как можно выкупить у ТСЖ нежилое помещение (колясочная, бытовка), примыкающее к квартире и объединить ее с квартирой

1129

Вопрос

как можно выкупить у ТСЖ нежилое помещение (колясочная, бытовка), примыкающее к квартире и объединить ее с квартирой? можно ли это сделать на основании решения правления ТСЖ (а не всех собственников) или через суд?».

Ответ

: Колясочная и бытовка обладает признаками общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, распоряжение данным имуществом в силу закона должно осуществляться с согласия всех собственников многоквартирного дома. Решение правления ТСЖ не может подменить необходимость получения согласия всех собственников. В случае получения согласия собственников многоквартирного дома на отчуждение общего имущества возможно выполнить реконструкцию квартиры, путем расширения и присоединения к площади квартиры нежилых помещений. Получение разрешения на проведения реконструкции квартиры необходимо получать в органе местного самоуправления. В судебном порядке узаконить самовольную реконструкцию квартиры возможно также только при наличии согласия всех собственников.

 

В соответствии с п. 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и т.д.

В п.1 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, на основании ст.289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, имеются основания признать бытовые помещения частью общего имущества многоквартирного дома.

Согласно части 3 ст. 36, части 2 ст.40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Таким образом решения правления ТСЖ недостаточно, для отчуждения объектов общего имущества.

Узаконить перепланировку жилого помещения произведенную без разрешения возможно в судебном порядке. При обращении в суд, доказательствами выполнения условий ст.29 ЖК РФ могут являться экспертные заключения организаций, имеющий допуск СРО о том, что выполненные работы по перепланировке соответствуют СНИПам, противопожарным нормам, не затрагивают конструктивные элементы несущих конструкций, не создают угрозу для жизни и здоровья людей . Также возможно предоставление санитарно-эпидемиологического заключения (см.Постановление ФАС ВВО от 31.08.2007 № А11-13377/2006-К1-12/329).

Если в процессе перепланировки произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, получение согласия собственников в данном случае обязательно. При отсутствии в данной ситуации согласия собственников, исковые требования о сохранении помещения в перепланированном виде будут оставлены без удовлетворения (см. Постановление ФАС ДВО от 25.04.2011 № А24-3128/2010, Постановление ФАС УО от 03.09.2008 № Ф09-6292/08-С6, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2010 № А08-598/2009-26).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Жилищный кодекс РФ

<…>

«Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(Часть в редакции, введенной в действие с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящимКодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.*

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц»

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.