Юридическое заключение по итогам проверки объекта недвижимости

1316

Когда применяется документ

Перед тем как заключить договор купли-продажи недвижимости, юридический отдел обычно проводит проверку приобретаемого объекта для выявления правовых рисков и предложения способов их устранения или минимизации. Обработка и анализ документов и информации зачастую занимает длительное время. Поэтому для оптимизации работы удобнее использовать стандартную форму заключения. Во-первых, это позволяет закрепить алгоритм проверки документов как на недвижимость, так и других, необходимых для совершения сделки (учредительных документов продавца, документов об одобрении крупной сделки и др.). Во-вторых, это позволит не упустить важные нюансы, так как проверка документов будет происходить по определенной схеме. В-третьих, в ней наглядно фиксируется результат анализа документов, который можно использовать в переговорах с контрагентом по поводу дисконтирования цены.

Контрольные точки при оформлении

В настоящей статье приведен образец заключения по итогам юридической проверки нежилого офисного здания (далее по тексту – объект недвижимости, объект, недвижимость) и земельного участка, на котором он расположен. Однако этот образец можно использовать и при проведении проверки других видов коммерческой недвижимости. Форму можно дополнить столбцом «Примечания», в котором отмечать значимые сведения, имеющие отношения к соответствующему пункту.

1. Сначала формулируются цель проведения проверки и подготовки заключения, возможные промежуточные задачи.

2. Далее нужно проверить правоспособность собственника. Отсутствие правоспособности влечет за собой невозможность вступать в сделки, поэтому анализ начинается с изучения учредительных и регистрационных документов и внесения в форму сведений о госрегистрации контрагента в ЕГРЮЛ, его организационно-правовой форме, местонахождении и нахождении контрагента в процедурах реорганизации или ликвидации. Желательно также отразить информацию о составе акционеров или участников компании, органах управления, их компетенции. Источники информации – выписка из ЕГРЮЛ, официальный сайт ФНС России (www.nalog.ru), выписка из реестра акционеров, учредительные документы и решения о назначении (избрании) органов управления. В этот раздел можно внести сведения об особенностях правоспособности контрагента. Например, информацию о включении его в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 процентов (сайт www.reestr.fas.gov.ru), о рассмотрении в арбитражном суде дела о банкротстве в отношении контрагента (сайт www.arbitr.ru). Также важно проверить наличие корпоративных споров.

3. Один из ключевых разделов – это характеристика объекта недвижимости. При его заполнении указываются индивидуальные признаки объекта: кадастровый (условный) номер, его наименование, назначение, а также адрес. Информация содержится в правоустанавливающих, правоудостоверяющих документах, в ЕГРП, Государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН), материалах БТИ и может быть получена в виде выписок из ЕГРП, кадастрового паспорта, копий документов и справок. Отсутствие этих сведений в договоре купли-продажи недвижимости может повлечь за собой признание его незаключенным (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 20.01.09 № 9392/08). Проверить нужно и техпаспорт: в нем отражаются сведения о возведении самовольных построек, реконструкции объекта недвижимости и его перепланировке без получения необходимых разрешений. Это значимый момент, так как сделки с самовольными постройками ничтожны (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.07.09 № 1034/09).

4. Важная составляющая заключения – анализ и перечисление оснований возникновения права собственности продавца на объект (договоры, иные сделки, ненормативные акты госорганов, органов местного самоуправления, судебные акты), а также информация о государственной регистрации права на объект в ЕГРП. В этой же графе указываются реквизиты правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, сведения о сторонах сделок и органах, принявших соответствующие акты. Сведения о правах на объект недвижимости содержатся в ЕГРП, ГКН и реестрах государственной или муниципальной собственности.

5. Обязательно проверяется наличие обременений (ограничений) прав на недвижимость. К ним, в частности, относятся: ипотека, аренда, арест, наложенный судом, судебным приставом-исполнителем. Сведения об обременениях (ограничениях) можно получить из ЕГРП, ГКН и на сайтах судов. Указываются их существо, содержание, а также срок действия.

6. Если есть судебные споры о правах на недвижимое имущество, о наличии обременения (ограничения) прав, то указываются сведения о суде и судье, предмете спора, о текущем состоянии дела. Здесь же можно отразить наличие иных правопритязаний на недвижимость. Например, информацию о факте подачи документов на регистрацию перехода права на объект можно найти в выписке из ЕГРП. Кроме того, в отношении текущего правообладателя объекта могут быть вынесены административные акты: например, акт проверки и предписание Госстройнадзора, в которых отражены нарушения при строительстве объекта, могут свидетельствовать о наличии признаков самовольной постройки. При наличии таких актов нужно указать наименование органа, содержание акта, информацию о его исполнении или оспаривании. Ряд сведений о принятии подобных актов в отношении правообладателя можно найти на интернет-сайтах государственных и муниципальных органов.

7. Существенное значение для оценки юридических рисков имеет правовой статус земельного участка, на котором расположен объект. Поэтому в заключении указываются индивидуальные признаки участка: кадастровый (условный) номер, площадь, целевое назначение (категория земель), разрешенное использование, а также адрес или описание его местоположения. Источники информации – те же, которые содержат информацию об объектах недвижимости. Но особое значение приобретает ГКН, так как объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, постановления Президиума Высшего арбитражного суда от 20.07.04 № 3934/04 , от 16.03.04 № 15671/03 , Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.03.11 по делу № А41-18943/10). Сведения о разрешенном использовании участка также содержатся в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования).

8. Вид права на земельный участок, на котором расположен объект, основание его возникновения, срок действия и основания прекращения, а также информация о госрегистрации права на объект в ЕГРП указываются так же, как и в отношении объекта недвижимости. Дополнительно можно отметить наличие неопределенности титула на земельный участок (например, если право постоянного (бессрочного) пользования участком переоформляется).

9. Информация о наличии обременений (ограничений) прав на земельный участок вносится так же, как в отношении самого объекта. При этом обременения прав на участок не всегда совпадают с обременением прав на соответствующий объект. Например, может быть установлен частный сервитут в отношении участка или его части, не затрагивая объект недвижимости. Кроме того, существуют специфические ограничения прав на земельные участки, которые не регистрируются в ЕГРП: особые условия использования и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах, особые условия охраны окружающей среды (п. 2 ст. 56 ЗК РФ).

10. Информация о судебных спорах и иных правопритязаниях на участок указывается так же, как аналогичные сведения об объекте. Здесь же отражается информация об актах контрольно-надзорных органов в связи с владением и пользованием земельным участком.

11. Отдельного внимания заслуживает вопрос, требуется ли одобрение сделки как крупной или сделки с заинтересованностью, а также требовалось ли оно при приобретении объекта продавцом (ст. 78, 79 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 45, 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 23 Федерального закона от 14.11.02 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Чтобы выяснить, является ли сделка крупной, нужно запросить у контрагента данные бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату перед приобретением объекта, а также перед его последующим возможным отчуждением. Также проверяется, есть ли в уставах предыдущего и текущего правообладателя положения о необходимости одобрения сделок определенного вида как крупных (например, с недвижимостью, с определенным ценовым порогом), а также об ограничении полномочий руководителя.

12. Еще один момент, который требует выяснения, – о необходимости предварительного согласия (или последующего уведомления) антимонопольной службы на заключение сделки. Для этого у предыдущего и текущего собственника объекта и членов группы лиц каждого из них запрашиваются последние бухгалтерские балансы, документальные данные об их суммарной выручке от реализации товаров за последний календарный год, о балансовой стоимости приобретаемой недвижимости, о балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов предыдущего правообладателя (ст. 28, 30 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»)».

13. Если в отношении предыдущего и (или) текущего собственника объекта недвижимости вводились процедуры банкротства, то нужно проверить наличие ограничений на распоряжение имуществом организации-должника и соблюдение этих ограничений в соответствии со спецификой конкретной процедуры банкротства.

14. В заключении должно говориться о наличии и соблюдении иных ограничений и требований о заключении сделок с объектом, а также о наличии уведомления о совершении таких сделок. Например, о соблюдении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимость.

15. По результатам проверки делаются выводы, касающиеся законности владения объектом недвижимости, легитимности правового статуса собственника этого недвижимого имущества, а также возможности отчуждения этого актива. Указываются выявленные в ходе проверки юридические риски, связанные с утратой прав на объект недвижимости текущего собственника объекта, а также рекомендации по нивелированию и (или) минимизации этих рисков.

На что еще обратить внимание

Первое. Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются действительными при отсутствии их госрегистрации. Госрегистрация проводится по желанию правообладателей, поэтому сведения в ЕГРП могут отсутствовать. В таком случае документы и информацию можно получить в архивах местных администраций и в БТИ. Если требуется выяснить, подлежало ли право и (или) сделка с недвижимостью регистрации, можно сделать запрос в Росреестр о том, когда в регионе, где находится приобретаемый объект, начал действовать регистрирующий орган.

Второе. При анализе выписок из ЕГРП, ГКН, справок БТИ и других документов нужно обращать внимание на их актуальность, а также сопоставлять имеющуюся и новую информацию на предмет ошибок и несоответствий.

Третье. Для определения легитимности права собственности (иного титула) продавца на недвижимость желательно проанализировать всю историю объекта с момента его создания (включая предшествующие сделки) и участка, на котором он расположен. Ведь наличие в ЕГРП записи о праве собственности продавца – не бесспорное доказательство добросовестности. Прежде всего сделка, по которой приобретено имущество, должна отвечать признакам действительности. При этом собственник вправе опровергнуть возражение покупателя о добросовестности, если докажет, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда № 10/22 от 29.04.10).

Определенный перечень, который помог бы выяснить, законно ли приобретен объект, отсутствует. Однако некоторые факты сформированы судебной практикой: явно заниженная цена недвижимости, создание компании (внесение записи о новом юридическом лице в ЕГРЮЛ) незадолго до приобретения объекта недвижимого имущества, незначительная продолжительность владения им перед отчуждением (п. 9 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 13.11.08 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», постановления Президиума Высшего арбитражного суда от 09.03.11 № 13815/10 , от 05.04.11 № 15278/10).

Четвертое. При оценке вероятности оспаривания прав на недвижимость и оснований их возникновения нужно учесть, что истечение срока исковой давности не влечет за собой их автоматического погашения, а значит, не исключает риски оспаривания.

Течение срока исковой давности по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об оспаривании и применении последствий недействительности оспоримой сделки начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ), то есть этот момент подвижен во времени. Стороны могут по-разному понимать момент, когда лицо должно было узнать о нарушении, поэтому не исключен спор о времени начала исчисления срока. Как правило, суд отдельно исследует этот вопрос. Обычно течение срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права (п. 57 постановления пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда № 10/22 от 29.04.10).

Юридическое заключение по итогам проверки объекта недвижимостиЮридическое заключение по итогам проверки объекта недвижимостиЮридическое заключение по итогам проверки объекта недвижимости

 

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль