Заключается договор об оказании услуг по экспресс-оценке

130

Вопрос

Заключается договор об оказании услуг по экспресс-оценке. Исполнитель по поручению Заказчика обязуется оказать услуги по экспресс-оценке стоимости объекта оценки, указанного в Приложении № 1 к Договору, и представить Заказчику Результат экспресс-оценки в форме информационного письма с указанием стоимости Объекта оценки, определенной по результатам экспресс-оценки. В договоре следующий пункт: «Услуги Исполнителя по экспресс-оценке Объекта оценки не регулируются нормативными актами, которые предъявляют требования к оформлению отчета об оценке. Результат оказания экспресс-оценки – информационное письмо, не оформляется в соответствии с требованиями, предъявляемыми на нормативном уровне к Отчету об оценке» А какие нормативные акты и какие требования предъявляют к оформлению отчета об оценке? Нужно ли, чтобы Результат оказания экспресс-оценки – информационное письмо оформлялось в соответствии с требованиями, предъявляемыми на нормативном уровне к Отчету об оценке?

Ответ

Указанное положение в договоре говорит о том, что данный отчет не составляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности, т.е. носит только рекомендательный характер, что, в свою очередь, заранее исключает использование данного отчета в качестве доказательств в том же суде. Предоставление данных консалтинговых услуг допустимо законодательством, однако Вам необходимо представлять риски, вытекающие из несколько сомнительной достоверности получаемой информации.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление 1 ААС от 11.12.2013 № А79-13840/2012

«Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как следует, из экспресс-оценки от 26.09.2013, указанное заключение о стоимости объекта оценки не является отчетом об оценке и носит информативный характер; стоимость имущества, полученная в ходе оценки является приблизительной (т. 1 л. д. 63 — 64).

Кроме того, объектом указанной экспресс-оценки являлась трехкомнатная квартира и определялась рыночная стоимость полного права собственности квартиры. При этом, рыночная стоимость одной пятой в праве собственности на квартиру определена простым арифметическим действием деления стоимости полного права на пять.

Из содержания экспресс-оценки следует, что аналогами для оценки являлись объекты недвижимости с полным правом собственности на них.

Также, судебной коллегией установлено, что при установлении стоимости объекта использовался только договор купли-продажи от 31.03.2012, заключенный между Самойловой Л.Н. и Яшиной Л.Ф., фактический осмотр квартиры не производился. Однако в экспресс-оценке, в позиции 29 (л. д. 63 — оборот) указано на хорошее состояние внутренней отделки; в вводной части раздела (абз. 3 л. д. 63) имеется указание на то, что объект оценки и четыре объекта-аналога находятся в приблизительно одинаковом техническом состоянии.

Из заключения от 03.10.2013 N 006 следует, что указанный документ не является официальным документом в рамках Закона «Об оценочной деятельности» (л. д. 65 — 70).

В пункте 3 названного заключения указано, что краткая характеристика и описание имущества содержится в приложениях 1, 2 к настоящему заключению.

Коллегией судей установлено, что в материалах дела приложение N 2 к заключению отсутствует.

В приложении N 1 содержаться данные кратко характеризующие имущество.

При этом отсутствуют данные о примененных стандартах, методиках и правилах оценки объекта недвижимого имущества.

Как указано в пункте 5 названного заключения, расчет стоимости объекта недвижимости основан на следующих документах: свидетельство о государственной регистрации права на квартиру от 10.09.2002, принадлежащей на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/5 Самойловой Л.Н.

В материалах дела отсутствуют данные свидетельствующие, что при проведении заключения от 03.10.20010 оценщиком Старостиным В.М. проводился осмотр квартиры.

Кроме того, при изучении материалов дела, коллегией судей установлено, что в пункте 4 договора купли-продажи 1/5 доли от 31.03.2012 содержится условие о том, что Яшина Л.Ф., Яшин Н.А., Яшин М.Н., Яшин Д.Н., Яшин Л.Д., Яшина Е.Д. сохраняют право пользования жилым помещением, которое занимают и где стоят на регистрационном учете, вправе сохранить его при своем временном отсутствии, осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, которым они обладают на 31.03.2002, на условиях предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации и другим действующим законодательством.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу, что квартира обременена правом проживания и пользования указанными выше лицами.

Кроме того, коллегия судей учитывает, что оспаривается продажа невыделенной в натуре доли, в праве собственности на трехкомнатную квартиру. Указанные обстоятельства является факторами влияющими на стоимость 1/5 доли в праве, однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, что они учитывались оценщиками.

На основании изложенного коллегия судей приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для принятия во внимание данных о стоимости спорной доли в праве, указанных в экспресс-оценке от 26.09.2013 и заключении 03.10.2013, поскольку указанные доказательства не соответствует требованиям статьи 68 АПК РФ."

<...>

2. Постановление 9 ААС от 29.01.2013 № А48-1696/2012

«В суде первой инстанции истец заявлял, что сведения, содержащиеся в отчёте об оценке № 250от 13.08.2008 г. недостоверно отражают рыночную стоимость имущества, поскольку в рамках проведения предварительного расследования по уголовному делу № 23231 также была проведена независимая оценка по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, отчужденных по оспариваемым договорам купли-продажи, по результатам которой был получен отчёт № 36/1 от 15.04.2011 г., составленный ООО «Экспресс-Оценка», согласно которому рыночная стоимость имущества, реализованного в соответствии с договорами от 16.10.2008 г. и от 17.11.2008г. составила 404 587 000 руб.

Отклоняя данный довод, суд первой инстанции посчитал, что единственным допустимым доказательством недостоверности отчета оценщика является экспертиза отчета, проведенная саморегулируемой организацией в соответствии со ст. 22.1 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный вывод суд апелляционной инстанции считает ошибочным.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Требования к проведению оценки предусматривают Федеральные стандарты оценки (ФСО), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 и № 256.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности и пункту 6 Федерального стандарта оценки № 2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки — в данном случае объекта недвижимости (здания).

В соответствии с пунктом 19 того же стандарта информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 (далее — ФСО № 3), утвержденного приказом от 20 июля 2007 года № 254 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода; оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

При этом величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, не может быть принята в качестве достоверной в целях реализации имущества в том случае, если порядок ее определения и (или) ее размер не соответствуют нормам и требованиям Закона об оценочной деятельности.

В абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, суд вправе был дать оценку представленным отчетам в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации."

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль