«Дробление проекта породило проблему введения в действие отдельных новелл»

85
На момент подписания этого номера «Юриста компании» оставался открытым вопрос о том, что будет с регистрацией договоров аренды недвижимости с 1 марта. Мы попросили пояснить причины этой неопределенности Лидию Михееву, заместителя председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ.

 

«Дробление проекта породило проблему введения в действие отдельных новелл»
Лидия Михеева, д. ю. н., профессор, заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ

– Концепция развития гражданского законодательства РФ изначально содержала идею о переходе от смешанной системы регистрации прав и сделок на регистрацию имущественных прав на недвижимость. А что предполагалось относительно регистрации аренды?
– Прежде всего нужно пояснить, что Концепция предусмотрела развернутую систему новых видов вещных прав для застройки земельных участков и их эксплуатации. Режим пользования чужим имуществом, согласно Концепции, должен стать максимально стабильным и защищенным, чего нельзя достичь в случае предоставления земель в аренду. Аренда – правоотношение обязательственное, основанное на договоре, а потому легко расторжимое. Воплощением этих идей в проекте реформирования ГК РФ стали нормы о праве застройки, праве постоянного землевладения и сервитутах, а также заключительные положения проекта, которые устраняли необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества и исключали положения пункта 1 статьи 617 ГК, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды ( абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Я имею в виду тот текст проекта, который был подготовлен ко второму чтению в сентябре-октябре 2012 года. Этот вариант лишал аренду вещно-правовых признаков и превращал ее в исключительно обязательственно-правовое отношение. На смену аренде предлагались новые вещные права, которые у бывших арендаторов к тому же возникали бы сами собой в силу переходных положений законопроекта.

– Почему же получилось так, что нормы об отмене правил обязательной регистрации договоров аренды (ст. 609, 651 и 658 ГК РФ) оказались в первом блоке поправок – Федеральном законе от 30.12.12 № 302-ФЗ при отсутствии в нем норм о новых вещных правах?
– Дробление проекта на части – политическое решение, которое уже нет смысла обсуждать. Оно состоялось и не может быть изменено. Но именно дробление породило проблему введения в действие отдельных новелл. Для новых правил о регистрации прав (и об отмене регистрации сделок) крайне необходимо было одновременное введение в действие всей системы новых видов вещных прав, однако законодатель не обратил внимания на то, что эта взаимосвязь чрезвычайно важна, а ее отсутствие лишает некоторые нововведения смысла. К сожалению, отмена правил о регистрации была произведена в законе № 302-ФЗ без одновременного редактирования статей 617 и 621 ГК РФ и без принятия и введения в действие раздела «Вещное право».

  Письмо Председателя Комитета Государственной думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству от 22.01.13 № 3.3-6/94.

– При толковании норм закона № 302-ФЗ мнения экспертов разделились: кто-то считал, что регистрация аренды отменяется, а кто-то (с учетом норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество), наоборот, что сохраняется. Как вы восприняли письмо Комитета по гражданскому законодательству Госдумы в поддержку второй точки зрения?
– Предположение о том, что аренда будет регистрироваться не как договор, а как обременение права собственности, стало совершенно закономерной реакцией со стороны комитета Госдумы при сложившихся обстоятельствах. Но толкование не отмененных пока еще положений закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в подобном смысле дело сомнительное, и не все юристы смогли согласиться с таким толкованием, в особенности те, кто обращался прежде всего к статье 4 этого закона. Для решения возникшей проблемы в январе 2013 года было подготовлено два законопроекта, принять которые следовало до 1 марта. Один предполагал внести изменения в закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закрепив в нем обязательность регистрации аренды в качестве обременения. Другой просто возвращал в ГК РФ нормы об обязательной регистрации договоров аренды. Первый вариант плох тем, что фиксировал в законе (пусть даже на некоторое время) сомнительную идею о вещно-правовом характере обременения в виде аренды. Второй вариант уничтожал нормы только что принятого закона № 302-ФЗ , что тоже радости не вызывало.

– Какое было найдено решение?
– До середины февраля планировалось включить нормы первого или второго варианта в следующий блок проекта поправок в ГК РФ, готовящийся к принятию. Но так как рассмотрение этого блока дважды переносилось, от этой идеи отказались. В результате решение вопроса о судьбе договоров аренды внезапно оказалось в тексте совершенно другого законопроекта – № 88002-6. В первом чтении его содержание не имело никакого отношения к государственной регистрации аренды. А ко второму чтению он был дополнен указанием на то, что из части 8 статьи 2 закона № 302 исключается упоминание о статьях 609 , 651 и 658 ГК РФ. Могу поспорить, что к тому времени, как читатели получат этот номер, проект № 88002-6 станет федеральным законом. В результате статьи 609 , 651 и 658 ГК к 1 марта приобретут свой первоначальный вид и аренда сохранит статус-кво. До принятия раздела II ГК «Вещное право».

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль