• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Какие дальнейшие действия сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, если стороны не могут согласовать несущественные условия по договору?

Какие дальнейшие действия сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, если стороны не могут согласовать несущественные условия по договору?

679

Вопрос

Какие дальнейшие действия сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, если стороны не могут согласовать несущественные условия по договору? Арендатор не согласен подписывать протокол согласования разногласий (при подписанном договоре и подписанном протоколе разногласий), предложенный арендодателем. В каком виде будет действовать договор при неподписанном со стороны Арендатора протокола согласования разногласий?

Ответ

В соответствии с Гражданским кодексом протокол представляет собой не акцепт, а новую оферту на иных условиях (ст. 443 ГК РФ). Для того, чтобы протокол разногласий действительно приобрел характер оферты, а не стал простым предложением без всякой юридической силы, должен быть соблюден ряд условий, которые обязательны при заключении договора.

 

В судебной практике имеется позиция, согласно которой даже если условия, содержащиеся в протоколе разногласий, не оговорены как существенные, они все равно являются таковыми, поскольку по заявлению одной из сторон по ним должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие договоренности сторон по любому из положений, включенных в протокол разногласий, может являться основанием для признания договора незаключенным. Есть и противоположная точка зрения, когда договор считается заключенным, если согласованы все существенные условия договора, при этом условия, не согласованные в протоколе разногласий считаются несогласованными условиями договора.

В Вашем случае, арендатор, направив протокол разногласий, направил арендатору оферту на условиях, содержащихся в протоколе разногласий. Арендодатель, направив арендатору протокол согласования разногласий, тем самым не согласился с офертой Арендатора на условиях, изложенный в протоколе разногласий, а направил Арендатору новую оферту на условиях, изложенных в протоколе согласования разногласий.

Таким образом, договор аренды до подписания протокола согласования разногласий может быть признан незаключенным, если только протокол разногласий не подписан с двух сторон и в нем нет указания на то, что подписание протокола разногласий обеими сторонами свидетельствует о согласии обеих сторон исполнять договор в редакции его отдельных условий, предложенных стороной, составившей этот протокол разногласий. Если такое указание имеется, договор, при соблюдении иных обязательных требований (например, в договоре должна быть отметка, что действует с протоколом разногласий), будет признан заключенным на условиях предложенных стороной, составившей протокол разногласий.

В указанной Вами ситуации представляется правильным либо продолжать переговоры по согласованию разногласий (принять условия протокола разногласий, либо добиться принятия контрагентом условий протокола согласования разногласий) либо отказаться от заключения договора аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Как заключить договор: оферта, акцепт, протокол разногласий, подписание единого документа

"Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом (ст. 443 ГК РФ). Поэтому нельзя однозначно говорить о том, заключен договор или не заключен в случае подписания протокола разногласий. Все зависит от следующего:

  • какие условия не согласованы (существенные или нет);
  • приступили ли стороны к непосредственному исполнению договора.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, которые отражены в протоколе разногласий, рассматривается в качестве новой оферты. Поэтому сторонам только дается время на урегулирования разногласий — 30 дней со дня получения проекта договора.

Рассмотрим случаи, когда суды признавали такие договоры заключенными либо незаключенными.

Когда договор, подписанный с протоколом разногласий, считается заключенным

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предположим, стороны не достигли согласия по некоторым условиям, при этом приступили к фактическому исполнению договора либо исполнили договор. Впоследствии возник судебный спор о применении несогласованного пункта. Позиция суда будет следующая: нельзя сослаться на пункт договора редакции, которая не утверждена обеими сторонами.

Суд не может применить положения договора в одной из предложенных редакций. Поэтому такое условие договора будет считаться несогласованным. В результате суд применит общие положения для данного вида договоров. Иначе говоря, наличие протокола разногласий не делает договор незаключенным кроме случаев, когда разногласия возникают по существенным условиям договора*.

Пример из практики: суд отказался применить условие договора, которое осталось несогласованным

Когда договор, подписанный с протоколом разногласий, считается незаключенным

Стороны не пришли к согласию в протоколе по существенным условиям договора. То есть не соблюдено правило пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ. Это могут быть условия, которые определены прямо в законе как существенные для того или иного вида договоров, либо одна из сторон направила другой письмо о том, что для нее эти условия являются существенными (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ)".

2. Рекомендация: Как написать протокол разногласий к договору, предложенному контрагентом, и отстоять новые условия

3. Рекомендация: Как вести себя при согласовании разногласий



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.