Мы являемся заказчиком по договорам на проектирование и обустройство нежилых помещений в торговом центре под размещение ресторана

90

Вопрос

Мы являемся заказчиком по договорам на проектирование и обустройство нежилых помещений в торговом центре под размещение ресторана. Работы по обустройству (и соответственно по проектированию таких работ) включают в себя установку некапитальных стен из гипсокартона, монтаж системы вентиляции, кондиционирования, водоснабжения и канализации (всё путем врезки в общую систему); Электроснабжение помещений от общего распределительного щитка в Здании. Какими нормативно-правовыми актами руководствоваться при проектировании и проведении подобных работ. (Является ли это реконструкцией и нужно ли руководствоваться градостроительным кодексом (в т.ч. в части необходимости государственной экпертизы и пр.) и Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию")».

Ответ

: В соответствии с п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Как видно из вопроса, планируемые работы не влекут изменение параметров капитального строительства, в связи с чем оснований считать данные работы реконструкцией не усматривается.

 

Следует отметить, что данные работы обладают признаками капитального ремонта. Определение капитального ремонта содержится в Правилах обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, принятых Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 № 153 (СП 13-102-2003).

Текущим ремонтом согласно СП 13-102-2003 является комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт в соответствии с СП 13-102-2003 представляет собой комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

В соответствии с частью 1 статьи 48 ГрК РФ подготовка проектной документации на проведение капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется в случаях, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года № 624. Работы по подготовке проектов внутренних инженерных систем отопления, вентиляции, кондиционирования, противодымной вентиляции, теплоснабжения и холодоснабжения входят в данный перечень (п.4.1).

При подготовке проектной документации в отношении капитального ремонта объектов капитального строительства (состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов) необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как составить техническую документацию и смету к договору строительного подряда: советы заказчику

«Под технической документацией, как правило, понимают комплект документов, который включает в себя систему графических, расчетных и текстовых материалов, используемых при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте, а также в процессе эксплуатации зданий и сооружений, и который определяет тем самым объем, содержание работ и предъявляемые к ним требования.*

В смете стороны договора строительного подряда определяют стоимость работ. Смета составляется в виде документа, который стороны подписывают и устанавливают в качестве приложения к договору. В нем указывается расчет сметной стоимости — суммы денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Данная сумма может включать в себя стоимость строительных (ремонтно-строительных) работ; стоимость работ по монтажу оборудования (монтажных работ); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; прочие затраты. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов на приобретение оборудования и доставку его на стройки, а также возмещение других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом (п. 3.1 и 3.14 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть, что подрядчик обязан выполнить только часть работы, указанной в технической документации и смете. Если договор не будет содержать такой оговорки, подрядчик будет обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

Для составления технической документации и сметы стороны договора строительного подряда должны определить:

  • состав и содержание технической документации;
  • условие о том, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

В законе сказано, что договор строительного подряда обязательно должен содержать эти условия (п. 2 ст. 743 ГК РФ), а значит, они являются существенными. Однако согласно позиции Высшего арбитражного суда РФ отсутствие таких положений в договоре не является безусловных условием признания его незаключенным, если у сторон не возникло разногласий о предмете договора (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Кроме того, отсутствие технической документации не является основанием и для отказа в оплате работ, фактически выполненных подрядчиком и принятых заказчиком (постановления ФАС Уральского округа от 3 сентября 2012 г. № Ф09-5794/12 по делу № А76-23981/2011, ФАС Поволжского округа от 5 июня 2012 г. по делу № А12-15740/2011).

Заказчику нужно учитывать последствия дефектов в технической документации и порядок внесения изменений в техническую документацию и смету.

Состав и содержание технической документации и сметы

Как правило, техническая документация включает в себя два вида документов:

  • проектную документацию (проект строительства, реконструкции, капитального ремонта);
  • рабочую документацию (часть технической документации, которая непосредственно предназначена для производства строительных работ).

При этом в технической документации стороны договора строительного подряда обычно указывают следующие данные:

  • место проведения строительных работ, градостроительные условия, краткую характеристика земельного участка;
  • объект проведения строительных работ, назначение и основные показатели объекта до проведения работ (например, по капитальному ремонту или реставрации): назначение, этажность, площадь застройки, общую площадь здания, строительный объем и т. д.;
  • вид строительства (капитальный ремонт, реконструкция, реставрация, техническое перевооружение и т. д.) с указанием в общих чертах всего комплекса работ. Например, «усиление фундаментов, стен, лестниц, перекрытий и покрытий здания», «реконструкция сценического пространства с учетом репертуарных особенностей театра» и т. д.;
  • перечень выполняемых работ. Стороны указывают все типы работ, которые будут проводиться при строительстве, например: проектно-изыскательские работы; разработка, согласование и утверждение проекта; обеспечение прохождения необходимых экспертиз и получение разрешений; поставка основного и вспомогательного оборудования; выполнение строительно-монтажных работ; выполнение пусконаладочных работ; техническое сопровождение строительства и сдача объекта в эксплуатацию; гарантийное техническое обслуживание и обучение персонала (например, если строится электростанция);
  • общие требования к строительству;
  • основные требования к строительству;
  • порядок ввода объекта в эксплуатацию;
  • другие необходимые для выполнения работы сведения.

В смете должен быть проведен расчет стоимости всех строительных работ. Стороны могут выбрать один из трех вариантов оплаты работ:

  • предоплата как всей работы в целом, так и постепенная (поэтапная);
  • рассрочка оплаты работы (ежемесячная, ежеквартальная) по мере ее выполнения;
  • единовременная в полном объеме оплата работ после их приемки заказчиком.

Поскольку договор строительного подряда заключается, как правило, на очень сложный комплекс работ, подрядчик может допустить ошибки в смете, которые могут привести к увеличению стоимости работы. Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, заказчику необходимо включить в договор условие о том, что подобные ошибки не повлияют на изменение стоимости работы. Кроме того, в договоре стоит предусмотреть, что цена работы, заключенная в смете, включает в себя все издержки подрядчика, связанные с выполнением работ.

Пример формулировки условия договора строительного подряда о цене работы и смете

Нужно помнить о том, что в строительстве применяются индексы стоимости, которые могут со временем меняться. В договоре может быть определена цена работ, состоящая из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»)"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль