Один из двух участников выходит из ООО с выплатой доли недвижимым имуществом

118

Вопрос

Один из двух участников выходит из ООО с выплатой доли недвижимым имуществом. Помещение находится в собственности ООО. Земельный участок в долевой собственности. Как правильно оформить протокол для Росреестра? Есть ли необходимость согласовывать переход права собственности на ЗУ с сособственниками? Есть ли необходимость вместе с частью помещения передавать часть ЗУ?

Ответ

При разработке протокола общего собрания участников ориентируйтесь на Образец. Переход права собственности на ЗУ согласовывать с сособственниками не требуется, но необходимо уведомить остальных сособственников в письменной форме. Часть ЗУ необходимо отчуждать вместе с частью помещения. О правах на ЗУ при переходе прав собственности на строение читайте в рекомендации ниже. Также предлагаем ознакомиться с рекомендациями: Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности, Как оформить приобретение земельного участка.

 

Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ не предусматривает требований к протоколу общего собрания участников ООО.

За основу следует взять требования, изложенные в статье 63 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ.

Индивидуализировать ЗУ следует максимально точно, в том числе указанием кадастрового номера (пункт 3 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Пункт 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ устанавливают, что продавец доли недвижимого имущества обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещения должны быть приложены к к заявлению о государственной регистрации. Продавец также может приложить к заявлению документы, подтверждающие отказ сособственников от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Обязанность по отчуждению ЗУ, находящегося в долевой собственности, при отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение (пропорционален такой доли) предусмотрена абз.4 пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения).

«При продаже здания (в этой рекомендации под зданием будут пониматься также строения и сооружения) для продавца важное правовое значение имеют два вопроса.

Во-первых, еще в ходе заключения сделки важно убедить покупателя, что у того не возникнет сложностей с дальнейшей эксплуатацией не только самого здания, но и земельного участка, на котором оно расположено*. У покупателя не должно остаться вопросов и не должно сложиться впечатление, что его ожидают неимоверные сложности, связанные с переоформлением земельного участка. В противном случае он может отказаться от покупки здания.

Во-вторых, на продавца здания закон возлагает ряд обязанностей, связанных с правами на земельный участок*. Если и здание и участок под ним находятся в собственности одного лица, то продать их можно только вместе, иначе сделка будет считаться недействительной. Если же продавец здания пользуется участком на праве аренды, он должен уведомить арендодателя о переходе прав к новому собственнику здания.

Статус земельного участка

При продаже земельного участка продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Для случаев, когда продается только здание (в связи с тем, что участком под ним продавец здания владеет на праве аренды), закон такого обязательного требования не устанавливает. Однако покупатель здания может потребовать предоставить такую информацию в качестве условия совершения сделки купли-продажи. Это связано с тем, что для покупателя здания крайне важно осознавать перспективы дальнейшего использования земельного участка.

Проще всего продавцу предоставить такую информацию путем представления выписки из ЕГРП, в которой будет информация о наличии или отсутствии ограничений и обременений на земельный участок.

Как правило, покупателя здания интересует информация о том:

  • кому принадлежит участок;
  • какие ограничения и обременения установлены в отношении участка (например, это может быть сервитут в пользу того или иного третьего лица);
  • к какой категории относится участок и какой вид разрешенного использования для него установлен*.

Может оказаться, что запись в ЕГРП в отношении участка отсутствует из-за того, что не проведена государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). В таком случае важно успокоить покупателя и объяснить ему: причина в том, что права на этот участок возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Закон говорит, что такие права признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).

В таком случае на госрегистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале — госрегистрация ранее возникшего права продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом — регистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи.

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

Например, Росреестр может посчитать, что вместе с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности не предъявлен документ, подтверждающий возникновение этого права у продавца*. Позже, конечно, можно в судебном порядке признать решение Росреестра незаконным, но на это потребуется время (постановление ФАС Московского округа от 22 марта 2012 г. по делу № А41-11608/11).

В случае такого отказа Росреестр не зарегистрирует и переход права собственности к покупателю.

Если по условиям договора продавец получает оплату только после госрегистрации перехода права собственности, то отказ Росреестра на долгое время отсрочит момент получения оплаты.

Кроме того, неоформленные документы на недвижимость изначально могут насторожить покупателя и стать предметом торга. Покупатель может настаивать на снижении цены, объясняя это своими повышенными рисками.

Поэтому для продавца может оказаться целесообразным предварительно зарегистрировать ранее возникшее право.

Да и многие покупатели сами ставят продавцу условие, чтобы вначале (перед сделкой купли-продажи) он обратился в Росреестр с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности и получил свидетельство, удостоверяющее его право.

Кроме того, имеет смысл пояснить покупателю, что отсутствие в ЕГРП записи об участке свидетельствует и о том, что в отношении этого участка не установлены какие-либо обременения. Иначе запись об участке была бы внесена в ЕГРП в момент внесения записи о соответствующем обременении.

Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ)*.

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания.

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования

Продажа участка вместе со зданием

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11)*.

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю).

Пример из практики: в регистрации перехода права собственности на здание отказано, поскольку стороны не представили документы о переходе права собственности на земельный участок, который, как и здание, принадлежит продавцу. Суд признал действия Росреестра законными

Муниципальное предприятие (продавец) и общество (покупатель) представили в Росреестр заявление и пакет документов на государственную регистрацию перехода права и права собственности на нежилое здание. При этом стороны не представили в Росреестр документы на государственную регистрацию перехода права на земельный участок под приобретаемым зданием. Росреестр отказал в регистрации договора и перехода права собственности, поскольку заявителями было нарушено требование пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Стороны оспорили отказ в суде, однако суд признал решение Росреестра законным, пояснив:

«Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (постановление ФАС Поволжского округа от 9 августа 2011 г. по делу № А55-23420/2010, определением ВАС РФ от 20 декабря 2011 г. № ВАС-12673/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль