Между организациями заключен предварительный договор купли- продажи нежилого помещения

1054

Вопрос

Между организациями заключен предварительный договор купли- продажи нежилого помещения. Но в вод в эксплуатацию получен на другую организацию. Какую схему наша организация может разработать для достигнута возможность перемены лиц в обязательстве. МОЖЕТ ЛИ БЫТЬ ЭТО ЦЕССИЯ НЕ СМОТРЯ НА ТО ЧТО РАНЕЕ ЗАКЛЮЧЕН ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР?».

Ответ

: В данном случае, стороны вправе заключить договор перевода прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи с продавца, на лицо, получившее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Как следует из вопроса, первоначальный продавец в настоящее время не может оформить право собственности на объект недвижимости в связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено другим лицом.

Действующим законодательством предусмотрена возможность замены стороны в двустороннем обязательстве, в т.ч. предварительном договоре купли-продажи.

В данном случае предпочтительней заключить трехсторонний договор о замене стороны между покупателем, продавцом, новым продавцом (получившим разрешение на ввод объекта).

Исходя из п. 1 ст. 382 и ст. 391 ГК РФ возникшие из обязательства права и обязанности могут быть переданы стороной договора другому лицу на основании сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Договор купли-продажи относится к тем сделкам, по которым каждая из сторон одновременно является и должником, и кредитором. Замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре) имеет признаки и уступки требования, и перевода долга. Поэтому замена стороны в договоре должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и правил о переводе долга. Следовательно, если продавец имеет намерение передать и права, и обязанности по предварительному договору другому лицу, заключаемое с этим лицом (новым продавцом) соглашение должно содержать положения и об уступке права требования, и о переводе долга (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

В соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ согласия должника на уступку требования не требуется (если иное не предусмотрено законом или договором). Его следует лишь уведомить о состоявшейся уступке.

Перевод же долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Поскольку каждая из сторон договора одновременно является и кредитором, и должником, права и обязанности лицензиата по этому договору могут быть переданы третьему лицу только с письменного согласия котрагента-заказчика (который может также участвовать в качестве одной из сторон соглашения о перемене лиц в обязательстве).

Гражданское законодательство предусматривает, что уступивший свои права и обязанности кредитор обязан передать новому кредитору документы, подтверждающие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (ст. 385 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу первоначальный исполнитель должен передать новому лицу документы (договоры).

Согласно ст. 389 и ст. 391 ГК РФ соглашение о перемене стороны в договоре должно быть совершено в той же форме, что и сам договор. Заключенное трёхстороннее соглашение будет являться достаточным основанием для изменения стороны в договоре.

При замене стороны в договоре права и обязанности прежнего исполнителя переходят к новому исполнителю в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 384 ГК РФ).

Однако следует отметить ограничения распространяемые на госконтракты. К примеру, в соответствии с ч. 6.1 ст. 9 ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» при исполнении государственного или муниципального контракта не допускается перемена поставщика (исполнителя, подрядчика). Исключение составляет случай, когда новый поставщик (исполнитель, подрядчик) является правопреемником поставщика (исполнителя, подрядчика) по такому контракту вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Заявление о согласии кредитора на перевод долга;

Договор о переводе долга;

Перемена лиц в обязательстве;

Как перевести свой долг на третье лицо;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

  • Как уступить право (требование)
  • Что нужно сделать, если контрагент хочет перевести свой долг на третье лицо

27.02.2014 г.

С уважением,

Кобзарев Александр, эксперт «Системы Юрист»

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист»

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль