Арендная плата: земли в государственной (муниципальной) собственности

4776
Как рассчитывается арендная плата за земельные участки, если компания арендует земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности? Когда плата по договору аренды может быть снижена? Практическую ситуацию разбирает эксперт.

Арендная плата: земли в государственной (муниципальной) собственности
Роман Ляпунов, руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS

См. статью Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка

Аренда земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности

Компания заключила договор аренды земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности, или арендовала участок с неразграниченной собственностью. Договор аренды земельного участка заключен не на торгах. При заключении договора для расчета арендной платы за земельный участок применялись официально утвержденные методики. Однако они не соответствовали методике, утвержденной Правительством РФ для участков земли, находящихся в федеральной собственности.

Арендатор может добиться снижения арендной платы за такие земельные участки. Размер арендной платы можно снизить до 2 процентов от кадастровой стоимости участка (иногда и ниже), поскольку, по мнению судов, методика, утвержденная Правительством РФ, распространяется также на участки, которые находятся в собственности субъектов РФ, муниципалитетов или собственность на которые не разграничена.

Чаще всего арендная плата на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, исчисляется в процентах от их кадастровой стоимости. Сейчас землепользователи повсеместно стремятся снизить чрезмерно завышенную кадастровую стоимость до рыночного размера, чтобы облегчить бремя платежей. Но во многих регионах до сих пор действуют методики, утвержденные нормативным актом органа исполнительной власти субъекта РФ или муниципалитетом. По таким методикам арендная плата на земельные участки может рассчитываться вообще без привязки к ее кадастровой стоимости либо с привязкой к ней, но без верхнего лимита, тогда как существуют ограничения, установленные Правительством РФ. В ряде случаев такие методики незаконны, поэтому арендатору стоит их перепроверить: возможно, у него есть право потребовать перерасчета арендной платы и возмещения переплаты.

Если действующая методика не привязывает расчет арендной платы за земли в государственной (муниципальной) собственности к кадастровой стоимости земли, то нужно учитывать, что в редких случаях перерасчет арендной платы в процентах от кадастровой стоимости может привести к увеличению размера платежей по сравнению с прежними. Но в большинстве случаев перерасчет арендной платы за такие земельные участки по основанию, описанному в этой статье, наоборот, позволяет сэкономить арендаторам весьма и весьма крупные суммы, порой исчисляемые в миллионах рублей.

Арендная плата не может превышать установленный процент от кадастровой стоимости

Заключая договор аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, стороны обычно не свободны в определении арендной платы. Арендная плата за пользование такими участками является регулируемой, то есть ее ставки устанавливаются нормативными актами Правительства РФ, органов власти субъектов РФ или муниципалитетов (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, абз. 2–4 п. 16, абз. 1 п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», далее – постановление № 73).

Многие спорные вопросы по перерасчету арендной платы за земельные участки разрешались благодаря Президиуму ВАС РФ. Несмотря на то что с 6 августа 2014 года ВАС РФ упразднен, арбитражные суды могут в мотивировочной части решения ссылаться на сохранившие силу постановления Президиума ВАС РФ (ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Ограничения размера арендной платы

Казалось бы, если арендная плата по договору рассчитывается по методике, закрепленной в действующем нормативном акте органа власти соответствующего уровня, то у арендатора нет оснований сомневаться в ее законности и требовать ее пересмотра. Но это не так. В Земельном кодексе есть оговорка, что Правительство РФ может установить общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Такие общие начала утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – постановление № 582).

Один из важнейших принципов – предельно допустимая простота расчета арендной платы – предусматривает возможность определять арендную плату на основании кадастровой стоимости (абз. 4 Основных принципов определения арендной платы <…>, утвержденных постановлением № 582).

При этом арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, не может превышать размеров, указанных в постановлении № 582. Причем эти предельные размеры распространяются на аренду земли независимо от уровня публичной собственности (собственность субъекта РФ, муниципалитета или неразграниченная собственность), несмотря на то, что постановление № 582 содержит размеры платы за аренду земли, находящейся только в федеральной собственности. Напрямую в самом постановлении № 582 об этом не сказано, но такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 17.04.12 № 15837/11 (далее – постановление № 15837/11). Исключение составляют случаи, когда размер арендной платы определяется по результатам торгов или напрямую предписан федеральным законом (п. 2, 4 Правил определения размера арендной платы <…>, утв. постановлением № 582).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы РФ, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

<…> При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство РФ определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

<…> Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением № 582 для земель федеральной собственности <…> (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 15837/11).

После появления постановления № 15837/11 некоторые суды трактовали его ограничительно. В одном деле суды трех инстанций сочли, что правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением № 582, действуют только в отношении федеральных земель, а постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 15837/11 в части применения ставок на все уровни публичной собственности распространяется только на договоры аренды тех участков, которые предоставлены для жилищного строительства (потому что в том деле был именно такой участок). Но Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты и конкретизировал свою позицию, указав, что предельный размер регулируемой арендной платы за публичные земли применим во всех случаях, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены> (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.13 № 10782/13).

Например, в одном деле эти ставки были применены к договору аренды земельного участка, который находился в собственности субъекта РФ, в целях эксплуатации автостоянки (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.13 № 9707/13).

Возврат переплаты за аренду государственной (муниципальной) собственности

Указанные в постановлении № 582 максимально допустимые ставки арендной платы за федеральные земельные участки составляют от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости участка в зависимости от его назначения (п. 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением № 582, далее – Правила определения размера арендной платы). Следовательно, согласно позиции ВАС РФ, арендная плата за землю, находящуюся в государственной (муниципальной) собственности, не может превышать этих значений, даже если это не федеральная собственность, а собственность субъекта РФ или муниципалитета. Поэтому арендатор вправе требовать пересчета арендной платы за земельные участки до указанных значений. Сумма экономии при этом может быть колоссальной.

В практике автора была ситуация, которая наглядно демонстрирует экономический эффект для компании от снижения арендных платежей. Администрация района предоставила компании в аренду земельный участок из неразграниченной государственной собственности. Цель – комплексное освоение для жилищного строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов). Арендную плату рассчитали по формуле, установленной статьей 14 Закона Московской области от 07.06.96 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»:

Апл = АБ х КД х ПКД х КМ х S
где Апл – арендная плата;
АБ – базовый коэффициент;
КД, ПКД, КМ – различные повышающие коэффициенты;
S – площадь участка.

В результате арендная плата за участок составила 47 670 000 рублей (то есть 245 рублей за 1 кв. метр) в год. Компания оплачивала в таком размере пользование участком несколько лет. В соответствии с пунктом 3 Правил определения размера арендной платы ставка платы за аренду земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства (с предварительным согласованием мест размещения объекта) не должна превышать 2 процентов от кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость участка в данном случае составляла 876 300 200 рублей. Значит, если бы применялась ставка 2 процента от кадастровой стоимости, то размер платы был бы равен 17 526 004 рубля в год (на 30 143 996 рублей меньше того размера платы, который фактически применялся по договору). Эту разницу арендатор смог взыскать с администрации района в качестве неосновательного обогащения за последние три года землепользования (то есть в пределах срока исковой давности).

Рекомендации арендаторам: снижение арендной платы за земельные участки

В зависимости от конкретных обстоятельств и сложившихся арендных отношений для снижения платежей компании могут принимать различные меры. В любом случае сначала важно удостовериться, что арендуемый земельный участок компании относится к категории земель, на которые распространяется ограничение ставок. Эти категории земель перечислены в пункте 3 Правил определения размера арендной платы. Если же участок компании не относится к этим категориям, то ссылаться на лимиты из постановления № 582 нет смысла (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.14 по делу № А29-6898/2013).

Положения постановления № 582 применяются, даже если договор аренды заключен до даты его вступления в силу (04.08.09). В таком случае его действие распространяется на период пользования земельным участком после вступления в силу этого нормативного акта (см. постановление ФАС Центрального округа от 29.11.13 по делу № А68-3331/2013).

Если еще до заключения договора аренды ясно, что арендная плата завышена

Если, получив проект договора, арендатор понимает, что арендная плата за земельный участок, на которой настаивает арендодатель, превышает ставки, установленные в постановлении № 582, арендатору лучше подписать договор с протоколом разногласий в части арендной платы. В дальнейшем эти разногласия можно передать на рассмотрение суда на основании статьи 446 Гражданского кодекса (постановление ФАС Уральского округа от 17.03.14 по делу № А60-22190/2013).

Если договор аренды уже заключен и арендная плата завышена

Если сейчас арендная плата соответствует постановлению № 582, но ранее действовали более высокие ставки, превышавшие установленные лимиты, то компания-арендатор может предъявить иск к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения в размере излишне уплаченных арендных платежей. Период, за который можно потребовать переплату, ограничен трехлетним сроком давности. Суды считают, что срок в таких спорах исчисляется с даты платежа, то есть взыскать можно переплату за три года до подачи иска (постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.14 по делу № А23-381/2014, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.12 по делу № А03-3616/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.14 по делу № А32-1072/2013). Но если есть основания считать срок давности прервавшимся (ст. 203 ГК РФ), то можно взыскать переплату и за более длительный период.

После перерасчета арендной платы в процентах от кадастровой стоимости ее можно дополнительно снизить за счет снижения самой кадастровой стоимости до ее рыночных показателей (п. 3 ст. 66 ЗК РФ, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Если же арендная плата по договору и сейчас превышает установленные лимиты, есть несколько вариантов действий. Во-первых, можно без внесения изменений в договор аренды и обращения в суд начать платить за аренду по ставкам, предусмотренным постановлением № 582. Если арендодатель предъявит претензию, компания может обосновать свою позицию ссылкой на судебную практику. Не исключено, что арендодатель после этого сам пойдет на снижение арендной платы. Если же он будет настаивать на своей позиции и подаст иск об оплате задолженности, рассчитанной по незаконным ставкам, то скорее всего получит отказ (постановления Президиума ВАС РФ от 02.04. 13 № 14902/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.13 по делу № А27-1542/2013, Московского округа от 05.03.14 по делу № А41-16774/13, от 05.03.14 по делу № А41-16774/13, Центрального округа от 21.11.13 по делу № А62-1196/2013, от 14.11.13 по делу № А54-5389/2012).

Но у этого варианта есть серьезный риск. Если компания даже ту сумму арендной платы, которая соответствует установленным лимитам, будет платить с перебоями, это даст арендодателю формальный повод отказаться от договора или потребовать его расторжения (п. 2 ст. 450, п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В таких случаях арендатору не помогут ссылки на завышение арендной платы, поскольку проблема будет заключаться в задолженностях арендной платы в целом, а не только ее завышенной части (постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.10.10 по делу № А21-2999/2010, Восточно-Сибирского округа от 12.03.14 по делу № А74-4005/2013).

Во-вторых, арендатор может оспорить условия договора в части размера арендной платы как недействительные и потребовать приведения договора в соответствие с законодательством (ст. 166, 168, 180, 422 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.14 по делу № А75-9599/2012). Это возможно, только если не истек срок давности для оспаривания сделки. Но нужно учитывать, что не все суды считают, что можно признавать такие условия договора недействительными. Некоторые считают такие иски ненадлежащим способом защиты и отказывают в удовлетворении требований (постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.13 по делу № А57-8611/2012). Аргументируют они это тем, что такие требования направлены на изменение условий договора, которым установлен механизм определения размера арендной платы, и удовлетворение требований не повлечет восстановления нарушенных прав. Кроме того, расчет, указанный в договоре, не нарушает прав истцов, так как не лишает их возможности вносить платежи в соответствии с Правилами определения размера арендной платы.

Третий вариант: компания может потребовать изменения платы на будущий период, а также взыскать неосновательное обогащение за предшествующие три года (в пределах срока исковой давности). Сначала нужно направить арендодателю проект допсоглашения об изменении условия о размере арендной платы, руководствуясь статьей 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке), со ссылкой на постановление № 582. Если арендодатель не согласится внести изменения в договор в течение месяца, арендатор вправе предъявить иск о понуждении арендодателя к заключению допсоглашения на условиях проекта (ст. 446 ГК РФ).

Но нужно учитывать, что с 6 августа 2014 года из подведомственности арбитражных судов исключены споры об оспаривании любых нормативных актов (Федеральный закон от 28.06.14 № 186-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс РФ»). Поэтому теперь заявителям нужно обращаться в суды общей юрисдикции. Какой будет практика по таким спорам и воспримут ли суды общей юрисдикции позицию из постановления Президиума ВАС от 17.04.12 № 15837/11, предсказать невозможно.

В качестве одного из вспомогательных этапов для всех описанных выше вариантов компания может оспорить в судебном порядке (полностью или частично) нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, собственность на которые не разграничена. Можно обжаловать методики и формулы расчета арендной платы за эти участки, отдельные элементы (величины, коэффициенты и т. п.) таких методик и формул, в том числе по мотивам несоответствия принципам, утвержденным постановлением № 582. Успешных примеров в практике немало (постановления Президиума ВАС РФ от 17.01.12 № 10034/11, от 17.12.13 № 9707/13, ФАС Центрального округа от 26.11.13 по делу № А54-2046/2013, Московского округа от 13.06.13 по делу № А41-52731/12). При наличии такого решения суда проще убедить арендодателя изменить условие о плате или добиться изменения условия в суде, взыскать переплату (в силу преюдиции). При любом из вариантов арендатор вправе потребовать взыскания неосновательного обогащения арендодателя в виде переплаты.

Если арендатор понимает, что арендная плата завышена, только задолжав

В некоторых случаях арендатор понимает, что арендная плата завышена, только когда он задолжал арендную плату за земельный участок и арендодатель подал иск о ее взыскании. Если арендодатель предъявил иск о взыскании долга, арендатор, разобравшись с тем, что плата по договору на самом деле завышена, может предъявить контррасчет задолженности, а также встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере ранее внесенной переплаты (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.13 по делу № А27-1542/2013, Поволжского округа от 11.03.14 по делу № А55-17994/2013).

По перечисленным ситуациям положительная для компаний практика сформирована не только на уровне Высшего арбитражного суда, но и в нижестоящих арбитражных судах, что особенно значимо в условиях случившейся реформы судебной системы.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль