На земельном участке появилась опора ЛЭП. Кто виноват, и что делать?

25 июля 2016 5752 0
Основной вопрос: суды нередко рассматривают споры по заявлениям собственников земельных участков, на которых построены линейные объекты без получения разрешительной документации.

Несмотря на очевидные нарушения права собственника земельного участка на пользование земельным участком, восстановить нарушенное право оказывается достаточно сложно. Трудности нередко возникают:

  1. ввиду отсутствия иных вариантов размещения соответствующего линейного объекта и
  2. в связи с нарушением публичного интереса в случае принятия решения о сносе такого объекта.

Варианты разрешения соответствующей проблемы:

  1. снижение земельного налога;
  2. понуждение к установлению сервитута;
  3. требование о сносе самовольно построенного линейного объекта;
  4. возмещение убытков, связанных со строительством линейного объекта.

Рассмотрим подробнее указанные способы решения возникшей проблемы.

Возможно ли снизить земельный налог?

Земельный налог регулируется главой 31 НК РФ. Плательщиками земельного налога, по общему правилу, являются граждане и организации, обладающие земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 НК РФ). Позиция Минфина России заключается в том, что поскольку главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации не определены особенности налогообложения земельных участков, часть которых обременена сервитутом, то собственник такого земельного участка признается плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка, в том числе того, часть которого обременена сервитутом (письмо Минфина России от 23.04.2009 № 03-05-05-02/23). Таким образом, установление сервитута не повлияет на размер уплачиваемых налоговых платежей.

Вместе с тем следует отметить, что базой земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка (пункт 1 статьи 391 НК РФ), которая может быть установлена в размере рыночной (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ). Установление кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной целесообразно в тех случаях, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Обременение участка сервитутом влечет за собой снижение рыночной стоимости такого участка. В этом случае, установление кадастровой стоимости в размере рыночной, приведет к снижению земельного налога.

При этом важно учесть, что экономия на налоговых платежах должна превышать расходы, связанные с:

  1. подготовкой отчета об определении рыночной стоимости земельного участка;
  2. подготовкой заключения саморегулируемой организации на такой отчет; а также
  3. правовым сопровождением процедуры установления кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии при управлении Росреестра по соответствующему субъекту Российской Федерации и (или) в суде.

Таким образом, возможность снижения земельного налога следует считать в каждом конкретном случае индивидуально и предварительно.

Всероссийская онлайн-конференция для юристов

21 ноября с 10.00 до 14.00.

Тема конференции: Субсидиарная ответственность и последствия расторжения договора: как победить недобросовестность

Это бесплатно

Возможно ли установление сервитута по заявлению собственника земельного участка?

Что касается обращения в суд с требованием об установлении сервитута, то здесь суды некоторое время придерживались позиции, согласно которой собственник земельного участка не вправе обращаться в суд с требованием об установлении сервитута. Например, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2012 № 15АП-7018/2012 по делу № А32-9091/2011 отмечается: «Исходя из смысла статьи 274 Гражданского кодекса РФ с требованием о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком вправе было бы обратиться лицо, являющееся собственником магистрального газопровода, а не земельного участка, находящегося в охранной зоне магистрального газа». Обращение в суд с таким требованием рассматривалось в качестве ненадлежащего способа защиты и влекло за собой отказ в удовлетворении заявленных требований.

Однако Конституционный суд Российской Федерации (в определении от 02.07.2013 № 1046-О) пришел к другому выводу. В указанном Определении отмечается: «Если исходя из фактических обстоятельств конкретного дела защита прав и охраняемых законом интересов собственника земельного участка невозможна без определения содержания прав и обязанностей лиц, имеющих право пользования его земельным участком, собственник земельного участка не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим иском». Другими словами, Конституционный суд пришел к выводу о том, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд с требованием об установлении сервитута к лицам, использующим такой участок.

Соответствующая правовая позиция применяется судами при принятии решений. Так, например, собственник земельного участка обратился в суд с требованием к собственнику проходящего по такому участку газопровода с требованием об установлении сервитута. Суд первой инстанции в удовлетворении заявленного требования отказал, поскольку «законом не предусмотрен обратный порядок требования об установлении сервитута, т. е. когда в суд обращается не собственник имущества, заинтересованный в пользовании чужим земельным участком, а собственник земельного участка» (решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2015 по делу № А60-50038/2014). Соответствующая позиция была поддержана судом апелляционной инстанции (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 № 17АП-3243/2015-ГК по делу № А60-50038/2014). Однако Арбитражный суд Уральского округа, сославшись на приведенное определение Конституционного суда, признал ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии у собственника земельного участка права на обращение в суд с соответствующим требованием (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2015 № Ф09-5219/15 по делу № А60-50038/2014). При новом рассмотрении дела суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что собственник земельного участка не вправе обращаться с соответствующим требование со ссылками на правовую позицию Конституционного суда и постановление Арбитражного суда Уральского округа.

Важно учесть, что по спорам об установлении сервитута предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования. Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Важно отметить, что несоблюдение такого порядка в арбитражном процессе влечет за собой оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ). В качестве примера можно привести постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2012 № 15АП-7018/2012 по делу № А32-9091/2011).

Важно отметить, что в рамках спора об установлении сервитута наличие препятствий в пользовании земельным участком не является предметом доказывания. «Поскольку нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута, ссылки судов на отсутствие в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих о чинимых обществу «Сервис-центр «Холодильщик» препятствиях в пользовании земельным участком и находящимися на нем объектами недвижимости, не могут быть приведены в качестве мотивировки для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Необходимость подтверждения нарушений прав собственности истца, не связанных с лишением владения, характерна для требований, основанных на положениях статьи 304 Гражданского кодекса, которые, однако, не могут применяться с целью предоставления этому лицу права пользования чужим земельным участком и подменять таким образом иск об установлении сервитута, предусмотренный статьей 274 Кодекса» (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010).

