• Главная страница
  • » Новости
  • » Интервью с Романом Бевзенко об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость

Интервью с Романом Бевзенко об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость

13 марта 2013 647
Об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость в новом ГК РФ.

Об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость в новом ГК РФ, а также о том, зачем понадобилось сначала отменять, а потом возвращать регистрацию договора аренды, рассказал начальник Управления частного права ВАС РФ, к.ю.н., Роман Сергеевич Бевзенко, в интервью для журнала "Арбитражная практика".

– С 1 марта вступил в силу первый блок поправок в ГК РФ. Самые большие дискуссии вызвала новелла, закрепляющая необходимость госрегистрации прав на имущество. Чем мешала система двойной регистрации недвижимости?

– В мировой практике есть две системы регистрации недвижимости. Первая – так называемая транскрипционно-инскрипционная система или французская, при которой регистрации подлежат сделки. Собственник устанавливается в зависимости от того, какие сделки зарегистрированы и какая из них зарегистрирована последней. Вторая, более поздняя система – это система поземельных книг или германская регистрационная система. Здесь регистрации подлежат не сделки, а переход права на недвижимые вещи. По этой системе в отношении каждого объекта недвижимости заводится так называемая поземельная книга, в которую записываются переходы собственности на эту вещь и ее обременения. То есть, существуют система регистрации сделок и система регистрации прав.

– Отчего же в России получилось так, что у нас есть и регистрация сделок, и регистрация перехода прав?

– В нашем российском правопорядке, к сожалению, не было четкого понимания того, что мы хотим регистрировать. Мы заимствовали идею поземельных книг (это у нас базовая правовая идея сегодня – регистрация перехода и обременения прав). Но также законодатель говорит: а в некоторых случаях мы еще и сделки будем регистрировать. Причем в качестве подлежащих регистрации выбирались именно те сделки, которые имеют сильное социальное звучание, в которых есть участник-гражданин. Например, договор купли-продажи жилых помещений, договор дарения, договор ренты. И видимо, законодатель считал, что такой вот двойной регистрацией он этого гражданина защитит. И насколько я могу судить по публикациям разработчиков ГК середины 90-х годов и далее, законодатель надеялся заменить регистрацией нотариальное удостоверение сделок. Похоже, законодатель полагал, что регистрация поможет гражданину разобраться в правовых последствиях сделки, сможет гарантировать ее законность. Но в итоге на практике все вылилось в банальную подачу двух заявлений и уплату двух пошлин.

– Да, не очень разумно…

– Конечно, разумного объяснения этому вообще нет. Я понимаю, если бы практика купли-продажи квартир пошла по такому пути: стороны сначала заключают договор купли-продажи, регистрируют его. Потом покупатель начинает искать деньги на покупку этой квартиры, договариваться с банком, выстраивать цепочки продажи своей квартиры (то, что у риэлторов называется непрямая продажа). Но сегодня на практике люди в простой письменной форме подписывают соглашения о задатке, а затем одновременно регистрируют переход права и договор купли-продажи. Это говорит о непонимании законодателем термина "регистрация прав на недвижимое имущество" и логики регистрационной системы вообще. Единственная сделка, регистрация которой полезна для оборота, – это аренда. Регистрация договора аренды долгое время была способом сообщить потенциальному покупателю, залогодержателю или арендатору, что недвижимость обременена.

– Анализируя статью 8.1 ГК РФ, можно сказать, что у нас теперь реализована идея позитивной регистрации?

– Нет, это неправда. Позитивная регистрационная система – это система, при которой запись и есть право. И совершенно не важно, почему была внесена запись. Иными словами, если есть запись в реестре, то есть и само право. У нас все не так. И это вытекает из норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из норм вещного права проекта изменений в ГК РФ, да и из самой статьи 8.1. У нас запись дает право, только если есть должные правовые основания под этой записью в виде действительной сделки или, например, законного акта государственного органа исполнительной власти, уполномочного распоряжаться имуществом. Если такого правового основания нет, то сама по себе регистрация не способна дать право на вещь. 

– Регистрация как-то отражается на определении момента, с которого договор считается заключенным?

– В ГК РФ сейчас есть не очень удачная норма: договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Регистрация – это мера, которую государство вводит для защиты третьих лиц. Иными словами, регистрация не защищает сторон сделки, они и так знают, о чем договорились. После того как арендатор и арендодатель зарегистрировали сделку, они не стали лучше понимать того, о чем договорились. Просто их договоренностям законодатель придает свойство публичности, действия против третьих лиц. Поэтому сделки, подлежащие госрегистрации и считающиеся заключенными с момента регистрации, становятся не всегда удобными для оборота. Практика это очень хорошо высветила в связи с договором аренды будущей недвижимости. Сегодня такую сделку по российскому законодательству совершить невозможно. Но судебная практика допустила такие сделки, потому что они нужны обороту. Я не вижу ни одного серьезного политико-правового аргумента, чтобы такие сделки запрещать. Но формально ГК РФ возможности их совершать не дает.

– Отсутствие регистрации сделки оказывает влияние и на отношения сторон?

– Да, безусловно. Например, стороны должны были зарегистрировать договор аренды, заключенный на срок один год и более, но не сделали этого.  Арендодатель при этом передал вещь, арендатор принял ее и начал платить арендную плату. Почему-то сейчас считается, что в этом случае имеет место факт неосновательного обогащения. Мне кажется, что это противоречит здравому смыслу. Хотя договор и не зарегистрирован, стороны ведут себя так, как будто они рассматривают себя связанными договорными обязательствами и игнорировать их волеизъявление совершенно не справедливо и не правильно. Президиум ВАС РФ в свое время, рассматривая очень интересное дело Восточного лесного порта, сказал, что и незарегистрированный договор аренды, если стороны приступили к его исполнению, порождает между ними обязательства. Очевидно, что практика пытается вырваться из тисков нормы статьи 433 ГК РФ, и за последний год мы увидели, как суды признают качество договорных обязательств за теми правоотношениями, которые возникают на базе незарегистрированных сделок.

– Это общая проблема понятия незаключенного договора?

– Понятие незаключенного договора, на мой взгляд, имеет два проявления. Первое – когда воля сторон ясна, они обо все договорились, но не придали своему волеизъявлению ту форму, которая предусмотрена законом. Например, не зарегистрировали сделку. Мы понимаем, что в этом случае нет серьезных оснований для отказа в реализации этих договоренностей. Второе – когда стороны волю вроде бы изъявляют, но содержание волеизъявления непонятно. Например, я вам пообещал, что отдам в аренду торговую секцию в таком то торговом центре. А какую именно секцию – мы не договорились. И поскольку имеет место порок в волеизъявлении, сделка не может считаться состоявшейся. Хотя судебная практика за последние пару лет предложила решение и этой проблемы. Пусть волеизъявление сторон не содержит каких-либо существенных условий, с которыми закон связывает заключенность договора. Но если из дальнейшего поведения сторон становится ясно, о чем они договорились (например, была передана конкретная торговая секция, арендатор пять или шесть месяцев платил арендную плату в определенном размере, а арендатор ее принимал), то я не вижу решительно никаких причин для отказа в признании этих отношений сторон договором.

– А если речь идет о долгосрочном договоре земельного участка?

– На самом деле, интрига заключалась в том, что в прежней редакции ГК РФ законодатель отменил нормы о регистрации договора аренды, но забыл это убрать из нескольких специальных законов (Земельного кодекса, законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и некоторых других). В результате возник вопрос – как быть: вообще ничего не регистрировать в связи с арендой или регистрировать какое-либо обременение вещи? Но Госдума эту интригу разрешила, вернув обязательную регистрацию сделок аренды. Поэтому сейчас эти вопросы, наверное, уже не актуальны. Пока не будет принят раздел, модернизирующий вещное право, у нас остается регистрация договоров аренды по тем правилам, которые есть сегодня. Я думаю, это разумное решение: очень сомнительно, что практикующие юристы и, в первую очередь, регистрирующие органы готовы вот так взять и начать с 02.03.2013 регистрировать обременение в виде аренды на основании договоров аренды, заключенных в простой письменной форме.

– А как планировалось решить эти вопросы, если бы поправки в проект ГК РФ не были раздроблены, а принимались бы единым законом?

– Аренда была бы просто договором и никогда не регистрировалась в реестре. Проект изменений в ГК РФ исходит из того, что аренда – просто обязательство, а не квазивещное право. И законопроект предлагал участникам оборота такие вещные права на чужую недвижимость как суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт. То есть, если вам нужно просто попользоваться чужой вещью в течение какого-то времени, вы заключаете договор аренды. А если вы хотите взять землю или здание в пользование надолго, иметь при этом вещную правовую защиту и стабильные отношения с собственником и защиту против третьих лиц, то эту землю можно взять в эмфитевзис на праве застройки.

