• Главная страница
  • » Статьи
  • » Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась

1884
Основной вопрос: арендатор по предварительному договору аренды произвел отделку помещения за свой счет, но основной договор аренды с ним заключен так и не был. Может ли он взыскать с арендодателя потраченную сумму? Решение: возместить затраты получится, если в предварительном договоре правильно сформулировать условие о возмещении таких расходов.

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору. Как возместить расходы, если сделка не состоялась
Анастасия Исурина, старший юрист компании Media-Saturn Russia

Практика передачи помещений будущим арендаторам под отделку на стадии строительства или реконструкции здания до заключения договора аренды достаточно распространена. Это выгодно обеим сторонам. Арендатор может обустроить помещение будущего магазина или офиса исходя из своих потребностей, рода деятельности или стиля компании. Для инвестора же это удобный способ одновременного привлечения дополнительных средств для строительства и заключения договоров с ключевыми арендаторами. Если стороны договорились, что часть работ выполняет арендатор, обычно это находит отражение в предварительном договоре аренды. Такой договор носит смешанный характер (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Его предметом являются обязательства сторон по заключению основного договора аренды, а также их взаимодействие в период подготовки помещения для аренды на период времени до заключения основного договора. Пока стороны добросовестно исполняют свои обязательства, проблем, как правило, не возникает. Сложности появляются тогда, когда предварительный договор прекратил свое действие, а основной так и не был заключен. В этом случае перед юристами несостоявшегося арендатора встает задача вернуть те денежные средства, которые были потрачены на проведенные в помещении ремонтные и иные отделочные работы.

Возможность возмещения затрат зависит от формулировок в договоре

Арендодатель изначально может включить в договор условие о том, что все улучшения помещения арендатор производит за свой счет. Более редкий случай – когда стороны предварительного договора вообще не оговаривали порядок возмещения затрат арендатора на случай незаключения основного договора. Казалось бы, ситуация не безвыходная: вероятно, что арендатору удастся взыскать стоимость выполненных работ в суде. Но есть и иная практика, когда для удовлетворения иска требуется указание на такую возможность в предварительном договоре. Встречается и другой вариант, когда условие о возмещении арендодателем затрат в договоре есть, но оно сформулировано таким образом, что взыскать их вряд ли удастся.

Договор содержит условие о невозмещении расходов. Одной из распространенных причин того, что возместить свои затраты арендатору не удается, является наличие в договоре оговорки о том, что ремонт (отделка) или иные работы выполняются арендатором за свой счет и не подлежат компенсации арендодателем.

Nota bene! К отношениям, возникшим в рамках предварительного договора, правила об улучшении арендованного имущества не применяются (ст. 623 ГК РФ). Эта норма регулирует порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества, которые произведены в период действия договора аренды. Так как улучшения производятся по предварительному договору, а не в период арендных отношений, вернуть их стоимость на основании этой нормы не получится (постановление ФАС Уральского округа от 21.06.12 по делу № А76-10254/09).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Суд при рассмотрении спора руководствовался положениями предварительного договора аренды. Согласно его положениям, арендатор выполняет в помещении работы, необходимые для осуществления своей коммерческой деятельности. После расторжения предварительного договора по соглашению сторон арендатор обратился в суд с требованием о взыскании в том числе сумм, затраченных на производство ремонтных работ. Но суд пришел к выводу, что у арендодателя отсутствуют основания по возврату денежных средств, потраченных истцом на ремонт арендуемого помещения, поскольку договором прямо предусмотрено, что указанные работы выполняются истцом за свой счет и без последующей компенсации со стороны арендодателя (постановление ФАС Московского округа от 21.03.12 по делу № А40-58937/11-23-475).

При наличии такого условия суд откажет арендатору в возмещении затрат. В договоре может встречаться и такое невыгодное для арендатора положение: «... все работы, произведенные арендатором, в том числе неотделимые улучшения, становятся собственностью арендодателя, а в случае расторжения или прекращения действия предварительного, краткосрочного, долгосрочного договоров аренды стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендодателем и не засчитывается в счет арендной платы». Такая формулировка тоже полностью лишает арендатора шансов на возмещение затрат (определение ВАС РФ от 17.12.10 № ВАС-14930/10). Этот риск нужно выявлять и исключать еще на стадии правовой экспертизы и заключения договора.

Если же арендатор обратится с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд вряд ли его удовлетворит: чаще всего произведенные улучшения носят неотделимый характер (постановление ФАС Московского округа от 04.10.11 по делу № А41-36868/10).

В договоре нет положений о возмещении затрат арендатора. Предварительный договор может вообще не содержать положений о том, на кого относятся затраты, если основной договор аренды так и не будет заключен. В судебной практике нет единого мнения на этот счет. Одни суды признают за арендатором право на истребование стоимости работ как неосновательного обогащения (постановления ФАС Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07 , от 15.02.12 по делу № А40-144033/10-64-1275 , Северо-Западного округа от 26.12.11 по делу № А13-743/2010 , Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.11 по делу № А56-26404/2010). Они руководствуются тем, что арендодатель обязан выплатить арендатору справедливую компенсацию за увеличение стоимости его имущества (определение ВАС РФ от 20.05.11 № ВАС-6297/11). Но некоторые суды отказывают в удовлетворении таких требований, мотивируя это тем, что стороны при заключении договора не предусмотрели возможности возмещения арендатором подобных затрат (постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.10 по делу № А65-6212/2010). Поэтому в договоре лучше указать на обязанность возмещения расходов на ремонтные работы.

Договор ограничивает пределы возмещения затрат. Категоричное условие о том, что расходы не подлежат возмещению, можно заметить сразу. Некоторые формулировки не сразу вызывают подозрение, но при этом являются коварными для арендатора. Например, иногда арендодатели соглашаются со своей обязанностью возместить затраты. Одновременно они включают в договор ограничение в стоимости работ за квадратный метр: указывают, что «стоимость работ за один квадратный метр равна стольким-то (указывается сумма)» или «стоимость работ за один квадратный метр не должна превышать столько-то (указывается сумма)». На практике это часто является основанием для снижения суммы выплаты (постановление ФАС Московского округа от 04.07.11 по делу № А40-84447/10-28-719). В таком случае арендатору нужно или соблюдать это условие при производстве ремонта, что сделать не так-то просто, или исключать из текста проекта такое условие на стадии согласования договора. В противном случае возместить расходы получится только в ограниченном договором, фактически фиксированном объеме.

Оплата арендатором работ арендодателя не является дарением

На первый взгляд договорное условие о возмещении арендатором расходов на работы арендодателя, произведенные по предварительному договору, может быть признано дарением, однако это не так.

Сторонам не стоит беспокоиться о том, что условие о возмещении расходов может быть квалифицировано судом как дарение. На практике суды не усматривают в нем признаков безвозмездности. Достаточно распространена ситуация, когда арендодатель передает арендатору объект без отделки, а уже после передачи помещения арендатору под отделку выполняет определенные работы: например, устанавливает витрины, перегородки, двери, а арендатор в дальнейшем возмещает ему эти расходы по заключенному договору. В судебной практике встречаются попытки признания такого условия ничтожным как противоречащее норме о запрете дарения между коммерческими компаниями (ст. 575 ГК РФ).
Однако оснований для этого на самом деле нет: выполнение работ было согласовано сторонами и нужно самому арендатору для осуществления его деятельности в арендуемомом объекте (помещении). К тому же арендатор при заключении договора осознает, что передаваемые ему в аренду помещения требуют дополнительных затрат, и соглашается с такими условиями (постановление ФАС Центрального округа от 27.01.10 по делу № А35-7256/08-С13).

Оговорка о возмещении затрат минимизирует риск отказа

Безопаснее включить в предварительный договор оговорку об обязанности потенциального арендодателя возместить стоимость ремонтных, отделочных или строительных работ, произведенных арендатором. Вопрос в том, как правильно сформулировать это условие. Ошибки на данном этапе могут привести к тому, что вернуть потраченные денежные средства будет по-прежнему затруднительно.

Nota bene! При взыскании стоимости затрат арендатору может быть отказано во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Суды обычно взыскивают стоимость затрат на ремонтные работы как неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений. Но есть практика, когда суды приходили к выводу о том, что улучшение объекта нельзя рассматривать как неосновательное обогащение в денежной форме. А значит, основания для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют (постановления ФАС Уральского округа от 21.06.12 по делу № А76-10254/09 , Поволжского округа от 27.02.12 по делу № А55-14828/2010).

Формулировать условие нужно так, чтобы не ограничивать круг ситуаций, при которых возмещение возможно. Например, суд примет решение об отказе, если договор предусматривает, что стоимость произведенных неотделимых улучшений возмещается арендатору только при расторжении договора по вине арендодателя. В таком случае при прекращении договора по всем другим причинам, а не по вине арендодателя (например, из-за окончания срока действия предварительного договора) взыскать затраты на ремонт не получится (постановление ФАС Московского округа от 13.03.12 по делу № А40-63005/11-28-537). Именно поэтому условие договора о возмещении стоимости работ арендатора нужно формулировать максимально широко, охватывая все возможные ситуации прекращения (расторжения) договора.

Можно включить в договор пункт примерно следующего содержания: «... арендодатель компенсирует арендатору понесенные им затраты, включая, но не ограничиваясь, расходами на производство всех видов работ в помещении (включая ремонтные, отделочные, монтажные и проектные работы), во всех случаях прекращения (расторжения) предварительного договора и незаключения основного договора не по вине арендатора». Кроме этого желательно включить в договор условие о том, что арендодатель обязуется возместить арендатору убытки, которые тот понесет вследствие неисполнения арендодателем взятых на себя обязательств по договору. Наличие такого пункта поможет не только компенсировать стоимость работ, но и взыскать денежные средства, затраченные, например, на демонтаж и хранение мебели, заказанной для оборудования этого помещения, и т. п. (постановление ФАС Московского округа от 20.10.10 по делу № А40-29817/08-53-260).

Возмещение расходов арендатора на работы, которые должен был произвести арендодатель

Может возникнуть и другая ситуация: перед арендатором встанет задача возмещения расходов за ремонт, который по договору должен был произвести арендодатель, но не сделал этого, и часть работ пришлось выполнять арендатору. Причем все это происходит в рамках предварительного договора, до заключения основного.

Казалось бы, не обязательно предусматривать распределение этих расходов в договоре. При возникновении такой ситуации всегда можно подписать дополнительное соглашение и изменить перечень работ, которые обязуется выполнить каждая из сторон. Но такой вариант не всегда выгоден для арендатора: сроки подготовки объекта могут быть сжаты, да и арендодатель может затягивать с подписанием допсоглашения. На этот случай арендатору лучше подстраховаться и сразу предусмотреть в договоре возможные варианты развития событий, чтобы возместить расходы на выполнение этой части работ.

Акт приема-передачи поможет подтвердить, что арендодатель выполнил в помещении определенный договором объем работ и что помещение готово к проведению в нем работ арендатора. При этом он не является документом, по которому помещение передается в аренду, поскольку отношения сторон по предварительному договору нормами об аренде не регулируются.

Срок завершения работ арендодателем нужно согласовать в предварительном договоре. Прежде всего нужно согласовать дату, к которой арендодатель обязуется выполнить свой объем работ и передать объект арендатору по акту приема-передачи для проведения работ арендатора. Также не помешает включить пункт о том, что, если помещение будет принято, но работы арендодателя не будут выполнены в полном объеме, арендодатель обязуется доделать необходимый объем работ в сроки, согласованные сторонами в акте приема-передачи . Если на момент передачи арендатору помещения арендодатель не выполнил некоторые работы, но это не препятствует проведению работ арендатора, в акте приема-передачи нужно указать, какие работы арендодатель не выполнил или выполнил не до конца и в какие сроки он обязуется их завершить.

Если же невыполнение арендодателем его объема работ не позволяет арендатору приступить к выполнению своей части работ, лучше предусмотреть в предварительном договоре, что арендатор вправе не принимать помещение. В таком случае арендатору желательно составить акт осмотра. В нем нужно отразить, какие работы арендодателя не завершены к установленной договором дате, а также предусмотреть сроки устранения нарушений. Далее арендодателю нужно направить мотивированный отказ от приемки помещения с обоснованием невозможности ведения работ при наличии невыполненных обязательств арендодателя.

Nota bene! Если стороны предусматривают в договоре дополнительные условия выполнения арендатором работ по отделке в помещении, например об обязательном предварительном согласовании выполнения работ с арендодателем, их нужно соблюдать при исполнении договора. Неисполнение этих договоренностей может повлечь за собой отказ в удовлетворении требований о возмещении затрат (определение ВАС РФ от 25.02.11 № ВАС-2122/11).

Компенсация затрат на работы арендодателя возможна только по договору. Арендатор в целях проведения своей части работ может все же принять помещение с незавершенными (невыполненными) работами арендодателя. Но нет гарантии, что арендодатель устранит нарушения в срок, согласованный сторонами в акте приемки. При этом для арендатора своевременность выполнения работ может быть крайне важна (например, планируется открытие магазина к определенной дате). Возникает вопрос: может ли арендатор выполнить за арендодателя часть работ, а затем взыскать с арендодателя их стоимость?

Поскольку к отношениям сторон по предварительному договору не применяются нормы об аренде, арендатор не может ссылаться на положения статьи 612 Гражданского кодекса и требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков или же удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из перечисляемой арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Он вправе потребовать только понуждения к заключению основного договора и только после этого воспользоваться другими способами защиты, ссылаясь на несоответствие объекта аренды требованиям, предусмотренным договором аренды (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.10 по делу № А40-122166/09-82-80). Требовать возмещения расходов за выполненные вместо арендодателя работы арендатор сможет, только если это прямо предусмотрено договором. Поэтому такие условия нужно сразу включать в предварительный договор, максимально конкретизируя виды и объем работ, которые обязана выполнить каждая из сторон. Также нужно включить в обязанности арендодателя пункт о возмещении затрат на работы, выполненные за него арендатором. Для такого условия применимы рекомендации, сформулированные для оговорки о возмещении затрат при производстве работ арендатором.

Расходы на работы арендатор сможет учесть после заключения договора аренды

Арендатор сможет отнести затраты на ремонт по предварительному договору в состав расходов для целей налогообложения, если договор аренды будет заключен.

Расходы на проведение отделочных работ по предварительному договору могут учитываться будущим арендатором в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса, с момента заключения им договора аренды. Это можно сделать в течение всего срока действия договора аренды через механизм амортизации (письма Минфина России от 01.08.11 № 03-03-06/1/442, от 12.04.11 № 03-03-06/1/231). Вопрос о включении в доходы арендодателя стоимости работ, которые произведены арендатором по предварительному договору, в судебной практике решается неоднозначно. Одни суды приходят к выводу, что стоимость работ не включается в доходы арендодателя (постановление ФАС Московского округа от 27.12.11 по делу № А41-24572/10). Другие считают правомерным включение в состав внереализационных доходов арендодателя стоимости работ (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.09.12 по делу № А-40-75971/10-112-388).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль