Цена в договоре выше рыночной – это неосновательное обогащение, решил суд

5 февраля 2016 1314
Прецедентное решение принял Арбитражный суд Москвы по спору «Вымпелкома», арендовавшего офис в здании компании «Тизприбор» (входит в Eastern Property Holdings, EPH).

Оно было вынесено еще 29 декабря 2015 г., но полный текст с мотивировочной частью был опубликован только в четверг.

«Вымпелком» добивался пересмотра условий договора аренды, заключенного с «Тизприбором» в 2009 г., и просил пересчитать валютную ставку арендной платы по курсу от 30 до 42 руб./$. Поводом «Вымпелком» называл существенное изменение обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ в ноябре 2014 г., которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара. Суд отклонил довод истца: изменение курса валюты – предпринимательский риск, не являющийся основанием для изменения договора в суде, следует из его решения. Однако с необходимостью изменить договор судья Тамара Голоушкина согласилась. Арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, говорится в решении суда: ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя.

«Вымпелком» предлагал «Тизприбору» изменить договор, в том числе установить «валютный коридор», говорит представитель «Вымпелкома», арендодатель не ответил. Суд нарушил принцип свободы договора, считает член инвестиционного комитета EPH Александр Николаев, и не учел, что у «Тизприбора» тоже есть валютные обязательства перед кредиторами, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли – ошибочный.

Заемщик проиграл

Пока судебная практика не готова признать, что валютные колебания приводят к неосновательному обогащению. В мае 2015 г. Пушкинский городской суд Московской области обязал «ВТБ 24» пересчитать ипотеку валютному заемщику по курсу не выше 24 руб./$. Суд обязал «ВТБ 24» пересчитать уже произведенные платежи за весь период, когда они превышали курс, «установленный на день заключения договора, – 23,51 руб. за 1 у. е., и зачислить сумму неосновательного обогащения в счет погашения оставшейся части долга». Апелляция решение не поддержала и решение суда отменила.

В 2014 г. «Вымпелком» платил в среднем $743 за 1 кв. м, договор аренды заканчивается в 2018 г., следует из годового отчета EPH. По данным JLL, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте офисов класса А («Эрмитаж плаза» относится к этому классу) на конец 2015 г. составляла $400–600 за 1 кв. м в год.

Из текста решения непонятно, какую норму Гражданского кодекса нарушил «Тизприбор», удивляется партнер юрфирмы «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов, и что дало основание суду ограничить свободу договора. Неосновательное обогащение – не повод для пересмотра коммерческого договора или оценки сугубо коммерческих условий, продолжает он: эти деньги можно только требовать назад. Неосновательное обогащение – это, например, отказ вернуть деньги по договору, признанному недействительным, или случайно полученные из-за ошибки в реквизитах платежки, объясняет Степанов.

По оценкам Евгения Семенова из JLL, около 50–70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключены в иностранной валюте. «В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600–700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6–7 млрд», – подсчитал Семенов.

Если апелляционная инстанция подтвердит решение, то появится опасный прецедент, и не только для сектора недвижимости, предупреждает председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц, но и для банков по их валютным заемщикам, для импортеров. Возникнет риск пересмотра любых договорных отношений, и не только в связи с валютными колебаниями, замечает партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. Решение может касаться любого договора – об оказании услуг, строительного подряда, даже об обслуживании расчетного счета, говорит партнер Herbert Smith Freehills Алексей Панич. Например, клиент сможет подать иск в отношении банка на основании того, что у другого банкира комиссия на 5000 руб. дешевле, продолжает он.

Источник: Ведомости
 

Ведущий российский журнал для руководителей юридических фирм и правовых департаментов крупных компаний.
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на новости

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      ×
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.