Какие риски несет залогодержатель, которому в залог передается земельный участок

1101

Вопрос

Какие риски несет залогодержатель, которому в залог передается земельный участок с незарегистрированным домом на нем (иным строением)?

Ответ

: По общему правилу, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Учитывая, что права на строения не зарегистрированы в установленном порядке, имеются основания полагать, что данное строение не является самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем право залога на строение не распространяется. Наличие на земельном участке строений, права на которые не зарегистрированы может сказаться на рыночной стоимости земельного участка, в случае его реализации с торгов, однако данный факт не влияет на возможность реализации самого земельного участка. Также можно сделать вывод, что права собственности на строение может зарегистрировать только владелец земельного участка в соответствии с нормами ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (т.е. залогодатель), в связи с чем, третьи лица не смогут зарегистрировать права на данное строение, поскольку отсутствие прав на з/у исключает данную возможность.

Залогодержателю имеет смысл также выяснить, не является ли возведенное строение самовольным, строительство которого осуществлялось без разрешения. Дело в том, что самовольная постройка может быть снесена в судебном порядке. В п. 22 Постановление Пленума ВС РФ№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 очерчивается круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки. Исходя из данных разъяснений, можно предположить, что иск может предъявить как обладатель вещного и не вещного права. Таким образом представляется, что залогодержатель земельного участка также вправе (наряду с другими лицами), требовать сноса самовольного строения на участке, поскольку оно само по себе затрудняет или даже препятствует продаже участка в порядке реализации залога.

В Постановлении ФАС СКО от 20.08.2013 № А53-8760/2012 суд также сделал вывод, что поскольку объекты самовольного строительства не являются объектами гражданских прав, находившийся на заложенном земельном участке объект незавершенного строительства не мог являться предметом залога и ч. 1 ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ в данном случае применению не подлежала, т.к. она устанавливает право залога только на те находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, которые можно признать объектами гражданских прав. Следовательно, отсутствие государственной регистрации на объекты препятствовало распространению на них действия ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ и самовольная постройка не подлежала реализации в составе заложенного имущества.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора, если заемщик и залогодатель — разные лица;

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора залога, если залогодателем выступает сам заемщик;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО ОТ 20.08.2013 № А53-8760/2012

«Частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества.

Таким образом, именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прави может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, и лица, участвующие в деле, не оспаривают, что объект недвижимости — двухэтажное здание приблизительной площадью около 500 кв. м, расположенное на заложенном земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Инженерная, 14, является самовольной постройкой.

Принимая во внимание положения перечисленных норм материального права, учитывая, что объекты самовольного строительства не являются объектами гражданских прав, суды пришли к правильному выводу о том, что находящееся на заложенном земельном участке указанный выше объект незавершенного строительства не может являться предметом залога и норма, предусмотренная частью 1 статьи 64 Закона об ипотеке, применению в рассматриваемом случае не подлежит, так как устанавливает право залога только на те находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, которые можно признать объектами гражданских прав. Следовательно, отсутствие государственной регистрации на данные объекты препятствует распространению на них действия статьи 64 Закона об ипотеке.*

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявление конкурсного управляющего должника и утвердили положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль