Предприниматель заключил договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение)

181

Вопрос

Предприниматель заключил договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение). Деньги оплачены, помещение передано, документы сданы на регистрацию перехода права собственности. Спустя неделю после сдачи документов на государственную регистрацию, судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения решения суда о взыскании долга с продавца направляет в Росреестр постановление об аресте имущества продавца. Регистрация перехода права собственности приостановлена. Как быть покупателю?

Ответ

Покупатель вправе предъявить иск к продавцу о признании права на недвижимое имущество. Решение является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. При признании права собственности на недвижимое имущество за покупателем, последний вправе потребовать от учреждения юстиции возмещения убытков, причиненных отказом в регистрации права собственности в установленный срок. О том, как добросовестному покупателю защитить свои права, читайте в рекомендации ниже.

 

Пункт 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ датой регистрации прав на недвижимое имущество является дата внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При этом в порядке статьи 304 ГК РФ и пункта 58 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 признает за истцом право требования от учреждения юстиции возмещения убытков, причиненных отказом в регистрации права собственности в установленный срок.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости.

«Недвижимость — один из самых дорогих активов, поэтому защите права собственности на нее покупатель отдает приоритетное значение. Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажинежилого помещения, нежилого здания, земельного участка, квартиры), стоит потратить время и силы на тщательную проверку контрагента и самого приобретаемого объекта. А именно необходимо проверить, что продавец действительно является собственником данного объекта и имеет право его продать. Это позволит уменьшить риск того, что спустя некоторое время какое-либо третье лицо попытается возвратить это имущество, утверждая, что является его собственником. Если же такое требование покупателю все-таки предъявят, нужно сослаться на добросовестность приобретения.

Дело в том, что у недобросовестного приобретателя собственник может истребовать свое имущество в любом случае. А у добросовестного — только если докажет, что имущество выбыло из владения собственника против его воли. Если же истцу не удастся это доказать, имущество останется у покупателя даже в том случае, когда суд установит, что продавец действительно не имел права его продавать. Правда, это касается ситуации, когда покупатель уже получил имущество в фактическое владение. Если же этого не произошло, то у собственника могут быть дополнительные процессуальные способы отстоять свое право в споре с покупателем (независимо от того, является ли тот добросовестным).

Как доказать свою добросовестность

Главный вопрос, который стоит перед покупателем, заключается в следующем: как доказать свою добросовестность и что является критерием для определения добросовестности приобретателя.

Совет

Основной способ доказать добросовестность покупателя — получить выписку из ЕГРП. В данном случае активные действия будущего собственника будут свидетельствовать, что он как добросовестный приобретатель предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества.

Этот совет основан на разъяснениях высших судебных инстанций. Дело в том, что пункт 38 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) уточнил критерии добросовестности приобретателя (по сравнению с тем, как они сформулированы в ст. 302 ГК РФ):

1. «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Таким образом, добросовестный приобретатель должен принять все возможные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта недвижимости. Бремя доказывания своей добросовестности возлагается на самого приобретателя. Вместе с тем, покупатель не обязан предпринимать какие-либо экстраординарные меры, проводить расследование и т. п. Достоверность записей в ЕГРП презюмируется. Поэтому запись в ЕГРП в достаточной мере свидетельствует о правах продавца на объект недвижимости.

2. Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Обоснование

Необходимо отметить, что в постановлении № 10/22 не приводится полный перечень доказательств, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Именно отсутствие конкретного перечня доказательств, с помощью которых покупатель может доказать свою добросовестность, является правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя, поскольку предоставляет ему неограниченный круг процессуальных средств доказывания, к которым он может прибегнуть, чтобы выиграть процесс в суде.

В каких случаях добросовестность приобретения можно опровергнуть

Приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • «Если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя» (абз. 2 п. 38 постановления № 10/22). Таким образом, еще раз подтверждается, что получение выписки из ЕГРП становится обязательным условием для признания покупателя добросовестным. В то же время суд будет изучать выписку в совокупности с иными доказательствами. И если они будут свидетельствовать о том, что покупатель все же знал о неправомерности отчуждения имущества, суд вынесет решение не в пользу ответчика-покупателя.
  • Если «при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества» (абз. 4 п. 38 постановления № 10/22). Однако в постановлении не разъяснены критерии, по которым можно судить, что у покупателя были основания сомневаться в законности сделки. Это объясняется тем, что данная категория является оценочной. Очевидно, что анализ таких обстоятельств остается на усмотрение суда и подлежит субъективной оценке в каждом конкретном случае. При этом практика уже выработала ряд подобных критериев.

В частности, иногда суды указывают, что неправомерность сделки должна быть очевидна покупателю в силу самих норм действующего законодательства. Как правило, этот аргумент касается споров о приобретении имущества, находящегося или находившегося в государственной собственности.

Пример из практики: суд отверг ссылку на добросовестность приобретения и указал, что покупателю необходимо было ознакомиться с законодательством о разграничении государственной собственности

О том, что покупатель должен был знать о незаконности сделки (или предполагать это), могут также свидетельствовать родственные связи между сторонами сделки либо явно заниженная стоимость имущества (соответственно п. 8 и 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»), осведомленность приобретателя о корпоративном конфликте в компании-продавце (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 марта 2009 г. по делу № А19-26626/06) и иные факты.

Чем ответчику поможет ссылка на добросовестность приобретения

Если покупатель уже получил имущество в фактическое владение, то он может лишиться приобретенного имущества только в одном из двух случаев. А именно, если суд:

  • удовлетворит предъявленный прежним собственником (не стороной по договору) виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
  • признает заключенный договор купли-продажи недействительным и применит последствия недействительности сделки в виде реституции (возврата ранее полученного).

Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения) наряду с негаторным иском и иском о признании права собственности — один из основных вещно-правовых способов защиты права собственности.

Условия, при которых собственник может истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя, названы в статье 302Гражданского кодекса РФ:

  • имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (либо помимо воли лица, которому собственник доверил свое имущество);
  • покупатель (ответчик) приобрел имущество безвозмездно.

Из этих правил можно вывести следующую формулу. Имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если оно приобретено добросовестно и возмездно и при этом выбыло из владения собственника по его воле (например, на основании договора купли-продажи).

Обоснование

Прежний собственник имеет право предъявить виндикационный иск даже после того, как запись о праве собственности на нового владельца уже внесена в ЕГРП. Однако собственник должен доказать «факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли» (абз. 1 п. 39 постановления № 10/22). В пункте 1статьи 302 Гражданского кодекса РФ понятие «выбытие имущества помимо воли собственника» ограничивается конкретными примерами: утеря, хищение. Поэтому решение вопроса о том, как именно имущество выбыло из владения собственника (по его воле или против воли), в каждом конкретном случае остается на усмотрение суда.

Таким образом, можно сделать вывод, что позиция ответчика — добросовестного приобретателя более выигрышная, чем позиция истца — собственника. В большинстве случаев приобретатель считается добросовестным при наличии «чистой» выписки из ЕГРП, а вот собственник должен еще доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Внимание! Ссылка на добросовестность приобретения не пригодится, если к покупателю предъявили не виндикационный иск, а иск о признании сделки недействительной. В этом случае нужно использовать другие методы защиты.

Какие иски могут предъявить покупателю, если он еще не получил недвижимость в фактическое владение*

Дополнительные риски у покупателя возникают, если он заключил договор купли-продажи объекта недвижимости, но при этом оказалось, что этот объект находится в фактическом владении третьего лица, которое считает себя надлежащим собственником.

Дело в том, что к искам о правах на недвижимое имущество (помимо указанных выше виндикационного иска и иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности) относятся также иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск), о признании права, а также о признании права отсутствующим (абз. 3 п. 2, абз. 4 п. 52 постановления № 10/22)*.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о праве на недвижимое имущество, то такое решение является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (п. 52 постановления № 10/22). В таком случае покупатель может лишиться своего титула на приобретенную вещь, причем его добросовестность не будет иметь правового значения с точки зрения его возражения по заявленным указанным искам, и имущество будет присуждено правообладателю (п. 6 информационного письма № 126).

Важно, что удовлетворение перечисленных исков (негаторный иск, иск о признании права, иск о признании права отсутствующим) возможно только при владении лицом, заявляющим право притязания на имущество, данной вещью (ст. 304 ГК РФ, п. 58 постановления № 10/22)*.

Совет

При совершении сделки купли-продажи покупателю необходимо принять все меры для того, чтобы стать фактическим владельцем имущества (принять его по акту приема-передачи в фактическое владение). См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры. Если это невозможно, нужно предъявить продавцу иск об исполнении договорной обязанности по передаче вещи со ссылкой на абзац 7 статьи 12 и статью 398 Гражданского кодекса РФ.

Только в том случае, если имущество будет находиться в фактическом владении покупателя, он сможет сослаться на свою добросовестность. Ведь эту ссылку суды принимают во внимание, только если заявлен виндикационный иск. А он в свою очередь может быть заявлен только в том случае, если ответчик фактически владеет спорным имуществом.

Как сослаться на пропуск срока исковой давности

Срок исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, составляет три года и начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Обоснование

«Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ» (абз. 2 п. 57 постановления № 10/22).

Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

«При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права» (абз. 1 п. 57 постановления № 10/22).

Поэтому суд откажет прежнему собственнику в удовлетворении исковых требований, если тот пропустит срок исковой давности.

Но для этого ответчику нужно не забыть сослаться на пропуск исковой давности. Так как по своей инициативе применить срок исковой давности суд не имеет права.

Однако суд может отказать в применении сроков исковой давности и удовлетворить требования владельца об истребовании имущества из незаконного владения. Например, это может быть вызвано тем, что владелец смог обратиться за судебной защитой только после последовательного оспаривания всех совершенных сделок или после восстановления корпоративного контроля.

Пример из практики: суд посчитал обоснованным отказ судов в применении исковой давности, поскольку у истца появилась возможность обращения с иском только после восстановления корпоративного контроля

ООО «П.» обратилось в суд с иском к ООО «Г.», Управлению Росрегистрации о:

  • признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Г.» на здание и земельный участок;
  • об обязании Управления Росрегистрации исключить из ЕГРП соответствующую запись о праве собственности ООО «Г.»;
  • об истребовании из незаконного владения ООО «Г.» здания и земельного участка.

Указанное недвижимое имущество было объектом последовательных сделок: ООО «П.» продало его ООО «Р.», ООО «Р.» продало ООО «В.», ООО «В.» продало ООО «Г.». Впоследствии первые два договора из указанной цепочки были оспорены в суде по причине их заключения с нарушением требований законодательства, предусмотренных для совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

Согласно судебным актам по другим делам, В. (директор ООО «П.») заключением договора купли-продажи здания и земельного участка причинил обществу убытки: имущество общества было продано по цене более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. При этом балансовая стоимость проданных объектов составила 98,6 процента всех активов ООО «П.».

Суд удовлетворил требования ООО «П.», отклонив при этом возражения ответчика о применении исковой давности. Президиум ВАС РФ счел обоснованным отказ судов в применении исковой давности и так мотивировал свою позицию. Утрата корпоративного контроля участниками ООО «П.» не позволила им произвести своевременно смену генерального директора и обратиться в суд за защитой своих нарушенных имущественных прав. Судами установлен факт приобретения последним покупателем спорного имущества по явно заниженной цене (постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 17912/09 по делу № А54-5153/2008/С16).".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль