Производственное предприятие построило в 2007 на территории Ленобласти подземный газопровод для собственных технологических нужд

118

Вопрос

Производственное предприятие построило в 2007 на территории Ленобласти подземный газопровод для собственных технологических нужд. ФРС в 2008 отказало в регистрации права собственности из-за отсутствия разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. В 2012 право собственности установлено решением арбитражного суда как на самовольно возведенный объект, право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра на основании данного решения суда. После строительства охранная зона установлена по 2 метра от нитки газопровода в каждую сторону (даже при простом арифметическом подсчете 4м*600м=2400м это гораздо меньше арендуемого участка, в договоре площадь около 8 тыс. кв.м). Газопровод длиной 600 метров своей подземной частью расположен-на арендованном в 2006 сроком на 1 год участке из земель поселений, предоставлен решением местной администрации из поселковых земель целевым назначениемв целях строительства подземного газопровода. После завершения строительства и приемки договор аренды не расторгался, в силу пункта 2 статьи 621 ГК считается продленным на неопределенный срок. Договор нами не расторгался, аренда оплачена в том числе за весь 2013, тк в суде о признании права собственности в сложной правовой ситуации мы дополнительным аргументом подкрепляли свою позицию о правомерности землепользования по всей трассе подземного газопровода. Договор аренды не содержит никаких обязательств по заключению нового договора аренды после окончания строительства или о выкупе в собственность. Однако арендная плата постоянно увеличивается, мы обратились к арендодателю (сейчас-администрация района) с заявлением о расторжении договора аренды, со ссылкой на отсутствие необходимости в аренде (газопровод построен и узаконен), а также на пункт 8 статьи 90 ЗК РФ. Вопрос вынесен на земельную комиссию (рекомендательный статус для главы администрации). Однако администрация поселка, которая ранее была арендодателем и принимает участие в заседании назначенной комиссии высказала письменную позицию категорически против расторжения договора аренды: со ссылкой на статью 65 ЗК РФ, по которой пользование землей является платным, при этом эксплуатация и обслуживание подземного газопровода, требует использования земельного участка. ТО есть согласно статье 61о ГК РФ, договор аренды неопределенного срока расторгнуть можно всегда, предупредив по земле за 3 месяца. Но понятно, что отказать в расторжении тоже можно всегда-судитесь теперь с администрацией! ВОПРОС: поскольку в рассуждениях администрации есть определенный резон, каковы судебные перспективы обжалования отказа распоряжения главы администрации в расторжении спорного договора (если станем обжаловать) (первый вариант наших действий в случае отказа администрации)? ВОПРОС2: зная позицию властей, в заявлении о расторжении договора аренды мы указали, что в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, просим рассматривать данное заявление в качестве предупреждения об отказе от договора.Отсюда вопрос, если мы отсчитав 3 месяца не станем платит арендную плату, считая договор расторнутым, каковы судебные перспективы нашей позиции (второй вариант наших действий в случае отказа администрации)? (Кстати, к заседанию комиссии 3 месяца с момента предупреждения нашего уже прошло).

Ответ

: Оснований для обжалования отказа в расторжении договора не усматривается. В данном случае действует общее правило — арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В этом случае договор будет считаться расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор земельного участка вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. В связи с этим, арендатор выбрал самостоятельный способ защиты своих прав — отказ от договора аренды. С учетом сложившейся судебной практике по спорам относительно договоров аренды земельных участков, предоставленных под размещение подземных трубопроводов следует отметит, что шансы администрации на взыскание арендной платы минимизируются.

 

Согласно пункту 8 статьи 90 ЗК РФ на земельные участки, где размещены подземные (надземные) объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта, в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.04.2013 № 14902/12 также указано, что согласно п.6-8 ст. 90 ЗК РФ собственникам подземных трубопроводов не требуется оформление прав на земельные участки. Аналогичные разъяснения содержаться в Постановлении 12 ААС от 17.09.2012 № А12-3412/2012, Постановлении 6 ААС от 21.05.2013 № А04-8459/2012, Постановлении ФАС УО от 22.11.2013 № А60-5114/2013, Постановлении 11ААС от 26.09.2012 № № А55-17119/2012.

На основании вышеизложенного возможно также сделать вывод, что в случае обжалования действий администрации в судебном порядке, суд может признать договор аренды земельного участка недействительным, как противоречащий пункту 8 статьи 90 ЗК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

 

Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

«Односторонний отказ арендатора от исполнения договора

Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено законом либо договором (ст. 310 ГК РФ). В этом случае договор будет считаться расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора.* Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат. Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

В каких случаях договор аренды считается бессрочным (131,71778)

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон;

Обоснование

  • срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».*

Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:

  • либо «в одностороннем порядке»;
  • либо «во внесудебном порядке»;
  • либо «без обращения в суд».

В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.