Особенности определения размера платы за сервитут

Особенности определения размера платы за сервитут рассмотрим на примере следующего спора. Истец обратился в суд с требованием об определении условий частного сервитута, установленного в пользу ответчика решением суда в части установления платы за сервитут. Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил. Апелляция указанное решение изменила в части снижения размера платы за установления сервитута указав, что соразмерная плата за спорный сервитут должна соответствовать реальному ущербу, понесенному в связи с использованием его участка обществом. Кассация соответствующую позицию поддержала. Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации направляя дело на новое рассмотрение отметила: «Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут». (определение ВС РФ от 11.06.2015 по делу № 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013). Соответствующая позиция приводится также, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2015 № 15АП-15336/2015 по делу № А53-30378/2014, апелляционном определении Пермского краевого суда от 02.09.2015 по делу № 33-8734/2015.

Если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности определяется в порядке, установленном такими органами (пункт 2 статьи 39.25 ЗК РФ). Например, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности действуют правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута (утверждены постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 № 1461).

Указанными Правилами, в частности установлено, что размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута. В случае если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется пропорционально площади этой части земельного участка в соответствии с настоящими Правилами.

Возможно ли оспорить строительство линейного объекта?

Действующее законодательство такую возможность собственникам земельного участка предоставляет в рамках обращения в суд с негаторным иском. Согласно статье 304 ГК РФ, «... собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения». При этом, законодательством такая возможность предусмотрена не только для собственников, но и лиц, обладающих земельными участками на правах постоянного пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ). Важно также учитывать, что: «Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца» (постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

При этом важно учесть, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения (постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43).

Вместе с тем суды исходят из того, что сама по себе прокладка сетей не препятствует использованию земельного участка. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2010 по делу № А03-10886/2009 отмечается: «Получив топографическую съемку арендуемого земельного участка, истец обнаружил, что через территорию земельного участка проложена теплотрасса. Указывая, что теплотрасса проложена без согласования всех арендаторов и собственников земельных участков, истец обратился в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В удовлетворении иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказано, поскольку не доказано, каким образом ответчик препятствует истцу в использовании земельного участка».

В некоторых судебных постановлениях излагается позиция о том, что снос размещенных на участке объектов повлечет нарушение публичных интересов или баланса интересов сторон. Например, «В передаче дела по иску об устранении препятствий в пользовании земельным участком из земель населенных пунктов путем сноса (переноса) трансформаторной подстанции для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд правомерно признал, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку его удовлетворение повлечет нарушение прав и законных интересов иных лиц, а также публичных интересов» (определение ВАС РФ от 22.07.2010 № ВАС-11943/09 по делу № А19-12924/2008).

Существует длительный спор по поводу того, что объекты построены на земельном участке без каких-либо разрешений и согласия собственника земельного участка. Однако «… учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон апелляционный суд полагает, что размещение спорного объекта на другом земельном участке в изложенных обстоятельствах невозможно» (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 года по делу № А41-37356/09). Это послужило единственным основанием для отказа в удовлетворении требования истца о демонтаже опор ЛЭП. Ответчик заявил встречный иск об установлении сервитута, требование было удовлетворено.

Возможно ли возместить убытки, связанные со строительством линейного объекта?

У собственника земельного участка в результате размещения на соответствующем участке ЛЭП возникают убытки. Соответствующая позиция подтверждается судебной практикой. «Судом на основании всестороннего исследования фактических обстоятельств дела, надлежащей оценки доказательств и правильного применения норм материального права сделан вывод о том, что, обращаясь с настоящим требованием, истец не представил доказательства в подтверждение тому, что ООО «Горная жемчужина» своими противоправными действиями препятствует в осуществлении права арендатора в отношении переданного во владение земельного участка. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Доводы заявителя кассационной жалобы свидетельствуют о том, что между сторонами возник спор о возмещении вреда, причиненного в результате произведенных ответчиком земляных работ без соответствующих согласований, в том числе с арендатором земельного участка (истцом), который не может быть разрешен в рамках заявленного негаторного иска, основанного на положениях статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2006 № Ф04-7429/2006(28245-А27-22) по делу № А27-39139/2005-1).

Представляется, что размер таких убытков следует исчислять как разницу между стоимостью земельного участка с построенным линейным объектом и стоимостью земельного участка без такого объекта.

Кроме того, собственник ЛЭП получает неосновательное обогащение в виде использования земельного участка без установленных законодательством оснований. Соответствующая позиция находит отражение в судебной практике. Как следует из постановления Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 15104/12 по делу № А41-37356/09: «Суду следует учитывать, что при отсутствии обременения спорных земельных участков частным сервитутом с товарищества может быть взыскана плата за пользование землей по правилам норм о неосновательном обогащении». Однако соответствующее требование представляется целесообразным заявлять совместно с требованием об установлении сервитута.

С учетом изложенного оптимальным представляется следующий алгоритм решения соответствующего вопроса

  1. Направить собственнику линейного объекта проект соглашения об установлении сервитута, поскольку по соответствующей категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
  2. В случае если не удастся достигнуть соглашения по поводу условий сервитута, обратиться в суд с требованием об установлении сервитута, возмещении убытков и взыскании неосновательного обогащения.
Добавить комментарий
Входите! Открыто!
Чтобы комментировать, нужно войти на сайт. Введите свой логин и пароль или зарегистрируйтесь. Регистрация займет 1 минуту.


Свежие комментарии

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

Политика обработки персональных данных


  • Мы в соцсетях
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.