– Получается, мы возвращаемся к тому, с чего начали? Только у нас еще добавляется новая статья о регистрации прав?

– Да, с арендой пока все остается, как было. По большому счету, у нас осталась регистрация договоров аренды. Кстати, Госдума забыла убрать регистрацию договоров ипотеки. Поэтому ипотека сегодня регистрируется и как обременение, и как договор. И, конечно, у нас пока будут проблемы с заключением договоров ипотеки будущей недвижимости.

– Если сейчас будут регистрироваться права на имущество, то и об обременениях можно будет узнать из реестра?

– Да, конечно. Здесь заложен принцип обязательного внесения в реестр. Но, к сожалению, комплексность этого решения разрушена разделением проекта на части. В большом проекте изменений в ГК РФ предусматривался комплексный, логически непротиворечивый подход. Например, если аренда не подлежит регистрации, то и статья 617 ГК РФ, из которой сегодня выводят право следования, тоже не применяется. Что же касается других прав, которые вводятся на недвижимые вещи (суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт), то они подлежат регистрации, и здесь принцип достоверности реестра работает в полной мере. Если есть запись, значит, есть право, и покупатель получает вещь, обремененную этим правом. Если нет записи – значит, нет права и покупатель, таким образом, защищен.

– Что, на ваш взгляд, для имущественного оборота лучше: сугубо обязательственная аренда или аренда с элементами вещного права (права следования и т.п.)?

– Я не поклонник аренды как квазивещного права. В моей картине мира аренда – это очень удобная, гибкая сделка, с помощью которой лицо может пользоваться чужой недвижимой вещью. Если мы отказываемся видеть в аренде вещное право, становится возможно применять аренду для обслуживания самых разнообразных интересов в чужом имуществе. Например, аренда части вещи. Эта конструкция не возможна с точки зрения вещного права. Или аренда будущей вещи; аренда, заключенная с лицом, которое не является собственником передаваемой вещи; аренда, заключенная с арендодателем в отношении вещей, принадлежащих третьим лицам; аренда построенного, введенного в эксплуатацию, но не зарегистрированного как самостоятельная вещь здания. Все это невозможно сделать с вещно-правовой арендой. Сегодня существует мнение, что можно, дескать, сказать, что аренда бывает и вещная и обязательственная. Мне кажется, это методологически не верно. Все-таки типизация и систематика в праве – большая ценность. Если есть некий тип договора, по которому одно лицо пользуется (или будет пользоваться) чужой вещью (или частью вещи) и за это платит, то пусть это будет договор и пусть это будет аренда. Но если есть вещное право, которое обладает совершенно другими характеристиками, то я не понимаю, зачем его тоже называть арендой? Теоретически я способен, конечно, различить виды аренды. Кстати, у нас сегодня есть 7 или 8 видов аренды. Например, аренда по статье 36 Земельного кодекса РФ – это совершенно самостоятельный, особый вид аренды. Или, аренда, предоставляемая для целей строительства. Или сельскохозяйственная аренда. Или наем жилых помещений. Или коммерческая аренда зданий и сооружений.

- Тут, очевидно, налицо и проблема применения к таким разным институтам общих норм?

- Совершенно верно! Общих норм, которые действительно следует применять к этим "вариантам" аренды, на самом деле, единицы. И сейчас проблема в том, что суды путаются, не понимают, что к аренде земельного участка для целей строительства по статье 36 ЗК РФ невозможно применять те же правила, которые регулируют аренду 1 кв.м. в помещении на 5 месяцев под банкомат в торговом центре. Тут вообще нет ничего общего!

Еще пример – можно ли в договор аренды, заключенный по статье 36 ЗК РФ, заложить право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от такого договора? Если мы говорим, что аренда – это договор, аренда – это обязательство, то конечно, можно, поскольку есть принцип свободы договора. Но такая ситуация противоречит здравому смыслу, потому что аренда по статье 36 ЗК РФ – это специальный институт, который соединяет у нас права на землю и права на здания. Поэтому методологически неверно взять 7 совершенно разных правовых явлений и назвать все это арендой.

Интервью опубликовано в журнале "Арбитражная практика", № 4, апрель 2013



Подписка на новости

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.