Одностороннее расторжение договора аренды. Какие аргументы помогут в суде

903

Если одна из сторон договора аренды отказывается добровольно прекратить отношения, а возможность одностороннего отказа в договоре не предусмотрена, то единственным выходом для другой стороны является расторжение договора аренды в судебном порядке. Правда, для успешного исхода дела инициатору расторжения договора придется доказать наличие правовых оснований для этого. Часть из них представлена в общей части Гражданского кодекса. Это существенное нарушение условий договора и существенное изменение обстоятельств (ст. 450 ГК РФ). Другие можно найти непосредственно в главе кодекса, посвященной договору аренды. Основания расторжения договора по инициативе арендодателя установлены в статье 619 (см. таблицу 1), а для арендатора – в статье 620 Гражданского кодекса (см. таблицу 2). Помимо этого стороны могут предусмотреть основания для одностороннего расторжения непосредственно в самом договоре. В итоге контрагенты могут воспользоваться основаниями для расторжения, указанными в кодексе, предусмотреть в договоре иные основания либо видоизменить основания, указанные в ГК РФ. Например, согласно Гражданскому кодексу, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд. В то же время стороны могут прописать в своем соглашении, что такая возможность возникает у него даже после однократного невнесения платы (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако суды по-своему толкуют и довольно значительно уточняют основания расторжения договора аренды, предусмотренные в Гражданском кодексе. Некоторые доводы могут помочь арендатору, а некоторые – сыграть на руку арендодателю.

Таблица 1. Основания расторжения договора по требованию арендодателя

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 ГК РФ)
На что обратить особое вниманиеЧто может помешать удовлетворению иска

Перепланировка объекта без согласия арендодателя, которое требовалось по договору аренды, является существенным нарушением его условий (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.07.11 по делу № А40-84747/10-6-726)

Невозможность доказать, что реконструкцию или перепланировку арендуемого помещения произвел именно арендатор (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.08.11 по делу № А14-9305/2010/243/6)

Если в материалах проверки госоргана указано о совершении нарушений противопожарных правил арендатором, то именно он и обязан устранить эти нарушения. Невыполнение этой обязанности является существенным нарушением условий договора (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.08 по делу № А56-16475/2007)

Если для выполнения предписания госоргана требовалось получение согласия арендодателя, которое он отказался предоставить, то оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением условий договора нет (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.02.10 по делу № А41-20730/09)

Нарушение запрета на сдачу имущества в субаренду является основанием для расторжения договора арендодателем (определение ВАС РФ от 16.06.11 № ВАС-7165/11). Причем не обязательно, чтобы был заключенный договор субаренды, достаточно доказать факт пользования помещением третьими лицами (постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.09 № 17426/08)

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор вправе передать помещение в субаренду, но только тем субарендаторам, которые не занимаются определенными видами деятельности. Но даже если арендатор передаст помещение субарендатору, который осуществляет такую деятельность, то суд может не посчитать это существенным нарушением договора аренды, если целевое назначение имущества при этом не изменится (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.11.11 по делу № А82-12473/2010)

Использование помещений не по назначению (например, не под предприятие общественного питания или развлекательный комплекс, а под складские помещения) признается существенным нарушением договора. Довод арендатора, что состояние помещений не позволяет использовать их по назначению, судами не принимается, если при их передаче арендатор не имел замечаний к состоянию помещения (определение ВАС РФ от 09.04.10 № 4296/10)

В договоре аренды может быть установлено право арендатора изменить цель использования имущества при согласовании с указанным в договоре лицом (госорганом) и внесении изменений в договор. Если с согласия такого лица имущество используется по новому назначению, но изменения в договор не внесены, то такой договор не подлежит расторжению (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.10 по делу № А40-90857/09-91-742)

Арендатор существенно ухудшает имущество (п. 2 ст. 619 ГК РФ)

Невнесение коммунальных платежей, которое привело к отключению тепло- и водоснабжения здания, в результате чего дальнейшая эксплуатация помещения стала невозможной, является ухудшением объекта аренды (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.11.11 по делу № А28-1940/2011)

Незначительное уменьшение полезной площади в связи с перепланировкой помещения, произведенной с согласия арендодателя, не является ухудшением состояния арендуемого имущества (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.04.11 по делу № А38-1204/2010)

Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ)

Требование арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению в случае невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.05.11 по делу № А71-11393/2010)

Помимо ежемесячных платежей за аренду в договоре может быть предусмотрено внесение арендатором обеспечительного взноса, который находится у арендодателя на протяжении всего срока аренды без начисления процентов. В этом случае при неуплате аренды более двух раз подряд расторгнуть договор с арендатором не получится, так как у арендодателя есть возможность зачесть неоплаченную сумму из обеспечительного взноса (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.09.10 по делу № А14-16208/2009/448/6)

Частичная оплата арендной платы после подачи иска арендодателя о расторжении договора не имеет значения для решения вопроса об обоснованности исковых требований (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.10 по делу № А40-82369/08-23-754)

Когда внесение арендатором арендной платы не в полном объеме обусловлено наличием разногласий сторон по вопросу о размере арендной платы (например, из-за ее повышения), это не является существенным нарушением условий договора (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.11 по делу № А11-2901/2010)

Если до вынесения судебного решения арендатор исполнил обязательство по внесению арендной платы в полном объеме, то договор аренды не может быть расторгнут. Суды не считают, что в таком случае имеет место неоднократное и длительное нарушение арендатором обязанности по оплате (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.11 по делу № А26-4456/2010)

Если до вынесения судебного решения задолженность по арендной плате будет погашена полностью, то оснований для расторжения договора нет, поскольку нарушения устранены в разумный срок (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.03.11 по делу № А70-6390/2010, п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14)

Арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки (п. 4 ст. 619 ГК РФ)

Расторгнуть договор по этому основанию можно также, когда неисполнение обязанности произвести капремонт ухудшило состояние недвижимости (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.04.10 по делу № А40-71517/09-113-645)

Если завершение работ по капитальному ремонту здания невозможно по независящим от арендатора причинам, договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.11 по делу № А21-4863/2010)

Таблица 2. Основания расторжения договора по требованию арендатора

Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 620 ГК РФ)
На что обратить особое вниманиеЧто может помешать удовлетворению иска

Если арендодатель в связи с неоплатой аренды затрудняет доступ арендатора в помещение (в том числе отключает электроэнергию или отопление), то это дает арендатору право досрочно расторгнуть договор (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.02.10 по делу № А41-11168/09)

В договоре аренды может быть предусмотрена обязанность арендодателя согласовать документацию, необходимую для производства строительных работ в помещении. Но если арендодатель не согласовал эту документацию, это не свидетельствует о том, что он препятствует пользованию помещением (постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.11 № 2123/11)

Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ)

Если во время пользования помещением выяснилось, что оно имеет недостатки (например, помещение не соответствует противопожарным правилам), суд удовлетворит иск арендатора о расторжении договора аренды. Главное – доказать, что арендатор, не являясь специалистом в области противопожарной безопасности, не мог обнаружить выявленные недостатки во время обычного осмотра имущества при заключении договора и эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.04.11 по делу № А67-5475/2010)

Устранение арендодателем в разумный срок недостатков арендуемого помещения (например, превышение концентрации паров ртути в воздухе помещения) влечет за собой утрату права арендатора на досрочное расторжение договора (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.09.09 по делу № А40-5968/08-50-45)

Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки (п. 3 ст. 620 ГК РФ)

Арендатор вправе не только расторгнуть договор аренды с арендодателем, но и сам произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, а также потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.05.10 по делу № А19-3745/08)

Арендатор должен доказать, что проведение капитального ремонта действительно требуется в помещении. В противном случае суд не сможет удовлетворить иск арендатора о расторжении договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.11 по делу № А32-15243/2010)

Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК РФ)

Это основание можно использовать, если непригодность недвижимого имущества наступила случайно или в силу обстоятельств непреодолимой силы. Причем предполагается, что оно стало непригодным именно в период пользования арендатором, но не являлось таковым в момент его передачи. Подобная судебная практика есть в отношении движимого имущества (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.02.05 № КГ-А41/191-05)

Если установлено, что выявленные нарушения пожарной безопасности носят устранимый характер, а в актах органов пожарного надзора нет запрета на осуществление или приостановление торговой деятельности, то помещение не является непригодным для использования (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.09 по делу № А74-337/09)

 

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль