• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить земельный участок

Был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить земельный участок

181

Вопрос

Был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить земельный участок. По требованию Продавца, были заключены так же предварительные договора, без которых Продавец отказывался заключать договор купли-продажи земельного участка: - Предварительный договор о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для размещения и эксплуатации дороги. Однако на момент заключения договора данный земельный участок не выделен, и его характеристика сводилась лишь к указанию его на схеме градостроительного плана и приблизительной его площади. При этом в договоре содержится условие, что в случае изменения стоимости квадратного метра земельного участка или увеличения его площади более чем на 5% Цена за земельный участок будет изменена, но не более чем на 5% по сравнению с указанной. - Предварительный договор о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на сеть водоснабжения (водопровод), доли в праве общей долевой собственности на канализации и доли в праве общей собственности на электрическую энергию. Вопрос: 1. Могут ли быть в общей долевой собственности у физических лиц сеть водоснабжения (водопровод), канализация, электрическая энергия? Могут ли данные объекты являться предметом договора купли-продажи? На сколько данный предварительный договор целесообразен и законен? Можно ли признать его недействительным или незаключенным? 2. Можно ли признать Предварительный договор о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для размещения и эксплуатации дороги недействительным? По каким основаниям?».

Ответ

: Гражданское законодательство допускает нахождения в долевой собственности физических лиц сетей водоснабжения и канализации. Электрическая энергия в долевой собственности находится не может, но может выступать объектом купли-продажи по договору энергоснабжения, в связи с чем, договор купли-продажи возможно признать недействительным в данной части. Также возможно ссылаться на незаключенность договора, если содержание предварительного договора не позволяют определенно определить его предмет (ст.429 ГК РФ). Следует отметить, что оформление прав на земельные участки, необходимые для эксплуатации канализационной сети и трубопроводов (подземных линейных объектов законодательством не предусмотрено, что соответствует правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.04.2013 № 14902/12, в связи с чем отсутствуют основания считать договор купли-продажи недействительным, по причине отсутствия прав на земельный участок, занимаемый данными объектами. Покупателю также рекомендуется обратить на сроки исполнения предварительного договора. Так, в предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор. Если стороны не определили этого срока, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (ст.429 ГК РФ). По прошествии данного срока, обязать покупателя заключить основной договор нельзя.

 

Относительно предварительного договора о продаже доли в праве на земельный участок следует отметить, что содержание предварительного договорасоставляют те условия, которые позволяют определить его предмет и иные существенные условия основного договора. В том случае, если эти требования не соблюдаются, предварительный договор считается незаключенным. Таким образом, в связи с тем, что земельный участок в момент заключения предварительного договора не был поставлен на кадастровый учет, имеются основания считать данный договор незаключенным. Так в Постановлении ФАС ЦО от 22.01.2010 № А68-858/2009 указано, что поскольку земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то условие предварительного договора о продаже земельного участка, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) позволяет говорить о том, что предмет предварительного договора купли-продажи является не согласованным, а договор - заключенным. Аналогичный вывод сделан и в Постановлении ФАС УО от 09.09.2009 № А50-3557/2009.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена до 1 сентября 2013 года);

Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена после 1 сентября 2013 года);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО от 09.09.2009 № А50-3557/2009

<…>

«Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Пермского края с названным иском. В обоснование своих требований общество «Совхоз Ленский» ссылалось на то, что с его стороны соглашение от 09.06.2008 подписано директором Щукиным М.С., который при его подписании превысил свои полномочия, предусмотренные уставом данного общества. Как указал истец, согласно уставу для заключения таких сделок с землей было необходимо принятие решения общим собранием учредителей общества «Совхоз Ленский» (общество с ограниченной ответственностью «Инвестиции и Консалтинг» и Мошкин Александр Геннадьевич), согласия которых на совершение оспариваемой сделки получено не было.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании соглашения от 09.06.2009 недействительным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что названное соглашение является незаключенным. При этом суды, проанализировав содержание указанного соглашения от 09.06.2008 в соответствии с положениями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что оно представляет собой предварительный договор, по условиям которого стороны в последующем договорились заключить договор аренды* земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20,6342 га.

На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 названного Кодекса).

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая действовала на момент подписания соглашения от 09.06.2008, земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Оценив содержание соглашения с учетом требований ст. 431 Гражданского кодека Российской Федерации, а также установив, что на момент подписания соглашения указанный в нем земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорный земельный участок не был индивидуализирован.*

С учетом того, что сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, в оспариваемом соглашении отсутствуют, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что стороны при подписании данного соглашения не согласовали условие договора об объекте, подлежащем в будущем передаче в аренду.

При таких обстоятельствах соглашение от 09.06.2008 правомерно признано незаключенным, в связи с чем судами обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований*»

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.