Физические лица приобрели в собственность административное здание часть из которого обремена договором аренды сроком на 5 лет.

133

Вопрос

Физические лица приобрели в собственность административное здание часть из которого обремена договором аренды сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в Регистрационной палате. Арендаторы используют помещение в соответствии с условиями договора под Аптеку. Земельный участок под Административным зданием находится в собственности Администрации города. На заявку физических лиц, предоставить в собственность за плату данный земельный участок, было отказано, в связи с тем, что использование Административного здания под торгово - офисные помещения идет в разрез с разрешенным использованием земельного участка "под административным зданием". Возможно ли в судебном порядке расторгнуть данный договор аренды по тем. основаниям, что здание используется не по целевому назначению, что является причиной отказа Администрации в продаже земельного участка, Перевод здания в иную категорию пользования для физических лиц не приемлем.».

Ответ

: Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды при существенном нарушении арендатором условий договора. Часть существенных нарушений условий договора аренды, отчасти указаны в статье 619 Гражданского кодекса РФ, в т.ч. использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Однако если в договоре аренды указано целевое назначение использование арендованного помещения – размещение аптеки, то формально, арендатор не нарушает условия договора, т.к. на данный вид деятельности согласован сторонами в договоре. Между тем, собственники помещений вправе обжаловать отказ в предоставлении земельного участка в собственность в судебном порядке.

 

В данной ситуации, рекомендуется уточнить вид разрешенного использования земельного участка занимаемого зданием, которое как правило предусматривает несколько (но не один) возможных видов использования. Виды разрешенного использования з/у в границах населенного пункта утверждаются в правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Следует отметить, что отказ администрации в выкупе земельного участка лишен правовых оснований. Даже если арендатор части здания с нарушением разрешенного вида использования з/у, данный факт является основанием для привлечения арендатора к административной ответственности по ст.8.8 КОАП РФ. Данный факт не лишает собственников здания законного права выкупить земельный участок, занимаемого зданием. Оформить приобретение земельного участка можно путем приватизации, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок нужно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (абз. 1 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475. Органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов за исключением документов, предусмотренных этим перечнем (абз. 3 п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ установил следующие порядок и сроки, тем самым детально регламентировав действия органов государственной власти:

органы государственной власти должны в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или (в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 6 ст. 36 ЗК РФ);

затем в течение месяца с даты принятия решения о предоставлении земельного участка орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Отказ в предоставлении земельного участка в собственность может быть обжалован в судебном порядке. Следует отметить, что закон не устанавливает четких критериев определения площади испрашиваемого земельного участка. В одном случае, когда площадь испрашиваемого земельного участка превышала площадь строения в 13,9 раза, было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под нежилым зданием (постановление ФАС МО от 23.03.2009 г. № А41-15328/08). В другом случае, когда площадь участка превышала площадь строений в 55,1 раза, заявленные требования об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка были удовлетворены (постановление ФАС МО от 09.08.2010 г. № А41-10854/09).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Собственнику здания придется обосновать площадь земельного участка, который он намерен выкупить;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

<…>

«Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;

при существенном нарушении арендатором условий договора;

в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.*

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.

Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

Пример из практики: суд отклонил требование арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения договора в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ

Внимание! (mod = 167, id = 954) Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются.

2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора

Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право нарасторжение договора не предоставляют.

Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.

1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:

использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;

невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.

В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ).

Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договореони не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).

Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что арендатор не исполнил предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко (обязанность с неопределенным содержанием).

Как уже было сказано, существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжениядоговора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.

1. Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.

3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ отрасторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: суд вернет исковое заявление на этапе возбуждения производства по делу либо оставит исковое заявление без рассмотрения, если нарушение процедуры выявится уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009».

<…>



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.