Частный дом находится в долевой собственности по 1/2

187

Вопрос

Частный дом находится в долевой собственности по 1/2. Один из собственников желает продать свою долю. Данный собственник направил уведомление второму собственнику о праве преимущественного выкупа, указана стоимость выше рыночной. Второй собственник получил данное уведомление и сказал что не собирается покупать за такую стоимость. Продав данную долю третьему лицу, может ли быть данная сделка признана недействительной? И нужно ли мне согласие от второго собственника на продажу своей доли?».

Ответ

: Оснований считать сделку недействительной по причине превышения рыночной стоимости отчуждаемой доли в праве не усматривается. В силу принципа свободы договора, продавец вправе самостоятельно определить стоимость отчуждаемого права и в данном случае он не обязан руководствоваться рыночной стоимостью имущества. Между тем, только в случае наличия доказательств, подтверждающих, что в действительности доля были реализована продавцом покупателю по меньшей стоимости, чем указано в извещении о продаже доли, имеются основания для признания данной сделки недействительной. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавцы обязаны предоставить документы, подтверждающие, что продавцы доли известили в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

 

Данный вывод следует из ст.24 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.250 ГК РФ.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных законом (часть 2 статьи 246 ГК РФ).

В жизни часто возникают ситуации, когда имущество принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам и есть необходимость продать только одну или несколько долей в праве собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Эти правила также применяются при отчуждении доли по договору мены.

Если доля в праве общей долевой собственности продается постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности) к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (ст. 24 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

В качестве доказательств извещения органы Росреестра принимают уведомления о вручении направленной почтовой заказной корреспонденции с описью вложения извещения о продажи.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как признать недействительной сделку, в которой ваша организация не участвует (сделка заключена до 1 сентября 2013 года)

<…>

«Ничтожные сделки

К ничтожным относят сделки, которые:*

не соответствуют требованиям закона или иным правовым актам, за исключением случаев, когда закон прямо устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения (ст. 168 ГК РФ);

совершены с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимая сделка) (п. 1 ст. 170 ГК РФ);

совершены с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Если сделка отвечает приведенным характеристикам, то суд признает ее недействительной в силу ничтожности и применит последствия ее недействительности (либо по заявлению истца, либо по собственной инициативе).

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона. При заключении сделки стороны должны соблюсти все требования, которые закон предъявляет к договорам вообще и к соответствующему виду договора в частности.

Пример из практики: суд признал ничтожным договор аренды земельного участка, поскольку арендодатель не имел права сдавать его в аренду

ФГУ «С.» (арендодатель) и ООО «М.» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Договор был зарегистрирован в регистрационной службе. Полагая, что арендодатель неправомерно распорядился спорным земельным участком, первый заместитель прокурора Краснодарского края обратился в суд с требованием признать недействительным договор, зарегистрированное обременение права и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Суд иск удовлетворил по следующим основаниям. Спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории национального парка. Земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания закона. Арендодатель владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования и не имеет права ими распоряжаться. Следовательно, договор аренды является ничтожным в силу того, что нарушает требования закона (определение ВАС РФ от 12 января 2012 г. № ВАС-17228/11).

Однако если договор не соответствует требованиям закона в части существенных условий (они не согласованы), он считается незаключенным, а не недействительным. В судебной практике, например, указывается, что по смыслу статьи 554 и статьи 555Гражданского кодекса РФ несоблюдение правил, установленных данными статьями (они требуют наличия в договоре купли-продажи недвижимости условий о предмете и о цене), влечет последствия в виде признания договора незаключенным, а не недействительным (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2011 г. № 18АП-1674/2011 по делу № А47-7657/2010, постановлением ФАС Уральского округа от 24 июня 2011 г. оставлено без изменения).

Это не выгодно истцу по двум причинам. Во-первых, с иском о признании договора незаключенным может обратиться только сторона такого договора (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 июня 2011 г. по делу № А42-9556/2009). Во-вторых, даже при наличии признаков незаключенности стороны договора могут доказать, что, несмотря на нарушения, допущенные при заключении, фактическое исполнение договора подтверждает тот факт, что он все же заключен (иными словами, что договор исцелен).

В ряде случаев недействительная сделка тоже может быть исцелена. Однако в данном случае речь идет только о сделках, которые были совершены с превышением полномочий или с нарушением корпоративных процедур. Такую недействительную сделку исцеляет не фактическое исполнение, а последующее одобрение»

<…>

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль