Предприятие арендует нежилое помещение у контрагента в многоквартирном жилом доме под аптеку

98

Вопрос

Предприятие арендует нежилое помещение у контрагента в многоквартирном жилом доме под аптеку. С 2006 г. контрагент на основании распоряжения главы города заключает с предприятием договор аренды земельного участка на котором расположен этот многоквартирный дом. Согласно договору мы платим арендную плату. В марте этого года предприятие ходатайствует о расторжении договора аренды зем участка согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса РФ". Контрагент удовлетворил наше ходатайство. Согласно п.2 ст. 16 189-ФЗ от 29.12.04 "О введении в действие жилищного кодекса РФ" земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому законно ли контрагент взымал с предприятия арендную плату за земельный участок? И может ли предприятие вернуть эти суммы?».

Ответ

: В пункте 2 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189 установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При таких обстоятельствах заключенный договор аренды между контрагентом и обществом является недействительным, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами, как и взимание арендной платы. Таким образом, общество вправе обратиться в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным и взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленной арендной платы. Однако стоит учитывать, что контрагент может заявить о пропуске истцом срока исковой давности, в результате чего суд может взыскать неосновательное обогащение только за период 3 года, предшествующего подачи иска в суд (см. Постановление ФАС СЗО от 04.04.2012 № А13-5575/2011).

 

Положительная судебная практика по аналогичным делам представлена в Постановлении ФАС ЗСО от 25.10.2013 № А27-20907/2012, Постановлении ФАС ЗСО от 22.05.2013 № А27-11376/2012, Постановлении ФАС МО от 28.11.2013 № А40-21510/2013, Постановлении ФАС СЗО от 13.12.2013 № А66-2980/2013.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как признать недействительной сделку, в которой участвует ваша организация (сделка заключена до 1 сентября 2013 года);

Что изменилось в правилах о сроке исковой давности после 1 сентября 2013 года;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 25.10.2013 № А27-20907/2012

«Комитет и ООО «АльянсРегионЛизинг» заключили 03.07.2008 договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) N 1387, согласно условиям которого обществу, как собственнику нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:0060, общей площадью 2025, 86 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, д.46, с целью использования: 5-ти этажный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением.

Срок действия договора от 03.07.2008 N 1387 определен сторонами с 01.06.2008 по 25.05.2009 с распространением его условий на отношения, возникшие с 07.09.2007.

Считая договоры аренды от 26.03.2008 N 1350 и от 03.07.2008 N 1387 заключенными в нарушении статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку с момента введения в действиеЖилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорные земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, вследствие чего Комитет не имел полномочий на распоряжение земельными участками путем передачи их в аренду, на получение арендных платежей, ООО «АльянсРегионЛизинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, основываясь на положениях статей 166, 168, 246, 608, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 57, 63 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пришел к выводам о недействительности спорных договоров аренды земельных участков в силу ничтожности, неосновательном получении Комитетом арендной платы за пользование спорными земельными участками, о наличии оснований для применения последствий недействительности сделки.*

Выводы арбитражного суда, поддержанные судом апелляционной инстанции, соответствуют материалам и установленным обстоятельствам по делу, не противоречат действующему законодательству.

Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

Суды установили по материалам дела, что земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:53, площадью 1467, 51 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:60, площадью 2025, 86 кв.м сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в силу прямого указания закона, а именно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» перешли бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из этих обстоятельств, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Комитет утратил право единолично распоряжаться спорными земельными участками путем передачи их в аренду, признав договоры аренды земельных участков недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующими законодательству.

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке.

На основании подпункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Установив перечисление ООО «АльянсРегионЛизинг» в качестве арендной платы по договору от 03.07.2008 N 1387 суммы 364 284, 81 руб. и по договору от 26.03.2008 N 1350 суммы 327 851, 35 руб., суды пришли к выводу о наличии у Комитета обязанности возвратить неосновательно полученные арендные платежи, удовлетворив заявленные требования общества*"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль