У одного объекта два собственника. Компании удалось доказать, что законные права только у нее

112
Компания столкнулась с нестандартной ситуацией: у ее здания объявился второй собственник. Это произошло из-за путаницы между двумя соседними объектами старой застройки. Лауреату Премии «Юрист компании ’2012» Михаилу Севостьянову (г. Саратов) пришлось подключаться к этой проблеме, когда один арбитражный процесс уже был проигран.

 

У одного объекта два собственника. Компании удалось доказать, что законные права только у нее

Задача Необходимо было добиться подтверждения того, что право собственности на спорное здание принадлежит именно ООО «Девон-альянс». Задача осложнялась тем, что доказательства возникновения права собственности и правоустанавливающие документы были у обеих сторон спора.

Проблема: у здания, которое компания приобрела на аукционе, обнаружился еще один собственник

В 2005 году ООО «Девон-альянс» приобрело на аукционе несколько объектов недвижимости, в числе которых было здание тепловой насосной станции. Аукцион проводился в связи с ликвидацией собственника объектов – птицефабрики. В том же году ООО «Девон-альянс» зарегистрировало право собственности на здание теплостанции.

Спустя несколько месяцев ООО «Девон-альянс» неожиданно получило от другой компании (далее – ответчик) требования освободить здание теплостанции. Ответчик предъявил свидетельство о праве собственности на здание насосной станции тепловых сетей. По мнению ответчика, речь шла об одном и том же здании. Причем его право было зарегистрировано раньше – в 2004 году. Правда, в свидетельствах о праве собственности ООО «Девон-альянс» и ответчика номера литер здания не совпадали. Разными были и года ввода в эксплуатацию, указанные в техпаспортах, которые имелись у сторон спора. В описании зданий также отличался метраж, хотя и очень незначительно (всего на 0,8 кв. м). Однако ответчик настаивал на том, что его свидетельство было выдано именно на ту теплостанцию, которую ООО «Девон-альянс» приобрело на аукционе. По версии ответчика, его право собственности на спорное здание возникло в порядке правопреемства, а у его правопредшественника – в порядке приватизации. У птицефабрики, при ликвидации которой здание было продано ООО «Девон-альянс», по мнению ответчика, никаких прав на теплостанцию не было, поэтому сделка недействительна.

О лауреате Лауреат Премии (III место) Михаил Севостьянов в 2006 году с отличием окончил Саратовскую государственную академию права. Еще до окончания вуза начал работать по специальности в юридической фирме. С 2007 по 2009 год – специалист, затем – ведущий специалист отдела правового обеспечения ОАО «Саратовнефтепродукт» (дочернее предприятие ОАО «ТНКВР»). С ноября 2009 года – руководитель юридической службы ООО «Девон-альянс» (сфера деятельности компании – складская логистика, оказание услуг по хранению грузов).

Неизвестно, намеренно ответчик вводил в заблуждение или сам заблуждался относительно реального положения дел, но для путаницы действительно имелись основания. Дело в том, что в 1980-х годах в непосредственной близости друг к другу были построены две теплостанции. Одна из них строилась для Саратовской птицефабрики (впоследствии ее правопреемником стала та птицефабрика, при ликвидации которой здание приобрело ООО «Девон-альянс»), вторая – для другого предприятия, правопреемником которого стал ответчик. Но похоже, что к моменту спора уцелело только одно здание теплостанции и каждая из сторон полагала, что это именно ее объект.

Несмотря на наличие спора, обе стороны вели себя вполне добропорядочно: ни одна из них не пыталась воспрепятствовать доступу другой стороны к объекту. В результате ответчик установил в здании вторую дверь, и объектом владели обе компании – каждая из них использовала его для хранения имущества. Разобраться, кто из них настоящий собственник, можно было только в судебном порядке.

Решение: иск о признании права собственности ответчика отсутствующим

К тому моменту, когда данной проблемой пришлось заниматься автору кейса, прежний юрист компании уже предпринимал попытку решить спорную ситуацию в суде. В 2008 году ООО «Девон-альянс» заявляло иск о признании недействительным зарегистрированного права ответчика и прекращении этого права на спорный объект. Необходимо отметить, что на тот момент еще не появилось совместное постановление пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), разъяснившее, что зарегистрированное право не подлежит оспариванию с помощью такого иска, как признание зарегистрированного права недействительным, а практика судов по таким спорам была неоднозначной. В данном случае в иске было отказано – суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о ненадлежащем способе защиты права. Но попутно они сделали вывод о том, что ООО «Девон-альянс» не доказало факт передачи спорного объекта в собственность птицефабрике, у которой оно приобрело объект (соответственно, не доказало и основания возникновения права собственности на этот объект у самого ООО «Девон-альянс»), тогда как ответчик, по мнению судов, доказал надлежащие основания возникновения у него права собственности. Правда, кассационная инстанция исключила из резолютивной части решения суда вывод о недоказанности права собственности истца, но согласилась с тем, что способ защиты права был ненадлежащим, а значит, отказ в иске обоснован (постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.09 по делу № А 57-7512/2008).

«На примере кейса можно изучать принцип состязательности в процессе»

У одного объекта два собственника. Компании удалось доказать, что законные права только у нее
Светлана Антонова, заместитель председателя Арбитражного суда Амурской области, член жюри Премии

На примере представленного кейса можно изучать, как действует принцип состязательности в арбитражном процессе. В данном случае результат дела напрямую зависел от активности юристов, представлявших стороны, а точнее от тех доказательств, которые они сумели найти и представить суду. Кроме того, нужно отметить, что защита права собственности в описанном случае происходила в условиях формирующейся судебной практики (на момент подачи иска еще не было принято совместное постановление пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов № 10/22). Это свидетельствует о сложности дела, в частности о наличии правовой неопределенности при выборе способа защиты (вида иска, который нужно использовать). Юрист прекрасно справился с поставленной перед ним задачей.

Новый иск. Автору кейса необходимо было заявить от имени ООО «Девон-альянс» новые исковые требования. Сложность заключалась, во-первых, в том, что в проигранном деле фигурировало заключение судебной экспертно-строительной экспертизы с однозначным выводом о том, что в свидетельствах о праве собственности обеих компаний речь идет об одном и том же здании. Было очевидно, что это экспертное заключение ответчик использует и в следующем деле. Причем в данном случае будет действовать правило части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса: обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Во-вторых, у каждой из сторон имелся схожий комплект доказательств, помимо свидетельств о регистрации права: балансы, передаточные акты, техническая документация, проекты строительства и т. д. Причем если ответчик, как полный правопреемник своего предшественника, не имел трудностей со сбором документов, касающихся здания, то ООО «Девон-альянс» пришлось собирать доказательства по крупинке путем направления запросов в разные инстанции и подачи ходатайств об истребовании документов. Учитывая, что в первом деле суду показались более убедительными доказательства, представленные ответчиком, был риск, что во втором деле суд займет ту же позицию.

В феврале 2010 года ООО «Девон-альянс» подало новый иск – об истребовании спорного здания из незаконного владения ответчика. Выбрать вариант виндикационного иска позволило то, что ответчик не только являлся титульным собственником (имел свидетельство о регистрации права), но и владел зданием наряду с истцом. Ответчик сразу же заявил аналогичное встречное требование.

Nota bene! Особенность этого дела в том, что основную зацепку, которая в итоге помогла доказать, что права сторон спора зарегистрированы в отношении разных зданий, удалось найти, как ни странно, в экспертном заключении, которое содержало обратный вывод: о том, что права компаний зарегистрированы в отношении одного и того же здания.

Как только было опубликовано постановление № 10/22 , к первоначальному требованию ООО «Девон-альянс» было добавлено еще одно – о признании права собственности ответчика на спорный объект отсутствующим. Эту возможность подсказал пункт 52 постановления № 10/22, в котором разъясняется, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Ответчик тоже уточнил свои исковые требования аналогичным образом.

