Если окажется, что акта о результатах реализации инвестиционного проекта нет (не подписан еще)

106

Вопрос

Если окажется, что акта о результатах реализации инвестиционного проекта нет (не подписан еще). Арендодатель уверяет, что скоро его получит. Арендатор (юридическое лицо) в помещении произвел за свой счет ремонт и полностью оборудовал в этом нежилом помещении свой офис, поэтому терять это помещение Арендатор не хочет, он также по прежнему готов арендовать помещение, платить за него арендную плату и заключать договор аренды на длительный срок. Но что делать в данной ситуации нам как Арендатору, фактически Арендодатель сейчас не является собственником помещения, которое он хочет сдавать в аренду, у него отсутствует право собственности на объект аренды, он не может (или не хочет) предоставить нам правоустанавливающий документ (у него нет свидетельства о праве собственности и нет акта о результатах реализации инвестиционного проекта), но при этом Арендодатель показывает инвестиционный контракт и уверяет, что сейчас происходит оценка помещения и очень скоро все документы будут получены. Стоит ли Арендатору так рисковать и снова заключать договор аренды помещения с этим Арендодателем, так не получившим и не имеющим документов, подтверждающих право собственности на это помещение, как правильно поступить в такой ситуации? Какие риски при этом несет Арендатор (по возможности просьба перечислить все возможные риски от такой сделки), если он все-таки заключит договор аренды на 11 мес. и будет исправно платить Арендодателю -не собственнику помещения арендную плату, могут ли договор признать недействительным или не заключенным, в каких случаях и при каких обстоятельствах это может произойти, кто вправе это сделать, только в судебном порядке? Могут ли Арендатора, который исправно платит, в данном случае из-за того, что он заключил договор аренды не с собственником помещения или до того как это лицо, получило документы о праве собственности, выселить из помещения, заставить его уехать из офиса, и при этом не возместить ему понесенные расходы (убытки) и оставить все неотделимые улучшения в офисе?

Ответ

: Для определения всех рисков связанных с заключением договора аренды, арендатору необходимо определить правовой статус передаваемого объекта недвижимости, а именно — осуществлен ли ввод в эксплуатацию объекта, является ли арендодатель владельцем земельного участка, на котором возведено строение, какие конкретные меры принимает арендодатель для регистрации права собственности и т.д.

 

Риски для арендатора следующие. Эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Таким образом, если надзорные органы установят факт эксплуатации здания или помещений в здании, которое не введено в установленном порядке в эксплуатацию, арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Органы прокуратуры также вправе предъявить иск о запрете эксплуатации объекта, не введенного в эксплуатацию.

Однако стоит отметить, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании, но только для их отделки и ремонта. Этот вывод дословно приведен и в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Если же объект введен в эксплуатацию, но право собственности за арендодателем еще не зарегистрировано, договор аренды заключить возможно. Так, будет являться действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание, подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась. Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Все же следует сделать вывод, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить арендатора. В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды.

Стоит также отметить, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с лицом, который не является собственником объекта, удовлетворению не подлежит. Данный вывод приведен в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. (см.Постановление ФАС УО от 20.03.2013 № А07-6078/2012).

Порядок расторжения договора аренды в данном случае должен регулироваться самими договором. Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, предусмотренных законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором. Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя). В случае, если право на односторонний отказ в договоре не указано и стороны не пришли к соглашению о расторжении договора, то расторгнуть договор можно только в судебном порядке.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Может ли арендатор не исполнять свою обязанность по внесению арендной платы, если выяснится, что арендодатель в момент заключения договора был неправомочен сдавать оборудование в аренду;

Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества;

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

«Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.*

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.