Залог по новым правилам. Что изменилось в ипотеке и залоге движимого имущества

261

В конце прошлого года был принят Федеральный закон от 06.12.11 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее – закон № 405-ФЗ). Поправки коснулись Гражданского кодекса, Закона РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге» (далее – закон № 2872-1), Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон № 102-ФЗ), Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее – Основы), федеральных законов от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ), от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – закон «Об исполнительном производстве»), от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в части возможности обращения взыскания во внесудебном порядке на долю или часть доли участника общества в уставном капитале), а также Налогового кодекса (в части размеров госпошлины за нотариальное удостоверение договоров залога доли или части доли в уставном капитале ООО). Основные изменения вступят в силу по истечении 90 дней после официального опубликования (7 марта), а положения о размере госпошлины за нотариальное удостоверение договоров залога доли или части доли в уставном капитале ООО – 8 января.

В отношении договоров ипотеки, заключенных до вступления в силу закона № 405-ФЗ, пункт 4 статьи 10 этого закона устанавливает специальный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на предмет ипотеки на основании исполнительной надписи нотариуса (с учетом норм, действующих на момент заключения договора).

Суть изменений

В основной части изменения направлены на детализацию и уточнение тех вопросов, которые ранее вызывали практические трудности. В целом изменения требуют более профессионального и ответственного поведения от участников залоговых правоотношений. Так, изменения в части внесудебного обращения взыскания на предмет залога повысили формальные требования к соответствующему соглашению. Во-первых, оно должно быть включено в договор о залоге, а во-вторых, нотариально удостоверено (если само обращение взыскания производится на основании исполнительной надписи нотариуса). Уточнен перечень случаев, когда не допускается внесудебное обращение взыскания на предмет залога. Процедура обращения взыскания на предмет залога формализована и несколько упрощена за счет нового правила, которое приравнивает к получению залогодателем уведомления, необходимого для начала процесса взыскания, также отказ залогодателя от получения этого уведомления и отсутствие адресата (при условии фиксирования этих обстоятельств).

Не секрет, что одним из наиболее уязвимых пунктов всех залоговых процедур являются торги, которые во множестве случаев сопровождаются различными подтасовками. Закон реагирует на это положение уточнением формальных требований. Они касаются как собственно процедуры торгов, так и оценки предмета залога. Кроме того, предусмотрена ответственность на случай затягивания реализации залога во внесудебном порядке.

Наиболее важные новые положения

Из оснований обращения взыскания на заложенное имущество устранена оговорка о том, что обеспеченное залогом обязательство должно быть не исполнено по обстоятельствам, за которые должник отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Она создавала правовую неопределенность, поскольку некоторые понимали эту норму так, что основания для обращения взыскания на предмет залога более узкие, чем общие основания для взыскания долга с должника.

Кроме того, в статью 348 Гражданского кодекса добавлено новое правило: должник и залогодатель вправе в любое время прекратить процесс обращения взыскания на предмет залога, исполнив обеспеченное обязательство или его просроченную часть, однако уже вместе с возмещением расходов по обращению взыскания. Это правило не допускает практику использования даже небольшой просрочки должника исключительно с целью обращения взыскания на предмет залога, а также усиливает собственно обеспечительную роль залога.

Появилась новая норма о том, что при наличии нескольких залогодержателей каждый из них может получить сначала только ту часть обеспечения, которая покрывает требования по основному долгу, без неустоек и убытков. Тем самым уменьшается зависимость залоговых прав от обеспечиваемого обязательства и повышается прозрачность залоговых отношений в целом.

Существенным средством, направленным против злоупотреблений на стадии взыскания, является новое правило о недопустимости ареста заложенного имущества судебным приставом-исполнителем по требованиям, не имеющим преимущества перед залогодержателем.

Наконец, установлено, что право аренды земельного участка считается заложенным вместе со зданиями и сооружениями без специальных актов залогодателя. Тем самым прекращена традиция разрушения залога посредством ссылки на отсутствие арендных прав в составе залога. Одновременно облегчена сама процедура оформления залога. Аналогичное решение распространено и на права собственника нежилого помещения, которые имеются у него в отношении общего имущества в здании в целом и земельного участка.

Нотариат и государственная регистрация

Изменено законодательство о нотариате в части удостоверения действий в сфере залоговых правоотношений. Установлены достаточно детальные правила совершения такого нотариального действия, как исполнительная надпись, включая перечень необходимых документов и срок обращения. Нотариусам и помощникам нотариусов предоставлено право в некоторых случаях подавать заявления о регистрации ипотеки и погашении записи об ипотеке. Это новшество обозначает некоторую тенденцию в движении нотариата к тем формам участия в регистрации прав, которые известны европейским правопорядкам. При этом в новой редакции Основ законодательства о нотариате указывается и на ответственность нотариуса за правовую экспертизу и законность сделки, иных документов. Ответственность нотариуса, видимо, ограничивается только теми условиями и обстоятельствами, которые заключаются непосредственно в документах либо очевидны при их сопоставлении, и не может охватывать факты, лежащие за пределами документов. Но и в этой, достаточно узкой сфере можно ожидать много непростых практических вопросов об ответственности нотариуса. В частности, была бы актуальна также ответственность за истребование излишних документов и затягивание сроков исключительно из соображений неуверенности и перестраховки.

Основные изменения в законодательстве о залоге

Чего коснулись измененияСуть изменений
Общие положения о залоге

Основания обращения взыскания на предмет залога (п. 1 ст. 348 ГК РФ)

Исключена оговорка о том, что взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства лишь по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, для права залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога не имеет значения, какие обстоятельства стали причиной неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного обязательства

Обращение взыскания, если залог обеспечивает обязательства в виде периодических платежей (п. 3 ст. 348 ГК РФ)

Обращение взыскания возможно при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение не любых 12 месяцев, а именно в течение тех 12 месяцев, которые предшествуют обращению в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания заложенного имущества во внесудебном порядке. Таким образом, фактически ограничен срок, в течение которого залогодержатель может заявить требование об обращении взыскания на предмет залога

Право на исполнение обеспеченного залогом обязательства до реализации предмета залога (п. 4 ст. 348 ГК РФ)

Появилось новое правило: должник и залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на его взыскание и его реализацию, исполнив обеспеченное обязательство или его просроченную часть. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. Но при исполнении обеспеченного залогом обязательства должник и залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога

Способы обращения взыскания (п. 2 ст. 339, п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 3 ст. 24.1 закона № 28721, п. 1.1 ст. 9 закона № 102ФЗ)

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге не только условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, но и условия о порядке реализации заложенного имущества по решению суда. Можно указать конкретный способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению (включая оставление этого имущества за собой), в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий. Это правило действует как для ипотеки, так и для залога движимого имущества

Оформление условия о внесудебном порядке обращения взыскания (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 5, 7 ст. 24.1 закона № 28721, п. 1 ст. 55 закона № 102ФЗ, ст. 94.1 Основ)

Чтобы можно было применить внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога (по исполнительной надписи нотариуса), залогодатель и залогодержатель должны включить соответствующее условие в договор о залоге, а в случае ипотеки, возникающей в силу закона, его нужно включать в договор, который влечет возникновение залога в силу закона, либо выразить в отдельном соглашении. Такое соглашение, а равно договоры, в которых содержится условие о внесудебном порядке обращения взыскания, подлежат нотариальному удостоверению. Но для договора о залоге движимого имущества, предусматривающего внесудебный порядок обращения взыскания, нотариального удостоверения не требуется, если предмет залога находится у залогодержателя (в этом случае исполнительная надпись нотариуса не нужна). Отдельного документа в виде нотариально удостоверенного согласия залогодателя на применение внесудебного порядка обращения взыскания не требуется

Перечень случаев, когда возможен только судебный порядок обращения взыскания (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 закона № 102-ФЗ)

В перечне появились два новых основания. Первое: заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания или разные способы реализации заложенного имущества. Второе: имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям. В то же время из действующего перечня исключены случаи, когда для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа, а также когда договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно. Новый перечень, когда применение внесудебного порядка обращения взыскания невозможно в ипотеке, полностью повторяет общий перечень из пункта 3 статьи 349 ГК РФ, а также содержит ряд дополнительных случаев. В частности, только в судебном порядке обращается взыскание на земли сельскохозяйственного назначения, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения

Распределение суммы, вырученной от реализации предмета залога (ст. 28.5 закона № 2872-1, ст. 61 закона № 102-ФЗ)

При наличии нескольких залогодержателей из вырученных от продажи предмета залога денежных средств сначала в порядке очередности будут удовлетворяться обеспеченные залогом требования по основному долгу и лишь потом – обеспеченные залогом требования по неустойке, иным штрафным санкциям, а также убыткам, подлежащие уплате залогодержателям в соответствии с условиями обеспеченного ипотекой обязательства

Порядок направления залогодержателю требований и уведомлений (ст. 55.2 закона № 102-ФЗ, ст. 28.6 закона № 2872-1)

Адресованные залогодателю требования и уведомления о необходимости исполнения обеспеченного залогом обязательства, о начале обращения взыскания на предмет залога и т. д. считаются полученными не только при фактическом принятии документа залогодателем, но и в иных случаях (в частности, при отказе от получения уведомления, если отказ зафиксирован органом почтовой связи, при неполучении документа в связи с отсутствием адресата по указанному адресу)

Арест заложенного имущества (ч. 3.1 ст. 80 закона «Об исполнительном производстве»)

Установлено новое правило о недопустимости ареста судебным приставом-исполнителем заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем

Нотариальные действия

Условия совершения исполнительной надписи (гл. XVI.1 Основ)

В Основах законодательства о нотариате появилась новая глава об особенностях совершения исполнительной надписи на договоре залога, закладной или договоре, из которого возникает право залога в силу закона. Установлен перечень документов, которые залогодержатель должен представить в этих целях, порядок направления нотариусом залогодателю предложения исполнить обеспеченное залогом обязательство, а также условия, при которых нотариус совершает исполнительную надпись или отказывает в ее совершении. Нотариусы получили право запрашивать из ЕГРП сведения о правах на объекты недвижимости и копии правоустанавливающих документов для проверки условий совершения исполнительной надписи

Срок обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи (ст. 91 Основ)

Залогодержатель может обратиться к нотариусу до истечения двух лет со дня, когда обеспеченное залогом обязательство должно было быть исполнено, иначе исполнительная надпись не совершается. Сейчас этот срок равен трем годам со дня возникновения права на иск, а в связи с отношениями между предприятиями, учреждениями, организациями – не более одного года

Ипотека

Одновременная ипотека земельного участка и зданий (п. 1 ст. 64 закона № 102-ФЗ)

При ипотеке земельного участка право залога теперь всегда распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Соглашение об ином не допускается

Оформление закладной (п. 2.1 ст. 14, п. 1 ст. 55 закона № 102-ФЗ)

Если в договоре ипотеки есть условие о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки либо установлены способ и порядок реализации предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания, то эти условия должны быть продублированы и в закладной

Момент возникновения ипотеки как обременения (п. 2 ст. 11 закона № 102-ФЗ)

Ипотека как обременение имущества возникает не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации ипотеки

Порядок госрегистрации ипотеки, перехода права собственности на объект ипотеки в результате обращения взыскания на него, погашении в ЕГРП записи об ипотеке

Регистрация ипотеки производится по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, а ипотеки в силу закона – по заявлению одного из них. Если договор ипотеки удостоверен нотариально, то заявление о госрегистрации ипотеки может подать нотариус или помощник нотариуса (абз. 5 ч. 1 ст. 15, ст. 86.1 Основ, п. 1 ст. 29, п. 1 ст. 31, п. 1 ст. 16 закона № 122-ФЗ, п. 1 ст. 20 закона № 102-ФЗ). Нотариусы также получили право подавать заявления о погашении записи об ипотеке. В случае обращения взыскания на предмет ипотеки регистрация перехода права собственности на этот объект производится по совместному заявлению залогодержателя и приобретателя, а если залогодержатель оставляет этот объект за собой – по его заявлению

Сроки госрегистрации (п. 3 ст. 13 закона № 122ФЗ)

Сокращены сроки госрегистрации. Регистрация ипотеки жилых помещений осуществляется в течение 5 рабочих дней, иных объектов – в такой же срок, если договор удостоверен нотариально, или в течение 15 рабочих дней, если договор не удостоверен. Если договор удостоверен нотариально, то ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки, а также действительность иных документов, представленных для регистрации, несет нотариус

Залог движимого имущества

Порядок проведения торгов (ст. 28.2, 28.3 закона № 2872-1)

Торги по реализации заложенного имущества (как в судебном, так и во внесудебном порядке) проводятся в форме открытого аукциона. Подробно урегулирован порядок проведения аукциона и признания торгов несостоявшимися. Уточнены правила определения начальной продажной цены. В частности, если договор о залоге предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания, то в договоре обязательно должна быть указана начальная продажная цена. Кроме того, в таком договоре можно предусмотреть порядок снижения цены на случай, если повторные торги будут объявлены несостоявшимися

Основания для привлечения оценщика (п. 13 ст. 28.2 закона № 2872-1)

Привлечение оценщика обязательно в случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, если залогодержатель оставляет предмет залога за собой (за исключением ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке, когда их цена или порядок ее определения указаны в договоре о залоге), а также если залогодержатель продает предмет залога третьему лицу (как с привлечением комиссионера, так и самостоятельно)

Цена реализации предмета залога по договору комиссии (п. 2 ст. 28.4 закона № 2872-1)

Если заложенное имущество реализуется по договору комиссии, то его цена в договоре комиссии может быть не только равной той, которая указана в отчете оценщика в качестве рыночной стоимости, но и больше ее

Способ реализации заложенных ценных бумаг (п. 2, 5 ст. 24.1 закона № 2872-1)

Реализация ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, возможна не только на торгах организатора торговли. В договоре залога можно предусмотреть иной способ, в частности, оставление ценных бумаг за залогодержателем

Убытки залогодателя (п. 8 ст. 28.1 закона № 2872-1)

Если реализация заложенного имущества во внесудебном порядке состоялась позже разумного срока либо срока, согласованного сторонами, то залогодатель вправе требовать возмещения убытков

Момент перехода права собственности на предмет залога (п. 5 ст. 24.1 закона № 2872-1)

Когда залогодержатель обращает взыскание на находящийся у него предмет залога путем его оставления за собой, право собственности переходит к нему в момент получения залогодателем (а не направления залогодателю, как сейчас) соответствующего уведомления

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.