Предприниматель заключил договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение)

172

Вопрос

Предприниматель заключил договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение). Деньги оплачены, помещение передано, документы сданы на регистрацию перехода права собственности. Спустя неделю после сдачи документов на государственную регистрацию, судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения решения суда о взыскании долга с продавца направляет в Росреестр постановление об аресте имущества продавца. Регистрация перехода права собственности приостановлена. Как быть покупателю? Я получил Ваш ответ о том, что иск о признании права решит все проблемы покупателя. Но как быть с прямым указанием пункта 2 статьи 551 ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Как покупатель может защищаться иском о признании за ним права, если такие иски удовлетворяются только при условии, что это право возникло? В нашем случае, регистрация не состоялась и право как таковое не возникло. В представленной вами практике (определение ВАС-13980/10) ситуация неоднозначная. Объясните, пожалуйста, почему у покупателя вдруг возникло право без регистрации и почему пункт 2 статьи 551 ГК РФ не действует?

Ответ

Покупатель вправе защищать свои права, которые возникают у покупателя с момента подписания договора. Договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. В пункте 2 статьи 551 ГК РФ речь идет о регистрации права собственности. Более подробно о регистрации права собственности и возникновении прав сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества в статье ниже.

 

Договор купли-продажи нежилых помещений вступает в силу, порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (статья 550 ГК РФ) и считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

По смыслу указанных норм, после подписания договора купли-продажи нежилого помещения, покупатель, являющийся заинтересованным лицом, вправе обратиться с ходатайством об отмене обеспечительных мер в арбитражный суд, указанные меры принявший (пункт 50 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 устанавливает, что покупатель, чьи права и интересы были нарушены в результате применения обеспечительных мер, вправе обратиться в суд с ходатайством об отмене обеспечительных мер.

Порядок обращения установлен статьей 97 АПК РФ. Представленные покупателем объяснения по существу примененных мер суд повторно проверяет наличие оснований, установленных пунктом 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает обеспечительные меры в соответствии с положениями разумности и целесообразности, установленными пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

"1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

(Пункт в ред. Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ.)

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль