ранее я задавал вопрос №234954 30 июля 2013 г

63

Вопрос

ранее я задавал вопрос №234954 30 июля 2013 г. о возможности расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества и возвращения в собственность продавца недвижимого имущества, право собственности на которое уже зарегистрировано за покупателем. Основание к расторжению договора и возврату имущества в собственность продавца - отсутствие расчетов. Возможен ли в данной ситуации возврат земельного участка, если он был преобразован путем перераспределения, у него новый кадастровый номер?».

Ответ

: Возврат земельного участка, если он был преобразован путем перераспределения, у него новый кадастровый номер возможен. Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенных в постановлении Президиума от 13.09.2011 № 3413/11, образование нового земельного участка не прекращает существования прежнего земельного участка как природного объекта. Факт изменения границ не является препятствием для возвращения земельного участка ответчиком.

 

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости (тот факт, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства, как следствие, при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ) означает, что земельный участок не может утратить тождество либо быть уничтоженным.

Поэтому преобразование земельного участка, например его раздел, не препятствует удовлетворению иска о его возврате в фактическое владение собственника (виндикации, реституции).

Подобный вывод получил отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 3413/11. Высшая судебная инстанция, исходя из особенностей земельных участков как объектов недвижимости, указала на то, что образование новых земельных участков за счет спорного само по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера, поскольку прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Президиум принял судебный акт об истребовании у ответчика в пользу истца, в частности, доли в праве собственности на земельный участок, обязал ответчика (публичное образование) совершить действия, направленные на восстановление в государственном кадастре недвижимости данных о земельном участке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 13.09.2011 № 3413/11

«Иск мотивирован тем, что спорное имущество выбыло из владения общества помимо его воли вследствие незаконного внесения изменений в сведения Единого государственного реестра юридических лиц об участниках и руководителе истца, в результате чего решение об отчуждении спорного имущества было принято сторонним по отношению к обществу лицом по поддельным документам.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что истребуемые объекты (помещения и земельный участок) на момент разрешения спора существенно изменены, а потому прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что исключает возможность их виндикации.

Однако судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу названной нормы собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Такой же подход применяется и при решении вопроса о восстановлении права на долю в праве общей долевой собственности (пункты 39, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление N 10/22).
Из договора купли-продажи спорного имущества от 21.12.2007 следует, что при его заключении со стороны общества «Магазин «Элиас» выступал Поживилко В.С., действовавший на основании доверенности, выданной генеральным директором общества Быхаловой Т.А.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2009 по делу N А56-17479/2008 признаны недействительными сделки по уступке участниками общества «Магазин «Элиас» Агеевой А.Р. (23 процента) и Элиасштам Г.А. (77 процентов) 100 процентов долей в уставном капитале общества Быхаловой Т.А., а также решение о ее назначении генеральным директором общества.

Как следует из приговора Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15.10.2009 по делу N 1-323, Поживилко В.С. совместно с неустановленными лицами путем подделки документов изменил в Едином государственном реестре юридических лиц сведения об участниках общества «Магазин «Элиас» и его директоре (подставное лицо), по доверенности от которого заключил с обществом «Полесье-Дон» договор купли-продажи спорного имущества и зарегистрировал переход на него права собственности. В дальнейшем названное имущество было продано в собственность города Санкт-Петербурга по договору, заключенному с фондом. Право собственности города Санкт-Петербурга на это имущество было зарегистрировано 10.04.2008. При этом денежные средства в размере более 30 миллионов рублей, полученные из бюджета в оплату похищенного имущества, были легализованы и не возвращены.

Установленные данным приговором обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли участников общества «Магазин «Элиас» и его уполномоченного органа на отчуждение спорного имущества и выбытие этого имущества из владения общества помимо его воли в результате противоправных действий иных лиц, что позволяет истребовать имущество из владения и добросовестного приобретателя (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2009 N 2417/09).

Нахождение спорного имущества во владении города Санкт-Петербурга, право собственности которого зарегистрировано, ответчиком не опровергнуто.

Одним из условий истребования имущества из чужого незаконного владения является возможность его индивидуализации и идентификации.

Судами установлено, что на момент судебного разбирательства границы спорных помещений изменены: помещение 1-Н (кадастровый номер 78:7:3034:4:4) объединено с помещением 4-Н и частью вестибюля лестницы Л-1; в помещение 5-Н (кадастровый номер 78:7:3034:4:3) включена часть лестничной клетки Л-1 (0,7 кв. метра). После приобретения спорных помещений у общества «Полесье-Дон» собственником всех помещений в здании стал город Санкт-Петербург, установивший правовой режим здания как единого объекта с кадастровым номером 78:7:3034:4:4.

Внешние границы земельного участка, долей в праве собственности на который обладало общество «Магазин «Элиас», изменены в связи с перераспределением земель, находящихся в государственной собственности, и спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для вывода судов о прекращении существования (гибели) объектов, являющихся предметом исковых требований.

Между тем изменение физических границ спорных помещений (уточнение площади в результате обмера, приращение дверного проема, снос части стены и т.п.), внесение сведений об указанных изменениях в документы кадастрового учета, равно как и оформление права собственности города Санкт-Петербурга на здание как на единый объект недвижимости, не означают невозможность их виндикации в связи со следующим.

В силу части 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено названным Законом.

Следовательно, государственный кадастр недвижимости позволяет определить спорные помещения в качестве индивидуально-определенных вещей. Изменение границ помещений путем их объединения не означает невозможности восстановления помещений в прежнем виде.*

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 78:7:3034:8 образован в результате перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, и спорного земельного участка (кадастровый номер 78:7:3034:4).

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07.*

В пункте 52 постановления N 10/22 разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, вывод судов о невозможности истребования обществом «Магазин «Элиас» принадлежавших ему на праве собственности объектов недвижимости вследствие прекращения их существования является неправильным.

Спорные помещения, земельный участок и соответствующие записи о них как самостоятельных объектах недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены.

Исходя из изложенного Президиум считает, что у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований общества «Магазин „Элиас“ об истребовании спорного имущества из владения города Санкт-Петербурга в лице комитета».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.