• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Возможна ли ипотека земельного участка в силу закона, если здание, которое стоит на этом земельном участке, передается в ипотеку Банку по договору

Возможна ли ипотека земельного участка в силу закона, если здание, которое стоит на этом земельном участке, передается в ипотеку Банку по договору

204

Вопрос

Возможна ли ипотека земельного участка в силу закона, если здание, которое стоит на этом земельном участке, передается в ипотеку Банку по договору».

Ответ

: Вопрос о судьбе земельного участка при передачи здания собственником в залог банку, зависит от наличия и вида прав на данный земельный участок у собственника здания.

 

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Абзац 3 статьи 69 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, если собственник здания владеет земельным участком на праве собственности, то одновременно с передачей в залог прав на здание необходимо передать в залог права на земельный участок. В ином случае в регистрации договора ипотеки может быть отказано (см.Постановление ФАС МО от 24.06.2013 №А40-127021/2012), а заключенный договор ипотеки может быть признан недействительным.

П.3 ст.340 ГК РФ носит императивный характер и как указано в части 2 пункта 45 Постановления Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ). Данный вывод приведен в частности вПостановлении ФАС ВСО от 28.11.2013 № А19-9769/2012. Таким образом, в данном случае ипотека земельного участка в силу закона не возможна и данная сделка не будет соответствовать законодательству РФ.

В случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, а также на то, что права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (см. Постановление ФАС МО от 09.08.2013 № А40-114037/2012).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВСО ОТ 28.11.2013 № А19-9769/2012

<…>

«Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При этом пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и как указано в части 2пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).*

Судами установлено, что предметом ипотеки являлись и здания, и право аренды на земельный участок, на котором эти здания расположены. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передавалось банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений. Договор от 15.11.2006 N 308 полностью соответствовал вышеуказанным требованиям в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком.

Из содержания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.

Пунктом 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.

Следовательно, снятие обременения (ипотеки) с права аренды земельного участка и приобретение участка в собственность не препятствует обращению взыскания на спорный участок»

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.