Какие земельные участки в публичной собственности нельзя передавать в залог

626
Если возникает необходимость залога публичной собственности в качестве обеспечения, залогодатель и залогодержатель должны знать, что некоторые виды недвижимости, в том числе, земельные участки, передать в залог нельзя.

Запрет ипотеки земельных участков

Статья 63 Закона № № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо установила запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом Земельный кодекс устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это означает, что такие объекты (здания, строения и сооружения) следуют правовой судьбе участка (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Поэтому, например, продажа здания влечет переход прав на расположенный под ним земельный участок (ст. 35 ЗК РФ), а ипотека здания допускается только с ипотекой участка, на котором оно находится (п. 1 ст. 64 закона № 102-ФЗ). В случае залога зданий и сооружений не исключено, что предмет залога будет реализован на торгах и собственник-залогодатель утратит на него титул. Поэтому к приобретателю ранее заложенного имущества перейдут права и на земельный участок. Однако, установив запрет на ипотеку участков, законодатель, вероятно, хотел избежать перехода титула на них.

См. также

Залог публичной недвижимости

Поэтому возникает вопрос, влечет ли запрет на ипотеку земельного участка невозможность заложить расположенную на участке публичную недвижимость?

Казалось бы, однозначный ответ на этот вопрос дал Пленум ВАС РФ в пункте 12 постановления от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Там было указано, что запрет или ограничения залога земельного участка не влекут за собой недействительности договоров ипотеки здания или сооружения, которые расположены на этом участке. Такой договор можно было бы признать недействительным, если бы закон запрещал ипотеку здания или сооружения. Причем лицо, ставшее новым собственником предмета ипотеки, приобретает те же права на участок, что и залогодатель.

Тем не менее, есть случаи, когда суды опровергали толкование, данное Пленумом ВАС РФ. Так, в одном из дел суд посчитал ничтожным договор ипотеки здания местной администрации. Суд отметил, что при обращении взыскания на предмет ипотеки и его последующей продаже к новому собственнику строений должны перейти те же права на участок, что и залогодателю. Это следует из принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. При этом к новому собственнику перешли бы не только права на участок, но и обязанность соблюдать разрешенный вид использования. В данном деле здания располагались на участке, который имел узкоспециальный вид разрешенного использования — для размещения административных зданий органов местного самоуправления. Поэтому эксплуатировать этот участок без нарушения разрешенного вида использования могла только местная администрация. Это, по мнению суда, препятствует свободной реализации предмета ипотеки на торгах. Иное, подчеркнул суд, привело бы к неправомерному изменению разрешенного вида использования (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.02.13 по делу № А53-2827/2012). Эту позицию поддержала и коллегия судей ВАС РФ, отказавшись передать дело в Президиум для пересмотра в порядке надзора (определение от 21.06.13 № ВАС-7254/13). Поэтому при залоге зданий, строений и сооружений, находящихся в публичной собственности, необходимо убедиться, что вид разрешенного использования не станет препятствием для реализации предмета ипотеки.

Читайте полностью

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль