Обеспечительный платеж по договору аренды

2073

Вопрос

В каких случаях по договору аренды возвращается гарантийный (обеспечительный) платеж арендатору?

См. также: Обеспечительный платеж в 2016 году

Ответ

Гарантийный (обеспечительный) платеж является одним из способов обеспечения обязательств арендатора по договору аренды. Гражданский кодекс не содержит императивных норм, регулирующих условия возврата данного платежа, в связи с чем, условия и порядок возврата гарантийного платежа согласовываются сторонами исключительно в договоре аренды.

Например, если договором предусмотрено, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора, то в случае такого расторжения арендатор обязан внести полностью арендную плату за весь период пользования имуществом и не вправе требовать зачета обеспечительного платежа в счет ее уплаты (Постановление ФАС МО от 05.07.2010 № А40-104629/09, Постановление ФАС ЦО от 26.01.2011 № А36-1063/2010). Арендатор в этой ситуации также не вправе требовать возврата обеспечительного платежа (Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2010 № Ф09-1159/10).

Однако в определенных случаях суд может расценить, что наличие у арендодателя гарантийного платежа, не удержанного в счет задолженности по арендной плате, означает неосновательное обогащение арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ и арендатор вправе требовать его возврата (см. Постановление ФАС МО от 07.07.2011 № А40-102932/2010).

Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором, суд может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременную уплату, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено договором (Постановление ФАС СКО от 08.12.2010 № А32-9172/2010).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Обеспечительный платеж может быть универсальным способом обеспечения исполнения обязательств

«Обеспечительный платеж часто удерживается как плата за расторжение договора

Отдельного внимания заслуживает вопрос, связанный с удержанием обеспечительного платежа за расторжение договора. Это проблема возникла в сфере арендных отношений, в которых арендодатели заинтересованы в долгосрочности арендных отношений и постоянном получении арендных платежей.*

Довольно часто стороны включают в договор аренды оговорку о праве арендодателя удержать обеспечительный платеж как штрафную санкцию (можно встретить и прямое указание сторонами на обеспечительный платеж как неустойку) в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, как правило, при наличии с его стороны нарушений условий договора. При этом стороны подписывают соглашение о расторжении, в котором прямо указывают на удержание обеспечительного платежа, и, соответственно, формально договор аренды расторгается по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

В арбитражной практике возникла неопределенность относительно того, допустимо ли удержание обеспечительного платежа при расторжении договора. По какой причине происходит удержание? Если обеспечительный платеж удерживают в связи с тем, что расторжение вызвано нарушением арендатором своих обязательств, то как быть при установлении в договоре самостоятельной ответственности за такое нарушение. К сожалению, объем настоящей статьи не позволяет рассмотреть этот вопрос во всех ракурсах, в связи с чем обрисую лишь его контуры.

Сравнительно недавно проблема с удержанием обеспечительного платежа при расторжении договора аренды могла быть разрешена на самом высшем уровне. Один из таких споров находился на рассмотрении Президиума ВАС РФ, но после трех попыток так и не был рассмотрен. В то же время в определении о передаче дела в Президиум ВАС РФ были обозначены три подхода к разрешению этой проблемы, сложившиеся в арбитражной практике24.

Первый подход. Наличие у арендатора задолженности по внесению арендных платежей не может выступать основанием для удержания обеспечительного платежа, если в договоре предусмотрена самостоятельная ответственность в виде неустойки за неисполнение обязательства по оплате арендной платы.

Если договором предусмотрена возможность расторжения договора любой из его сторон во внесудебном порядке, расторжение договора не может являться нарушением обязательств, и положение договора о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору, является ничтожным как противоречащее статье 330 ГК РФ25.

Второй подход. Если в договоре аренды четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, его удержание при досрочном расторжении по инициативе арендатора в случае просрочки внесения арендной платы не противоречит статьям329 и 421 ГК РФ26.

Третий подход. Судьба обеспечительного платежа зависит от того, надлежащим ли образом исполнялись обязательства по договору. Если договор расторгает арендодатель в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, обеспечительный платеж не возвращается арендатору, даже если договором предусмотрена специальная ответственность за нарушение такого обязательства27.

Практикой до сих пор не разрешен вопрос о возможности установления платы за односторонний отказ от договора

Как видно из обозначенных подходов, суды при разрешении проблемы, касающейся возможности удержания обеспечительного платежа при расторжении договора, сместили акцент на рассмотрение вопроса о наличии самостоятельной ответственности за нарушение арендатором обязательства, послужившего причиной расторжения, и при этом уклонились от анализа главного, на мой взгляд, вопроса, являющегося нервом всей проблемы, — о возможности квалификации в этом случае обеспечительного платежа в качества платы за отказ от договора.

Полагаю, что именно с этой точки зрения стоит подходить к разрешению данной проблемы. Сам факт, что за нарушение, послужившее причиной для расторжения договора, установлена самостоятельная ответственность, свидетельствует о намерении сторон придать удержанию обеспечительного платежа иной характер.

Говоря о правовой природе обеспечительного платежа (в этом случае — с позиции действующего законодательства), можно склониться к квалификации его в качестве отступной неустойки, уплата которой в соответствии с пунктом 3 статьи 396 ГК РФ освобождает от дальнейшего исполнения обязательств по договору. Вопрос о наличии в российском законодательстве дискутируется давно, однако удобство этого правового инструмента все же обуславливает необходимость его признания.

Цитата. «Отказ кредитора от принятия исполнения, которое вследствие просрочки утратило для него интерес (п. 2 cт. 405), а также уплата неустойки, установленной в качестве отступного (ст. 409), освобождают должника от исполнения обязательства в натуре» (п. 3 ст. 396 ГК РФ).

Как отмечает А. Г. Карапетов, законодатель использовал в пункте 3 статьи 396 Гражданского кодекса РФ ссылку на отступной характер неустойки как юридическо-технический прием, с помощью которого выделялось, что должник, уплатив такую неустойку, прекращает обязательство и, соответственно, снимает с себя обязанность исполнять его в натуре28.

Такая квалификация обеспечительного платежа при его удержании при расторжении договора аренды отвечает потребностям оборота и позволяет обеспечить баланс интересов арендатора и арендодателя.

В то же время следует признать, что, как обоснованно отметил А. Г. Карапетов, "в связи с наличием разных правовых институтов (компенсаторной неустойки, отступной неустойки и интегрированного в договор соглашения отступного), влекущих несколько различные правовые последствия, сторонам следует учитывать правовой режим каждого из них и более четко выражать свою волю при заключении договора«29.

Теперь остается надеяться, что вопрос об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора аренды все же получит оценку Высшего арбитражного суда РФ.

В заключение хотелось бы акцентировать внимание на том, что появление новых договорных конструкций (например, таких, как обеспечительный платеж) свидетельствует о том, что гражданский оборот непрерывно развивается и совершенствуется. Арбитражная практика должна лишь оттачивать подобные конструкции, а не стараться уместить их в уже известные законодателю правовые формы. Как вполне обосновано заметил А. Л. Маковский, «известная формула „что не запрещено, то дозволено“ в наибольшей мере применима к гражданскому законодательству, ибо одним из его основных принципов является принцип свободного распоряжения каждым принадлежащими ему гражданскими правами».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.