1) Договор аренды не регистрировался в Росреестре (так как продлялся ежегодно)

68

Вопрос

ситуация следующая: 1) Договор аренды не регистрировался в Росреестре (так как продлялся ежегодно). 2) Своими конклюдентными действиями стороны согласовали предмет договора (помещение 40 кв.м.). А именно посредством составления расчета арендной платы за 40 кв.м. и оплаты этих платежей со стороны арендатора. 3) В выкупе скорее всего арендодатель откажет, но с учетом совершенных конклюдентных действий какова перспектива судебного оспаривания такого отказа и признания его незаконным (есть ли аналогичная судебная практика?)?».

Ответ

: В случае возникновения спора, арендатор в судебном порядке может доказать тот факт, что договор аренды был фактически заключен в отношении помещения большей площади (40 кв.м.). Если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, имущество было передано арендатору, при принятии объекта аренды арендатор не заявил возражений, впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора. Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. Как следует из вопроса, арендатор фактически занимал помещение 40 кв.м. и вносил арендную плату из расчета данной площади. Арендодатель при этом принимал плату в данном размере и не выражал каких-либо претензий арендатору. В связи с этим, у арендатора есть шанс доказать в судебном порядке, что договор аренды был заключен сторонами в отношении помещения площадью 40 кв.м. и данное помещение и у арендатора имеется преимущественное право на приобретение в собственность вышеуказанного арендуемого помещения.

 

Тем не менее следует отметить судебную практику. Так в Постановление ФАС ЦО от 17.01.2011 № А64-8822/2009 сделан вывод, что фактическое пользование помещением не является основанием для предоставления преимущественного права на выкуп в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Однако отказывая арендатору в выкупе помещения, суд указал на тот факт, что арендатор не вносил арендную плату за пользованием помещения большей площади. Аналогичный вывод приведен в Определении ВАС РФ от 15.12.2011 № А32-37173/2010. Между тем, в рассматриваемом вопросе ситуация противоположная, а именно арендатор производил арендную плату из расчета пользования помещением большей площади, в отсутствии возражений арендодателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Объект аренды не был индивидуализирован в договоре надлежащим образом. Может ли арендатор на этом основании потребовать признать договор незаключенным

«Да, может. Но только до момента начала исполнения договора аренды (т. е. до того момента, когда арендатор получил недвижимое имущество и принял его без каких-либо возражений).

Если же договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, имущество было передано арендатору, при принятии объекта аренды арендатор не заявил возражений, впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“ (в редакциипостановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)*».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.