распоряжением администрации муниципального образования в 1996 году земельный участок был передан ТОО

49

Вопрос

распоряжением администрации муниципального образования в 1996 году земельный участок был передан ТОО. ТОО этот земельный участок продало в 1999 году физику. Договор в простой письменной форме и нигде не зарегистрирован. Какой иск лучше подать, чтобы признать право собственности зем.уч. за физиком? Образец?».

Ответ

: Допускается предъявления иска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, однако, учитывая, что между сторонами был подписан договор купли-продажи з/у в простой форме, обращение в суд с данным иском предполагает определенный риск.

 

В силу п.1 ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательной давность).

Судебная практика применения п. 1 ст. 234 ГК РФ в основном ссылается на п. п. 15 и 19 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в силу которых для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности. Следует отметить, что при обращении в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, необходимо доказать факт, что с момента передачи имущества, физ.лицо в течение 15 лет несет расходы на содержание имущества; правопритязания третьих лиц на данное имущество отсутствуют, имущество было фактически передано предыдущим собственником.

Положительная практика по делам о признании права собственности в силу приобретательной давности встречается редко, но все же представлена в Постановлении ФАС МО от 23.01.2013 № А41-1982/2012, Постановлении ФАС МО от 22.05.2013 № А40-60883/2012 Постановлении ФАС СЗО от 07.03.2013 № А56-13392/2012.

Следует отметить, что даже при ликвидации продавца возможно зарегистрировать право собственности по договору купли-продажи. Данная ситуация была детально рассмотрена в пункте 62 постановления № 10/22. В нем, в частности, указано, что в рассмотренном случае отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности может быть обжалован в суде по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Таким образом, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, в данном случае из возможных способов защиты применяется не исковой порядок, а подача заявления о признании ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) — незаконными.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче объекта и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания права покупателя на недвижимое имущество учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами.

После получения отказа Росреестра можно обращаться с исковым заявлением в суд. В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 27 мая 2003 г. № 1069/03, в случае ликвидации одной из сторон на момент подачи заявления о государственной регистрации сделки или перехода права по ней подлежат применению по аналогии положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в дальнейшем суд может применить эти статьи, которые устанавливают возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на основании решения суда.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Исковое заявление в арбитражный суд о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована

«Вначале следует получить от Росреестра отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, покупателем будет соблюден необходимый заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Если же сразу обратиться с исковым требованием, то суд признает, что выбран ненадлежащий способ защиты. Поскольку «право, возникшее из договора, никем не оспаривается, доказательств, свидетельствующих об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество либо об уклонении от таких действий, в деле не имеется» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А27-1730/2011).

Пример из практики: компания-продавец прекратила деятельность в связи с ликвидацией. Росреестр отказал покупателю в регистрации перехода права собственности в связи с тем, что не представлены учредительные документы продавца и заключение об оценке недвижимого имущества. Суд удовлетворил требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок*

По результатам проведенных торгов по продаже имущества покупатель приобрел у продавца земельный участок. Позже компания-продавец прекратила свою деятельность в связи с ликвидацией. Покупатель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Росреестр уведомил об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании абзацев 4и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации. Причины отказа следующие: не представлены учредительные документы продавца и заключение независимого оценщика об оценке недвижимого имущества с указанием начальной цены продажи имущества с торгов.

Покупатель обратился в суд с требованием зарегистрировать переход права собственности на приобретенный объект недвижимости. Покупатель ссылался на то, что в связи с ликвидацией продавца не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенный земельный участок.

Суд установил, что договор исполнен сторонами, право собственности ликвидированного продавца на отчуждаемый земельный участок было зарегистрировано, и права истца на земельный участок никем не оспаривались.

Суд, удовлетворяя исковые требования, применил к сложившимся правоотношениям статьи 165 и 551 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие возможность государственной регистрации сделки и перехода права собственности на основании решения суда (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 марта 2011 г. по делу № А05-5550/2010, определением ВАС РФ от 28 июля 2011 г. № ВАС-9368/11 отказано в передаче дела Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)"

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль