Ситуация: продавец объекта недвижимости после подписания договора купли-продажи, получения денежных средств от покупателя, передачи объекта по акту уклоняется от гос

1499

Вопрос

Ситуация: продавец объекта недвижимости после подписания договора купли-продажи, получения денежных средств от покупателя, передачи объекта по акту уклоняется от гос. регистрации перехода права собственности по договору. Письма покупателя в адрес продавца за истечением сроков хранения возвращаются почтой, 1 телеграмма также не вручена из-за отсутствия адресата, 2 телеграмма вручена родственнику продавца. Известно, что при подаче иска о гос. регистрации перехода права собственности в судах существует 2 позиции, 1 из которых-обязательная досудебная явка покупателя в УФРС и последующее получение отказа УФРС в связи со сдачей документов на регистрацию без продавца (досудебный порядок). Вопрос: Существуют ли нормативные акты и акты высших судов, свидетельствующие о том, что получение отказа в УФРС не обязательно и что при вышеизложенных обстоятельствах покупателю можно сразу обращаться в суд?

Ответ

Из фабулы вопроса: договор купли-продажи подписан, денежные средства получены продавцом, объект недвижимости передан по акту приема-передачи, имеет место уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Имеющаяся судебная практика свидетельствует о необходимости предоставления покупателем доказательств, свидетельствующих о факте уклонения от продавца от гос. регистрации перехода права.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

60. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Согласно ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ иск может быть предъявлен только к стороне по сделке, уклоняющейся от совершения действий по государственной регистрации перехода права.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Однако в порядке ст. 56 ГПК, в порядке ст. 65 АПК РФ покупатель должен доказать обстоятельства уклонения от регистрации перехода права продавцом.

«Перед тем как направлять в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, покупателю необходимо убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации договора, наличие между сторонами обязательственных правоотношений и выполнение самим покупателем действий, необходимых для регистрации.

Доказательством уклонения продавца от государственной регистрации может служить, например, переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод о затягивании процесса предоставления необходимых документов.

Само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения от государственной регистрации.

Суд может отказать покупателю в иске о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, если, во-первых, не доказан факт уклонения продавца, а во-вторых, сам покупатель не «совершил необходимые действия, согласно установленному порядку приема документов, в том числе, обеспечил явку своего представителя в регистрирующий орган в указанное в письме время, предоставил на регистрацию договор купли-продажи квартир со всеми необходимыми для его государственной регистрации документами, оплатил государственную пошлину за регистрацию сделки» (постановление ФАС ЗСО от 25.02.2011 № А27-8142/2010).

Обоснование данной позиции приведено в материалах «Системы Юрист»

  • Форма № 1: Исковое заявление в арбитражный суд о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
  • Рекомендация № 1: Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности
  • Рекомендация № 3: Что делать покупателю, если продавец одновременно уклоняется и от государственной регистрации перехода права собственности и от передачи имущества
  • Рекомендация № 4: Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать покупателю в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
  • Рекомендация № 5: Кого надо указать ответчиком по иску о регистрации перехода права собственности в случае реорганизации продавца — юридического лица или смерти продавца — физического лица
  • Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
  • Постановление ФАС ВСО от 24.01.2013 № А19-11487/2012

«Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 1 и 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие следующих условий: законность сделки и совершение ее в надлежащей форме, исполнения обязательства продавца по передаче имущества, уклонения контрагента от государственной регистрации перехода права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).»

  • Постановление ФАС ДВО от 08.07.2013 № Ф03-2621/2013 № А51-11816/2012

«Между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта незаконченного строительства. При обращении покупателя в регистрирующий орган ему было отказано в регистрации на том основании, что на момент рассмотрения заявления продавец был ликвидирован. В связи с этим покупатель обратился с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Однако суд указал, что избранный обществом способ защиты права при ликвидации стороны по сделке не соответствует разъяснениям, содержащимся в п. п. 61 и 62 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, поскольку на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ иск может быть предъявлен только к стороне по сделке, уклоняющейся от совершения действий по государственной регистрации перехода права. В случае ликвидации стороны по сделке надлежащим способом защиты прав покупателя является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам гл. 24 АПК РФ.»

  • Постановление ФАС УО от 23.05.2013 № Ф09-4187/13 № А60-26639/2012

«Удовлетворяя требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на основании заключенных между сторонами договоров купли-продажи и отклоняя встречный иск продавца о признании указанных договоров незаключенными, суд в порядке пунктов 1, 3 статьи 551, статей 549, 554, 555 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 ЗК РФ, пункта 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 указал, что факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на основании договоров купли-продажи к покупателю подтвержден, при этом спорные земельные участки сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет, предмет договоров сторонами согласован, договоры содержат сведения, позволяющие индивидуализировать земельные участки, сведения о цене земельных участков, и доказательств, подтверждающих нахождение на момент заключения договоров купли-продажи на земельных участках, принадлежащих продавцу объектов недвижимости, не имеется.»

  • Постановление ФАС МО от 06.02.2013 № А41-4616/12

«Отклоняя требования о государственной регистрации права собственности ответчика и о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на земельный участок, суд в порядке статьи 551 ГК РФ указал, что факт нарушения со стороны ответчика прав истца — покупателя земельного участка, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации, документально не подтвержден, поскольку регистрирующий орган известил стороны об отказе в осуществлении государственной регистрации в связи с тем, что представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи не соответствует требованиям законодательства, а также на то, что упомянутый отказ регистрирующего в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным.»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.