Есть ли в законодательстве точное определение инвестиционного контракта и дайте, ссылку на нормативно-правовой акт, регулирующий это

232

Вопрос

Есть ли в законодательстве точное определение инвестиционного контракта и дайте, ссылку на нормативно-правовой акт, регулирующий это? Какие обязательные условия должен содержать инвестиционный контракт между правительством Москвы (Администрация) и юридическим лицом (Инвестор)? В какой момент у Инвестора возникает право собственности на инвестиционный объект (помещение, сооружение на создание и реконструкцию которых Инвестор направил свои или заемные средства)? Какие документы Инвестор должен предоставить для того, чтобы подписать с Администрацией акт о результатах реализации инвестиционного проекта, только после подписания двумя сторонами данного акта Инвестор может получить право собственности на объект реконструкции? Для оформления имущественных прав на объект реконструкции и строительства какие документы необходимы и в какой срок происходит оформление? Предусмотрен ли в законодательстве максимальный или минимальный срок действия инвестиционного контракта?

Ответ

: Понятие инвестиционный контракт законодательство не содержит, однако основы инвестиционной деятельности четко прослеживаются в ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ. В соответствии со ст.1 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.8 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ).

 

В свою очередь, правоприменительная и судебная практика относила «инвестиционный договор» к непоименованным в ГК РФ договорам (ст. 421 ГК РФ). При этом вопрос о его характере как самостоятельного вида договора либо как смешанного договора решался неоднозначно.

Так, по ряду арбитражных дел ВАС РФ приходил к выводу, что инвестиционный договор является самостоятельным видом договора, непоименованным напрямую в ГК РФ. В других же случаях ВАС РФ поддерживал вывод нижестоящих судов о смешанном характере договора между участниками инвестиционной деятельности.

Точку в этой дискуссии поставил пункт 4 Постановления № 54, в котором сказано, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу таких отношений исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд и т. п.). Таким образом, понятие «инвестиционный договор» фактически утратило юридическое содержание, оставшись скорее экономическим термином.

Вопрос возникновения права у инвестора на объект инвестирования, необходимо разрешать учитывая разъяснения, изложенные в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54. С принятием данного постановления ситуация кардинально изменилась. По смыслу пункта 4постановления № 54, инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

В соответствии с данными разъяснениями, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка.

Однако из данного правила предусмотрено исключение. Так инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2 ФЗ № 122-ФЗ, определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12). Таким образом, по данным договорам право собственности у инвестора возникает с момента государственной регистрации права. В соответствии со ст.13 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

В соответствии со ст.24.2 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Относительно вопроса перечня необходимых документов для регистрации прав на объект инвестирования по вышеуказанным договорам отметим следующее. К примеру, Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113 установлен Примерный перечень правоустанавливающих документов, необходимых для проведения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества. К данным документам относятся:

Документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества:

— подлинник и копия разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, либо Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзором)

или

— иные документы, которые в соответствии с действовавшим на момент создания объекта законодательством удостоверяли выполнение строительства, реконструкции объекта в полном объеме с соблюдением градостроительных, строительных и иных специальных норм и правил.

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих факт отведения земельного участка для строительства объекта.

Подлинники договора (договоров), подтверждающего участие в инвестиционной деятельности.

Документ о результатах инвестиционной деятельности, отражающий раздел долей в натуре, подписанный всеми участниками указанной деятельности (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения помещений между инвесторами).

Документ, подтверждающий фактическую передачу помещения правообладателю (если документ о результатах инвестиционной деятельности не предусматривает условия о передаче имущества в момент его подписания).

Законодательством не предусмотрен минимальный и максимальный срок действия контракта. Однако следует отметить, что стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта (п.3 ст.15 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПРИКАЗ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ ОТ 13.04.2010 № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»

«Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, созданный в процессе инвестиционной деятельности*

Документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества <*>:

— подлинник и копия разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, либо Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзором)

или

— иные документы, которые в соответствии с действовавшим на момент создания объекта законодательством удостоверяли выполнение строительства, реконструкции объекта в полном объеме с соблюдением градостроительных, строительных и иных специальных норм и правил.

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих факт отведения земельного участка для строительства объекта.

Подлинники договора (договоров), подтверждающего участие в инвестиционной деятельности.

Документ о результатах инвестиционной деятельности, отражающий раздел долей в натуре, подписанный всеми участниками указанной деятельности (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения помещений между инвесторами).

Документ, подтверждающий фактическую передачу помещения правообладателю (если документ о результатах инвестиционной деятельности не предусматривает условия о передаче имущества в момент его подписания)»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.