• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Гражданину принадлежит по договору купли- продажи незавершенный строительством дом, хочет его переоформить на жену- продать (символически за 1 000 000, чтоб налог не платить- менее 3-х лет в собственности) земля на которой находится незавершенный дом - в

Гражданину принадлежит по договору купли- продажи незавершенный строительством дом, хочет его переоформить на жену- продать (символически за 1 000 000, чтоб налог не платить- менее 3-х лет в собственности) земля на которой находится незавершенный дом - в

158

Вопрос

Гражданину принадлежит по договору купли- продажи незавершенный строительством дом, хочет его переоформить на жену- продать (символически за 1 000 000, чтоб налог не платить- менее 3-х лет в собственности) земля на которой находится незавершенный дом - в аренде. Договор аренды не переоформлялся - заключен еще с прежним собственником. для сделки нужен ли договор аренды на землю, и какие особенности при продаже супругу? Если покупал "незавершенку" в браке- ему надо будет брать нотариальное согласие супруги на продажу этой "незавершенки" этой же жене?? или жена своим присутствием в Росреестре может подтвердить свое согласие?».

Ответ

: Если незавершенный объект недвижимости приобретался в период брака, а между супругами не установлен режим раздельной собственности, то регистрирующий орган имеет основания отказать в регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства по договору купли-продажи.

 

Продажа одним супругом другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов, так как имущество из совместной собственности поступает в совместную собственность тех же лиц, и не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.

Если супруг, на имя которого оформлено имущество, являющееся совместной собственностью супругов, продает его другому супругу, а последний уплачивает супругу-продавцу денежную сумму, сформированную в период брака за счет общих доходов супругов, то каждый из них соответственно становится сособственником полученных другой стороной в сделке недвижимого имущества и денег.

Таким образом, никаких правовых последствий, на которые направлен договор купли-продажи, а именно отчуждения имущества и перехода права собственности к другому лицу, не происходит.

Следовательно, подобная сделка по распоряжению совместно нажитым имуществом имеет все основания быть охарактеризованной как мнимая, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ). В результате неё состав имущества супругов, каждого из них не меняется. Супруги остаются в том же положении, что и до заключения договора. Такая сделка может быть признана ничтожной, т.к. она по содержанию не соответствуют требованиям закона, так как сделкой признается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, возмездный договор, заключаемый между супругами по поводу совместно нажитого имущества, не приводит ни к установлению, ни к изменению, ни к прекращению гражданских прав и обязанностей. Рассматриваемая сделка не порождает правовых последствий, наступление которых желали вступающие в сделку лица, и которые определены законом для данной сделки. Единственным последствием такой сделки будет только формальное изменение имени собственника недвижимого имущества в правоустанавливающих документах и держателя денежных средств.

Следовательно, в случае, если имущество приобретено супругом в период брака и отсутствует документ, подтверждающий изменение законного режима имущества супругов (ст. 38 СК РФ), то договор купли-продажи такого недвижимого имущества, где сторонами выступают супруги, не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 256 ГК РФ, глава 7 СК РФ).

Относительно вопроса о переоформлении договора аренды земельного участка.

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11). Однако в рассматриваемом случае продавец участка еще не является собственником жилого дома, в связи с чем, данное положение не распространяется.

Таким образом в данном случае действует общее правило — с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого объекта. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание (объект) автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

«Единственная обязанность продавца здания — уведомить собственника участка (арендодателя) о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее — постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец, причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки.

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)*"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль