда же. Само решение суда по настоящее время в Регистрационной службе зарегистрировано не было и поэтому записи в ЕГРП о здании нет В 2006 году в здании была выполнена перепланировка (перенесены перегородки и перестроены помещения) В 2012 году выдан кадастровый паспорт на здание с указанием в особых отметках "Перепланировка" Площадь здания после перепланировки за счет новых перегородок уменьшилась на 5 кв. м. Регистрационная служба сегодня отказывает в регистрации такого измененного объекта с указанием "отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с новой площадью" ВОПРОС: как узаконить выполненную перепланировку нежилого здания и зарегистрировать права собственности на здание (Хочу отметить, что в суде отказали признавать перепланировку, поскольку статьи ЖК РФ к нежилым помещениям не применимы).

Ответ

: Судебная практика исходит из того, что если реконструкция не затронула несущие конструкции здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности объекта, получать разрешение на реконструкцию не нужно, даже в случае изменения площади нежилого помещения произошедшее в результате реконструкции (перепланировки). В связи с чем, в рассматриваемой ситуации имеет смысл обжаловать действия регистрирующего органа.

 

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Выдача разрешения на реконструкцию не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Следует отметить, что несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях. Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Таким образом, в случае, если реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности объекта, получать разрешение на реконструкцию не нужно, даже в случае изменения площади нежилого помещения произошедшее в результате реконструкции. Данный вывод подтверждается арбитражной практикой (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 22.04.2010 № А57-23644/2008, ФАС Центрального округа от 14.12.2009 № А14-14855/2008, от 14.10.2009 № А14-11243/2008, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2013 г. А40-159190/2012).

Отдельно следует отметить понятие перепланировка. Градостроительный кодекс не содержит данного термина. Определение самого понятия «перепланировка помещения» (а также основания для ее проведения и последствия самовольной перепланировки) содержится лишь в главе 4 Жилищного Кодекса РФ, который не распространяет свое действие на нежилые здания. В связи с чем, вопросы перепланировки нежилых помещений отчасти урегулированы региональным законодательством. Например в г. Москве действует постановление Правительства Москвы от 22.10.2011г. № 551-ПП, где указано что, в том числе, капитальный ремонт объектов капитального строительства с перепланировкой помещений не требует никаких согласований, а должен осуществляться специализированными организациями, имеющими допуск к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ). Указанное подтверждает также и постановление Правительства Москвы от 27.08.2012г. № 432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство». Аналогичные положения содержит часть 8 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Несанкционированная перепланировка при аренде объектов публичной недвижимости (на примере г. Москвы);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС МО от 04.10.2013 № А40-111348/2012

«Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 22.10.2011г. N 551-ПП признано, что, в том числе, капитальный ремонт объектов капитального строительства с перепланировкой помещений не требует никаких согласований (п. 4 и п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ) и разрешений, в том числе, разрешения на строительство в соответствии сГрадостроительным кодексом РФ (п. 4 и п. 4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ), а должен осуществляться специализированными организациями, имеющими допуск к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ).*

Указанное подтверждает также и постановление Правительства Москвы от 27.08.2012г. N 432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство», принятым взамен утратившего силу постановления Правительства Москвы от 16.08.2005г. N 621-ПП.

Как установлено судами, ответчик при проведении капитального ремонта Здания с перепланировкой помещений руководствовался Градостроительным Кодексом РФ, действующими нормами и правилами, в том числе, ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (национальный стандарт). Однако, проектная документация на капитальный ремонт здания с перепланировкой помещений и реконструктивными работами на фасаде подлежит согласованию с отраслевым органом исполнительной власти города Москвы (Москомархитектура) только в части реконструктивных работ на фасаде (архитектурный облик объекта капитального строительства), в связи с чем ответчиком в установленном порядке оформлен Паспорт фасада NАП-02632 «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ», утвержденный ГУ «Центр „ЭНЛАКОМ“, ГУП „ГлавАПУ“ Москомархитектуры и Москомархитектурой.

Проектная документация на капитальный ремонт здания с перепланировкой помещений и реконструктивными работами на фасаде в установленном порядке (ч. 15 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ) утверждена приказом ответчика от 11.08.2011г. N 033с.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно сослались на положения ст. ст. 8, 11, 12, 209, 222,301, 304 Гражданского кодекса РФ и указали на то, что спорное имущество принадлежит ответчику на праве собственности, он вправе пользоваться, владеть и распоряжаться этим имуществом в пределах своих полномочий, а, учитывая, что истец не представил убедительных доказательств самовольной постройки в рамках незавершенного капитального ремонта и реконструкции в пределах указанных возражений и в рамках правовых норм, на которые ссылаются как на основание своих возражений, ответчик произвел капитальный ремонт и реконструкцию в соответствии с требованиями ч. 14 — ч. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, то суды пришли к правильному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения иска».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.