«Внимание к доказательственной базе привело к победе»

У одного объекта два собственника. Компании удалось доказать, что законные права только у нее
Кирилл Саськов, партнер, руководитель корпоративной и арбитражной практики юридической компании «Качкин и Партнеры», член жюри Премии

На мой взгляд, интересный кейс, отражающий противоречивость судебных баталий.
Примечательно, что нестандартность проблемы, которая лежала в основе спорной ситуации, и как следствие отсутствие обширной судебной практики по аналогичным спорам первоначально привели к некорректному формулированию исковых требований и выбору способа защиты прав. Вместе с тем упорство, настойчивость, внимательность и уделенное значительное внимание правовому обоснованию, а главное – формированию доказательственной базы, в итоге сыграло свою роль и привело к победе в этом неординарном споре. Причем к победе настолько очевидной, что противоположная сторона отказалась от обжалования судебного акта, что не так часто бывает на практике.

Доводы, которые в итоге убедили суд. При детальном изучении экспертного заключения, которое фигурировало в первом деле, выяснилось, что помимо основного вывода о том, что в свидетельствах о праве собственности речь идет об одном и том же здании теплостанции, эксперт сделал еще один интересный вывод. А именно: он отметил, что конструктивные элементы спорного здания соответствуют описанию конструктивных элементов здания в техпаспорте ООО «Девон-альянс», но не соответствуют описанию конструктивных элементов здания в техпаспорте ответчика. Дело в том, что в техпаспорте ООО «Девон-альянс» было указано, что наружные стены здания выполнены из железобетонных конструкций (как и у спорного здания), тогда как согласно техпаспорту ответчика наружные стены здания были кирпичными. Это была зацепка, которая в итоге позволила склонить чашу весов в пользу ООО «Девон-альянс» и доказать, что право собственности ответчика зарегистрировано все-таки на другое здание теплостанции. Также аргументами в пользу этого вывода стали дополнительные доказательства. В частности, истребованные судом из управления Росреестра по Саратовской области регистрационные дела в отношении зданий, указанных в свидетельствах на право собственности сторон спора. Сравнив регистрационные дела, суд установил наличие и других различий в описании фигурировавших в них объектов недвижимости.

Правда, это произошло уже при повторном рассмотрении дела в первой инстанции. А при первом рассмотрении дела суд руководствовался иным подходом и в основном сосредоточился на виндикационных требованиях: он удовлетворил иск ООО «Девон-альянс» и отказал ответчику во встречном иске (решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.10 по делу № А57-2646/2010) на основании статьи 302 Гражданского кодекса. Логика была следующая: ООО «Девон-альянс» является добросовестным приобретателем спорного здания. Договор, заключенный по результатам аукциона, не оспорен. Следовательно, ответчик может виндицировать здание у ООО «Девон-альянс», только если докажет, что оно выбыло из его владения помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Таких доказательств в деле не было. Однако кассационная инстанция указала на неправильность данного подхода, так как суд не установил правовое положение ответчика по отношению к спорному имуществу – является ли он собственником или незаконным владельцем.

При новом рассмотрении дела на основе дополнительных доказательств суд пришел к выводу, что у каждой из сторон спора в результате строительства двух насосных станций возникли права на соответствующее здание. Однако системный анализ доказательств позволяет установить, что у ООО «Девон-альянс» возникли соответствующие права на здание, сданное в эксплуатацию в 1982–1983 годах, наружные стены которого выполнены из железобетонных конструкций, а у ответчика возникли соответствующие права на здание, сданное в эксплуатацию в 1989–1990 годах, наружные стены которого выполнены из кирпича. Поскольку у спорного здания стены были выполнены из железобетонных конструкций и ответчик не доказал, что это результат какой-либо реконструкции, исковые требования ООО «Девон-альянс» о признании отсутствующим права ответчика на спорное здание были удовлетворены (решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.12 по делу № А57-2646/2010). В удовлетворении требований об истребовании здания из чужого незаконного владения (как первоначальных, так и встречных) было отказано. По мнению суда, этот вид иска в данном случае неприменим, так как ни одну из сторон при наличии у каждой из них свидетельства о регистрации права собственности нельзя было считать незаконным владельцем.

Чего удалось добиться

Благодаря данному судебному делу удалось добиться подтверждения того, что именно ООО «Девон-альянс» является единственным законным собственником спорного здания. Очевидно, в этом убедился и ответчик, поскольку с его стороны не последовало попыток обжаловать решение в вышестоящих инстанциях. ООО «Девон-альянс» получило возможность осуществить модернизацию и переустройство здания в целях использования в своей деятельности, не опасаясь того, что инвестирует средства в спорный объект.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль