Удастся ли взыскать задолженность по арендной плате, если объект аренды не согласован в договоре

132
Исковое требование: взыскание задолженности по арендной плате. Фабула спора: между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества (помещения). Арендатор принимает помещение, фактически пользуется им (в деле есть доказательства пользования помещением или арендатор не оспаривает этот факт). Возникает задолженность по арендной плате, и арендодатель обращается в суд с иском о ее взыскании. Однако в договоре не индивидуализирован объект аренды, например не приложен план, на котором указано конкретное помещение, или план приложен, но на нем не выделено конкретное помещение, либо есть существенные расхождения между данными договора и  данными акта приема-передачи помещения. Основная проблема: исковые требования основаны на договоре, но в нем недостаточно индивидуализирован объект аренды, что является основанием для признания договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Прогноз исхода спора: анализ арбитражной практики по таким спорам (на уровне постановлений федеральных арбитражных судов и определений Высшего арбитражного суда за период с 2009 года по июнь 2012 года) показывает, что существует три позиции судов:

58%

В удовлетворении иска должно быть отказано, так как договор аренды является незаключенным. Суд по собственной инициативе не взыскивает истребуемую сумму в качестве неосновательного обогащения, потому что считает, что в таком случае он выйдет за рамки иска, так как истец формально не заявлял такое требование (см. определения ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10, от 31.07.09 № ВАС-9285/09, постановления ФАС Поволжского округа от 20.10.10 по делу № А55-21350/2009, Уральского округа от 27.07.10 по делу № А76-44812/2009-18-111/96). В количественном отношении эта позиция преобладает.

33%

Иск должен быть удовлетворен. Поскольку фактически договор исполнялся и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды, суд считает договор заключенным, несмотря на отсутствие в нем признаков, конкретизирующих объект аренды (см. определение ВАС РФ от 24.05.10 № 6322/10, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.09 по делу № А81-5323/2008, Северо-Западного округа от 07.08.09 по делу № А21-8878/2008, Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2010). Эта позиция менее распространена, чем первая.

9%

Суд взыскивает плату, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении, даже если арендодатель не меняет правовые основания иска. Суд признает договор незаключенным, но при этом исходит из того, что на стороне арендатора возникает неосновательное обогащение в силу пользования чужим помещением без внесения платы (см. постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.11 по делу № А19-4742/2011, Уральского округа от 11.08.10 по делу № А60-38409/2009). Это наиболее редкая позиция в арбитражной практике, поэтому шансы на ее применение самые невысокие.

Анализ судебной практики подготовлен Юридической группой «Яковлев и Партнеры»

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль