Физическое лицо получило разрешение в городской администрации на строительство одноэтажного жилого дома с мансардой и подвалом в 1100 кв

109

Вопрос

Физическое лицо получило разрешение в городской администрации на строительство одноэтажного жилого дома с мансардой и подвалом в 1100 кв.м. После прохождения БТИ и получения в юстиции свидетельства на жилой, дом физ.лицо разделило дом на 4 жилых помещения. Были получены в юстиции 4 свидетельства на жилые помещения. После этого два помещения через городскую администрацию были переведены в нежилые помещения с последующим оформлением в юстиции. Физ.лицо зарегистрировалось в качестве ИП с основными видами деятельности: сдача внаем собственных жилых и нежилых помещений. Как ИП физ.лицо заключило договора аренды с другими ИП и юр.лицами, которые занимаются розничной торговлей, бытовыми и банковскими услугами. Вопрос 1: Может ли возникнуть у государственных структур вопрос о правомерности постройки такого объекта, поскольку 90% жилых и нежилых помещений сданы в аренду под торговую деятельность? Вопрос 2: Как на законных основаниях сдать в аренду жилые и нежилые помещения другим ИП и юр.лицам?».

Ответ

: В связи с тем, что перевод жилых помещений в нежилые осуществлялся с соблюдением административной процедуры на основании решений органов местного самоуправления, оснований считать данную деятельность противоправной не имеется. Перевод в нежилые помещения под торговую деятельность свидетельствует, что земельный участок, на котором расположен объект, допускает вид разрешенного использования земельного участка под торговую деятельность, что является основанием для осуществления данной деятельности в нежилых помещениях. Дополнительно, виды разрешенного использования земельного участка можно уточнить в правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

 

Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Между тем, необходимо отметить, что действующее законодательство не предусматривает передачу в аренду жилых помещений для торговой деятельности юр.лицам. Пунктом 2 ст.17 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении (квартире) исключительно проживающими в нем гражданами при условии, что данная деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан. В связи с чем, возможно передача жилых помещений физ.лицам по договору найма имеющих статус индивидуальных предпринимателей, но только для проживания данных лиц с возможностью осуществления предпринимательской деятельности.

У договоров найма и аренды немало различий, в том числе в основаниях и порядке расторжения по требованию одной из сторон. Согласно пункту 2 статьи 671 ГК РФ, юрлицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Если договор с компанией заключается с иной целью, то жилое помещение должно быть переведено в нежилое. Иначе договор аренды является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ как противоречащий закону (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Сдавать в аренду жилые и нежилые помещения возможно путем заключения договоров аренды или найма (см.Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор коммерческого найма квартиры (долгосрочный наем);

Акт сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества по договору коммерческого найма жилого помещения;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Жилищный кодекс РФ

«Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.*

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2009 года Федеральным законом от 23 июля 2008 года N 160-ФЗ, — см. предыдущую редакцию)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль