• Главная страница
  • » Статьи
  • » Можно ли установить фиксированный размер арендной платы для первых месяцев меньше, чем для последующих

Можно ли установить фиксированный размер арендной платы для первых месяцев меньше, чем для последующих

145
Заключается договор аренды нежилого помещения на срок меньше года. Размер арендной платы установлен в фиксированной сумме, но для первых месяцев аренды эта сумма меньше, чем для последующих месяцев. Возможно ли такое условие или оно противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ?

Можно ли установить фиксированный размер арендной платы для первых месяцев меньше, чем для последующих
Татьяна Полищук, главный специалист отдела оформления обеспечения договорных обязательств ОАО «Росагролизинг»

Это условие ничтожно, так как является изменением арендной платы чаще раза в год.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поэтому согласованное сторонами условие о возможности изменять размер арендной платы чаще одного раза в год является ничтожным. Твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01. 02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если в договоре установлен разный размер арендной платы для разных периодов аренды, то по сути это является условием об изменении арендной платы. На мой взгляд, не имеет значения, как оно сформулировано: в виде прямой фразы о том, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то, или путем установления разных фиксированных сумм для различных периодов. Независимо от формулировки смысл такого условия заключается именно в изменении размера арендной платы. А так как периодичность изменения арендной платы в рассматриваемом случае меньше года, это условие ничтожно.

ВАС РФ придерживается такого же мнения: в определении от 12.10.09 № 13100/09 он согласился с позицией нижестоящих судов по этому делу, которые признали ничтожным следующее условие договора аренды: указанная в договоре фиксированная сумма арендной платы через три месяца увеличивается на 50 процентов и затем каждые 12 месяцев – на 25 процентов.

По смыслу пункта 11 письма № 66 сумма арендной платы может меняться чаще раза в год, если в договоре установлен не твердый размер, а лишь порядок (механизм) его расчета, и сам этот порядок остается неизменным. Но в рассматриваемой ситуации договор содержит именно твердую сумму, и она не зависит от каких-либо критериев (ставки рефинансирования, курса валют и т. д.). Следовательно, в данном случае договор не содержит механизма расчета арендной платы.

Можно ли установить фиксированный размер арендной платы для первых месяцев меньше, чем для последующих
Анастасия Исурина, старший юрист компании Media-Saturn Russia

Это условие возможно, так как не является изменением арендной платы.

При толковании пункта 3 статьи 614 ГК РФ судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Если стороны договора изначально устанавливают разный размер арендной платы в твердой сумме для разных периодов пользования имуществом, то это порядок определения арендной платы, а не ее изменение. Следовательно, это не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса и позиции ВАС РФ из пункта 11 письма № 66.

В арбитражной практике есть примеры, подтверждающие эту позицию. Например, к аналогичному выводу пришел ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 02.09.10 по делу № А13-16598/2009 . В этом деле по условиям договора аренды, заключенного на срок менее года, стороны установили за первый месяц аренды одну фиксированную сумму арендной платы, а за последующие месяцы – другую, более высокую. Арендодатель требовал задолженность. Суды нижестоящих инстанций взыскали долг исходя из первой суммы арендной платы, посчитав условие о второй сумме ничтожным (они расценили его как увеличение арендной платы чаще одного раза в год). Однако кассационная инстанция с такой позицией не согласилась. Она пришла к выводу, что установление разного размера арендной платы в твердой сумме для различных периодов аренды не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса.

Эту ситуацию надо отличать от другой: когда в договоре установлен один фиксированный размер арендной платы и потом стороны допсоглашением его изменяют. Если это происходит менее чем через год после заключения договора аренды, такое соглашение является ничтожной сделкой (см. определения ВАС РФ от 12.01.11 № ВАС-17969/10 , от 12.01.11 № ВАС-17965/10 , постановление ФАС Московского округа от 12.04.12 по делу № А40-13163/10-3-93).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.