«Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка»

100
О тонкостях практического применения постановления Пленума ВАС РФ № 54 * (см. статью на стр. 52) при купле-продаже несформированных земельных участков мы попросили рассказать Виталия Можаровского, партнера Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководителя практики недвижимости и строительства.

«Противоречие устраняется, если при подписании передаточного акта стороны укажут кадастровый номер участка»
Виталий Можаровский, партнер Юридической фирмы Goltsblat BLP, руководитель практики недвижимости и строительства

– Согласно пункту 2 постановления № 54, в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора возможна путем указания иных сведений (без кадастрового номера). Это распространяется на договор купли-продажи земельного участка, который еще не сформирован?

– Да. Действие постановления Пленума ВАС РФ № 54 о договорах в отношении будущей недвижимости распространяется и на земельные участки. Этому посвящен пункт 10 постановления, в котором указано, что разъяснения, содержащиеся в данном постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном законом.

– Как эти положения постановления № 54 соотносятся с нормой о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ)?

– На первый взгляд действительно здесь можно найти противоречие со статьей 37 Земельного кодекса. Однако оно легко устраняется, если при подписании передаточного акта стороны в нем укажут кадастровый номер того самого участка, который был «будущим» при заключении договора. В конце концов купля-продажа – это консенсуальная сделка. При современном темпе жизни это вполне обычная ситуация: стороны уже о чем-то договорились, а бюрократические процедуры на уровне Государственного кадастра недвижимости, ЕГРП еще не только не завершены, но даже и не начаты. Можно сказать, что это еще одно проявление практической неприспособленности госуслуг к современным интенсивным бизнес-процессам. Характерный пример: почему, спрашивается, ЕГРП требуется целых 30 дней для того, чтобы зарегистрировать право собственности на участок, сформированный в результате раздела другого участка? Какие риски так долго оцениваются регистратором, чтобы совершить всего несколько несложных действий: прекратить существование первоначального участка и ввести записи о создании новых участков, образованных в результате раздела первоначального?

– Какие рекомендации вы могли бы дать компаниям при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости, в частности земельного участка?

– Мои рекомендации будут зависеть, во-первых, от того, какова стратегическая цель компании, а во-вторых, в качестве кого она выступает по договору: продавца или покупателя. Например, покупателю стоит предусмотреть ответственность продавца как за просрочку исполнения, так и за неисполнение договора вообще, а также эффективное обеспечение уплачиваемого аванса и неустойки (причиненных убытков): залог, банковская гарантия первоклассного банка, ликвидное поручительство и т. д. Как вариант можно посоветовать использовать аккредитив: с одной стороны, это достаточное доказательство покупателем «серьезности его намерений», с другой – стимул для продавца сделать все вовремя и качественно. Одновременно это является гарантией для покупателя, что до выполнения согласованных условий продавец доступа к деньгам не получит.

* Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль