рекомендации по заключению предварительного договора купли-продажи квартиры ( под строительство) какие риски несет покупатель заключив такой договор

242

Вопрос

рекомендации по заключению предварительного договора купли-продажи квартиры ( под строительство) какие риски несет покупатель заключив такой договор? как его правильно расторгнуть, на что следует обращать внимание в договоре?».

Ответ

: Главная опасность для покупателя при подписании предварительного договора — отсутствие у контрагента зарегистрированного права на объект недвижимости. Такие договоры заключаются, как правило, еще на стадии строительства, когда компания, которая выступает на стороне продавца, не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в качестве собственника. Между тем право собственности на недвижимость возникает по общему правилу в момент его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Если будущий продавец (арендодатель) уклоняется от заключения основного договора, покупатель (арендатор) может подать иск о его понуждении (постановление ФАС ВВО от 17.06.08 № А43-24795/2007). Такое требование надо предъявить в пределах срока, установленного для заключения основного договора, иначе иск подлежит отклонению (постановление ФАС ВВО от 16.12.08 № А82-2709/2008).

 

Иногда покупатели пытаются подать иски с требованием признать за ними право собственности на объект, по поводу которого был заключен предварительный договор. По мнению Президиума Высшего арбитражного суда, право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества (информационное письмо от 28.04.97 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Также необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В данном пункте указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5настоящего постановления.

Также следует отметить, что привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с правом получения по окончании строительства квартиры в собственность допускается только тремя способами — на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов или через участие в жилищно-строительных либо жилищных накопительных кооперативах. Любые другие варианты (в т.ч. предварительного договора) являются незаконными, но тем не менее они очень популярны у застройщиков, потому что работать по договорам долевого участия в строительстве им труднее и дороже. На случай таких обходных схем в законе № 214-ФЗ предусмотрена специальная норма: гражданин может потребовать немедленного возврата денег, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того — компенсации причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Застройщик, получающий денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, подлежит привлечению к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу №А56-27027/2011, от 27.03.2012 по делу №А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011). При этом следует учитывать, если стороны заключили предварительный договор, по которому они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, но при этом приобретатель обязан до заключения основного договора произвести оплату за эту недвижимость (полностью или существенную ее часть), суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее — Постановление № 54)).

Тем не менее, если гражданин покупал квартиру по предварительному договору, дом фактически готов, но застройщик тянет с его введением в эксплуатацию, у гражданина в этом случае есть шанс оформить право собственности на квартиру. По закону одним из обязательных оснований для регистрации права собственности дольщика на квартиру (а значит, и для возникновения этого права) является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Верховный суд подтвердил, что дольщик может потребовать признания права собственности на квартиру и в доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Это возможно, если дольщик полностью внес оплату и получил квартиру (п. 16 обзора от 04.12.13).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве жилья;

Споры из договоров о будущей недвижимости. Как изменились возможности инвесторов;

Пленум ВАС РФ о будущей недвижимости: обсуждение;

Предварительные обязательства сторон по поводу недвижимости. Как гарантированно добиться заключения основного договора;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Предложение заключить основной договор во исполнение предварительного

«Когда применяется документ

В ситуации, когда одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, можно обратиться в суд с заявлением о понуждении к его заключению (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Однако чтобы суд удовлетворил требования, нужно своевременно направить контрагенту письмо с предложением заключить основной договор. Отсутствие в этом документе некоторых элементов может привести к тому, что суд не оценит его в качестве предложения о заключении договора и, как следствие, откажет в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора. Именно поэтому тонкости содержания и формулировок этого документа приобретают особое значение для практикующих юристов.

Контрольные точки при оформлении*

1. Предложение заключить договор нужно направить до истечения срока, установленного для заключения основного договора. Как правило, стороны самостоятельно устанавливают этот срок в тексте предварительного договора. Если же в договоре срок не определен, признается, что он равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если компания, заинтересованная в заключении основного договора, не направит предложение до окончания такого срока, обязательства сторон по предварительному договору прекратятся (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Тем самым предложение заключить договор уже не будет обязательным для принятия другой стороной. Значит, компанию, которая уклоняется от подписания договора, невозможно будет понудить к его заключению.

2. Оферта должна содержать конкретное предложение заключить основной договор, поэтому нужно исключить двоякое толкование письма. Так, в одном из дел суд решил, что требования истца о понуждении к заключению договора не подлежат удовлетворению, поскольку исходя из буквального значения содержащихся в письме слов и выражений следует, что ответчик этим письмом лишь напомнил истцу об истечении срока, в который стороны должны были заключить основной договор (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.07.09 по делу № А40-57031/07-89-416). В противном случае суд может посчитать письмо неопределенным и не квалифицировать его в качестве оферты (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.06.10 по делу № А41-20618/09 , Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.10 по делу № А40-31192/10-91-204). Лучше использовать более точные и определенные формулировки, например, «предлагаем заключить основной договор» или «направляем для подписания проект основного договора».

3. Любая оферта, в том числе и с предложением заключить основной договор во исполнение предварительного, должна содержать все существенные условия (п. 1 ст. 435 ГК РФ). Если в тексте письма будут отсутствовать существенные условия, оно не будет считаться офертой, а значит, суд вправе оставить исковые требования без рассмотрения в связи с несоблюдением сторонами досудебного порядка урегулирования спора (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.08.10 по делу № А50-42453/2009).

4. В некоторых случаях указания существенных условий в тексте письма может оказаться недостаточно, и к предложению нужно приложить еще и проект договора. Например, если договор может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (в частности, при аренде здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК РФ)). Так, в одном из дел направление телеграммы с предложением явиться для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества суд не расценил как предложение заключить договор и указал, что обязательства сторон прекратились, так как ни одна из сторон не направила другой стороне проект договора в установленный срок (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.04.10 по делу № А41-22880/09)"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль