Предыстория в вопросах №339194 Прекращение исполнительного производства и №324949 снятие ареста до окончания исполнительного

129

Вопрос

Предыстория в вопросах №339194 Прекращение исполнительного производства и №324949 снятие ареста до окончания исполнительного. На данный момент, заложенное недвижимое здание передали на реализацию в ТУ Росимущество, продажа будет осуществляться по цене установленной судом, данная цена не реальная для этого здания и для нашего города, настоящая цена в 3 раза дешевле установленной. У должника появился покупатель на это здание по цене ниже оценочной в 3 раза, он берет кредит в банке, с помощью вырученных денег должник может вернуть долг за товар и исполнительский сбор. Какие надо действия предпринять, чтобы совершить сделку по отчуждению заложенного здания и снятия обременения, ареста и.т.д.? Уточнение: Покупатель оформит ипотечный кредит

Ответ

На довод «На данный момент, заложенное недвижимое здание передали на реализацию в ТУ Росимущество, продажа будет осуществляться по цене установленной судом, данная цена не реальная для этого здания и для нашего города, настоящая цена в 3 раза дешевле установленной» — Об этом необходимо было рассуждать в суде, когда суд взыскивал задолженность, обращал взыскание и устанавливал первоначальную рыночную стоимость. На стадии исполнения, об этом говорить поздно Пристав не имеет право установить другую цену, он действует четко в соответствии с исполнительным листом.

На довод: «У должника появился покупатель на это здание по цене ниже оценочной в 3 раза, он берет кредит в банке, с помощью вырученных денег должник может вернуть долг за товар и исполнительский сбор. Какие надо действия предпринять, чтобы совершить сделку по отчуждению заложенного здания и снятия обременения, ареста и.т.д.? Уточнение: Покупатель оформит ипотечный кредит». Покупателю для начала необходимо участие в торгах.

Согласно ст. 90Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается ГК РФ, Законом № 229-ФЗ, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

3. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ. До определения Правительством РФ официального сайта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством РФ. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

 

Согласно ст. 91 ГК РФ

Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:

1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;

3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;

4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

Согласно ст. 92 ГК РФ

1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со ст. 89 Закона № 229-ФЗ. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя (Приложение № 99 к приказу ФССП от 11.07.2012 № 318) снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 ст. 91 Закона № 229-ФЗ. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в п. 4 ст. 91 Закона № 229-ФЗ.

3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 Закона № 229-ФЗ.

Согласно ст. 93 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ

Согласно ст. 449 ГК РФ

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.

7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в ЕГРЮЛ и сделок с ним.

Согласно ст. 58 Закона № 102-ФЗ

1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п. 2 ст. 58 Закона № 102-ФЗ, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона № 102-ФЗ, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Закона № 102-ФЗ, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ.

5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

На вопрос: «Какие надо действия предпринять, чтобы совершить сделку по отчуждению заложенного здания и снятия обременения, ареста и.т.д.? Уточнение: Покупатель оформит ипотечный кредит». Учитывая, что у покупателя сумма меньше, то исходим из того, что покупатель не будет участвовать в первых торгах. Если первые торги признают несостоявшимися, у покупателя есть возможность участвовать во вторых торгах, где стоимость, установленная судом снижена на 15 %. Если вторые торги признают недействительными, то залогодержатель вправе оставить предмет ипотеки за собой по стоимости ниже от установленной судом на 25 %, при этом, должник останется должен непокрытую часть долга. Если вторичные торги будут признаны недействительными, а залогодержатель не пожелает оставить предмет ипотеки за собой, то ипотека прекращается. Снимать аресты и обременения будет новый собственник, через суд, либо прежний собственник, если ипотека прекратится. То, что покупатель оформляет ипотечный кредит — это ни на что не влияет, еще не факт, что будут вторичные торги. Имущество может быть подано сразу с первичных по цене — не ниже установленной судом. В конце концов, если принципиально важно, чтобы покупателем стало именно Ваше заинтересованное лицо, то, в случае состоявшихся торгов искать в них нарушения и признавать торги недействительными.

В любом случае, Ваше дело остро нуждается в непосредственном исследовании доказательств, дистанционно достаточно проблематично оценить конкретные обстоятельства со слов не юриста. Мы можем направить Вас и предоставить варианты движения, но не решения проблемы, поскольку для решения конкретной задачи необходим анализ конкретных документов и обстоятельств.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  • Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

3. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»

16.05.2014

С уважением, Флоненкова Светлана, адвокат Адвокатской палаты Ростовской области (рег. номер 61/4043), эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.