Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

1876
В последние пять лет споры о кадастровой стоимости приобрели особую актуальность, так как результаты кадастровой оценки отражаются на увеличении налогового бремени компаний, особенно в отношении налога на имущество или налога на землю.

История споров о кадастровой стоимости 

В июле 2010 года были внесены изменения в закон об оценочной деятельности, Земельный кодекс и иные законодательные акты. Изменения касались введения в закон об оценочной деятельности (главы III_1 «Государственная кадастровая оценка»). Также положения ЗК РФ были дополнены нормами о кадастровой оценке земель, в частности, п. 3 ст. 66, которая предусмотрела, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной. Вышеуказанными актами законодатель привязал налог на землю и арендную плату на нее к кадастровой стоимости и дал возможность собственникам, не согласным с кадастровой оценкой земли, обжаловать данную оценку в суде и вносить установленную судом рыночную стоимость в государственный земельный кадастр.

После того, как были приняты эти нормы, их применение вызвало существенные споры на практике. В частности, было непонятно, могут ли владельцы недвижимости, которая расположена на арендуемой у государства или муниципалитета земле, оспаривать кадастровую оценку этой земли, ведь они не являются ее владельцами, они владеют лишь недвижимостью, которая на ней расположена. Однако поскольку арендная плата на этой земле привязана к государственной кадастровой оценке, оценка непосредственным образом затрагивала права владельца недвижимости. Кроме того, не было ясности, с чем именно обращаться в суд: обжаловать решение о той или иной кадастровой оценке или требовать установления рыночной стоимости объекта недвижимости?

См. также

Оспаривание кадастровой стоимости

Процесс оспаривания кадастровой оценки выглядел следующим образом. После государственной кадастровой оценки земли уполномоченными органами государственной власти результаты вносились в государственный кадастр недвижимости. Если некое лицо не было согласно с результатами, следовало привлечь оценщика, провести рыночную оценку земли, а в случае установления рыночной стоимости меньше государственной можно было или обратиться в административном порядке в специально созданную при Росреестре комиссию, которая называлась «Комиссия по рассмотрению споров от результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра по субъектам РФ», и оспорить результаты госоценки, или оспорить эти результаты непосредственно в суде. В случае, если соответствующая оценка затрагивала права физлица, она оспаривалась в судах общей юрисдикции, если же она затрагивала права юрлица, то оспаривание производилось в арбитражном суде. Если комиссия или суд принимали положительное решение, то рыночная цена, которая была установлена или решением комиссии, или судом на основе заключения, предоставленного истцом, результаты этой рыночной оценки вносились в государственный кадастр недвижимости, и именно эта цена становилась кадастровой ценой того или иного земельного участка. Примерно с 2011 г. начала складываться судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в арбитражных судах. Суды выработали более или менее единый подход к данным спорам. Ключевые позиции по данной категории споров нашли свое отражение в нескольких постановлениях Президиума ВАС РФ, это постановления Президиума ВАС РФ № 913/11,12651/11,13839/13.

Отсутствие единообразия практики по спорам о кадастровой стоимости

Как типичный пример, когда ряд вопросов так и не был разрешен судебной практикой, можно привести следующую ситуацию. Собственник решил воспользоваться административной процедурой оспаривания кадастровой стоимости и обратился в специально созданную комиссию при Росреестре. Комиссия отказала ему в пересмотре кадастровой стоимости. С каким требованием владельцу идти в суд? С заявлением об оспаривании решения самой комиссии или с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной? Суды данную дилемму решали по-разному. Иногда они вообще не признавали комиссию при Росреестре государственным органом, чьи действия и решения можно оспорить и чьи решения являются ненормативными актами. Порой суды отказывали в признании их недействительными, считая, что данный способ защиты является ненадлежащим, и нужно идти непосредственно в суд за установлением рыночной стоимости, чтобы суд установил рыночную стоимость и обязал Росреестр внести ее в Государственный кадастр недвижимости. Иногда суды отменяли решения комиссий и обязывали комиссию заново рассмотреть соответствующее заявление. Т. о., по вопросу о том, с каким же иском необходимо обращать в суд, какие требования формулировать, практика была очень разнообразной, и это приводило к существенному дисбалансу интересов. В одних субъектах РФ суды следовали одной логике, в других субъектах – другой. Иногда суды принимали противоположные решения буквально в рамках одного здания, различные судьи одного суда руководствовались различными подходами в отношении того, какое требование можно заявлять по данной категории споров.

С 2014 г. право на оспаривание кадастровой стоимости появилось не только у владельцев земельных участков, но и у собственников объектов капитального строительства, налоговая база по налогу на имущество которых стала определяться, исходя из кадастровой стоимости этих объектов. Т. е. у нас появилась не только кадастровая оценка земли, но и объектов недвижимости, соответственно, налог на недвижимость был привязан к кадастровой оценке объекта капитального строительства. В середине 2014 г. законодатель внес значительные изменения в главу III_1 закона об оценочной деятельности и изменил подсудность данных споров, отстранив арбитражные суды от этих дел и передав споры о кадастровой стоимости в компетенцию судов общей юрисдикции - причём судов уровня субъекта Федерации.

Изменения в спорах о кадастровой стоимости

Наиболее существенными изменениями можно назвать:

  • введение обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой оценки - защита прав лица начала осуществлялась не альтернативно, в комиссию или в суд, а обязательно сначала в комиссию, потом в суд;
  • решения комиссии при Росреестре перестали быть предметом рассмотрения в суде, и требование в суд — это требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
  • рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой стала устанавливаться с того года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

6 августа 2014 г. дела по оспариванию кадастровой оценки были изъяты из компетенции арбитражных судов и переданы в систему судов общей юрисдикции, это вызвало запрос на разъяснения ВС РФ, нужно было разрешить немало процессуальных вопросов и особенностей рассмотрения данной категории споров, а также истолковать, каким образом сторонам использовать последние изменения на практике. 30 июня 2015 г. появилось Постановление пленума ВС РФ № 28, где были даны системные разъяснения, как именно должны разрешаться споры, связанные с кадастровой оценкой объектов недвижимости.

По материалам видеолекции

Практические аспекты оспаривания кадастровой стоимости

Читайте также

Читайте в журнале «Арбитражная практика для юристов»



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.